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Tasa de capitalización, DSCR y rendimiento sobre la deuda de un proyecto
Escribe el precio, los ingresos del edificio y el préstamo. Ve la tasa de capitalización, qué tanto cubren los ingresos el pago del préstamo, el rendimiento sobre la deuda y el precio por apartamento.
Cifras de ejemplo
$10M · 100 unidades
Tasa de capitalización
6.00%
DSCR
1.19
Rendimiento sobre la deuda (debt yield)
8.57%
Préstamo sobre precio
70.00%
Solo es un ejemplo. No es un pronóstico.
Los números del proyecto
Lo que cuesta el edificio.
Ingresos menos costos de operación, antes del pago del préstamo.
Usa 0 si no hay préstamo.
Por ejemplo 6 o 5.75.
Por ejemplo 30. Usa 0 si solo se pagan intereses.
Opcional. Da el precio por apartamento.
Los números de ejemplo solo muestran cómo funciona. No son un pronóstico.
Preguntas
¿Qué es la tasa de capitalización?
Un año de ingreso operativo neto dividido entre el precio. Un edificio comprado en $10 millones que tiene $600,000 de ingreso operativo neto tiene una tasa de capitalización de 6%. Compara lo que gana un edificio con lo que cuesta antes de cualquier préstamo, así que es un punto de partida para comparar edificios similares, no un veredicto sobre un precio.
¿Qué es el DSCR?
Índice de cobertura del servicio de la deuda: un año de ingreso operativo neto dividido entre un año de pagos del préstamo. En 1.0 los ingresos cubren exactamente los pagos. Muchos prestamistas buscan alrededor de 1.25 o más, para que haya margen si bajan los ingresos. Cada prestamista fija sus propios mínimos.
¿Qué es el rendimiento sobre la deuda?
Un año de ingreso operativo neto dividido entre el préstamo, como porcentaje. Los prestamistas lo usan porque, a diferencia del DSCR, no depende de la tasa de interés ni de cuántos años duran los pagos.
¿Qué entra en el ingreso operativo neto?
La renta y otros ingresos, menos los costos de operar el edificio (impuestos, seguros, reparaciones, nómina, servicios, administración). Es antes del pago del préstamo, las reparaciones mayores, las reservas y las tarifas. Usa un número en el que confíes: la cifra del vendedor y una realista pueden ser distintas.
¿Qué significa el plazo del préstamo?
Es el número de años en que se reparten los pagos, para un préstamo con pagos mensuales iguales. Escribe 0 para un préstamo de solo intereses, donde el pago es solo el interés.
¿Esto es un pronóstico?
No. Hace las cuentas con los números que escribes y nada más. No dice si un precio es bueno ni cuánto va a ganar un proyecto, y deja fuera reparaciones, reservas, tarifas, impuestos y cualquier otra cosa que cambie lo que queda.
Esto solo hace las cuentas con los números que escribes. No es un pronóstico, una oferta ni asesoría legal, fiscal o de inversiones, y no dice cómo va a resultar ningún proyecto. Invertir implica riesgos, incluida la pérdida total de tu inversión. Las ofertas en DoorRaise están abiertas solo a inversionistas acreditados.
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