Las herramientas de tu proyecto de apartamentos, según su tamaño
La mayoría de los patrocinadores primerizos necesita menos herramientas de las que cree. Todo proyecto de apartamentos requiere las mismas tareas: una cuenta bancaria a nombre del proyecto, alguien que opere el edificio, la contabilidad, una forma de pagar a los inversionistas y otra de mantenerlos informados. Lo que cambia con el tamaño es cuánto de eso compras como software y cuánto ya cubre tu administrador de la propiedad. Esta publicación te da un conjunto sencillo de herramientas para tres tamaños de proyecto, construido en torno a las distribuciones y actualizaciones trimestrales, el ritmo habitual de las sindicaciones de apartamentos. Si eres el patrocinador, DoorRaise cubre varias de estas tareas, así que compras menos.
Esta publicación forma parte de nuestra guía sobre la sindicación de bienes raíces. Los datos de cada proveedor se leyeron en su propio sitio el 25 de octubre de 2026. Enlazamos la página de precios de cada proveedor en lugar de citar precios, porque los precios y las promociones cambian. Revísalos antes de comprar.
Las seis tareas y quién hace cada una
| Tarea | Qué es | Quién la hace normalmente |
|---|---|---|
| Banco | La cuenta propia de la LLC que recibe las rentas y paga a los inversionistas | Tú, con un banco para empresas |
| Administración de la propiedad | Arrendamiento, cobro de rentas, reparaciones, personal, informes mensuales | Un administrador externo, o tú |
| Contabilidad | Ingresos, gastos, el préstamo, la declaración de impuestos y los K-1 | El software del administrador más un contador |
| Nómina | Pago de los empleados del sitio, solo si la LLC emplea a alguien | Normalmente la empresa del propio administrador |
| Relación con inversionistas | Actualizaciones, estados de cuenta, distribuciones, entrega de K-1 | DoorRaise |
| Escrow | Mantener el dinero de los inversionistas seguro hasta que el proyecto cierre | Enterprise Bank & Trust |
Si todavía decides quién administrará el edificio, lee primero cómo elegir una empresa administradora de propiedades. Para conocer a todas las personas de un proyecto, consulta quién necesitas en tu equipo de sindicación.
¿De qué tamaño es tu proyecto?
Estos niveles son reglas generales, no reglas estrictas. Úsalos para encontrar el más cercano.
| Nivel | Tamaño aproximado | Configuración típica |
|---|---|---|
| Pequeño | Unas 5 a 40 unidades, menos de unos 25 inversionistas | Administrador externo, o el patrocinador administra con software ligero |
| Mediano | Unas 40 a 150 unidades, unos 25 a 75 inversionistas | Administrador externo con software completo de administración de propiedades |
| Grande | 150 unidades o más, 75 inversionistas o más, personal en el sitio | Administrador profesional, software completo, un contador externo |
¿Qué resuelve DoorRaise en todos los niveles?
No necesitas una herramienta aparte para nada de esto. Es igual en un proyecto pequeño y en uno grande.
- LLC y EIN. DoorRaise forma la LLC y solicita el EIN. Consulta cómo formar la LLC.
- Documentos de la oferta y firma electrónica. Los inversionistas firman dentro de DoorRaise.
- Registro de inversionistas y verificación de acreditación. Consulta la verificación de inversionistas acreditados.
- Escrow. El escrow es Enterprise Bank & Trust, un banco asegurado por la FDIC. Los inversionistas hacen una transferencia bancaria al escrow antes del cierre, y DoorRaise le da seguimiento. Consulta el escrow en sindicaciones.
- Portal de inversionistas, actualizaciones trimestrales y estados de cuenta. Cada inversionista ve su propia inversión, sus documentos y tus actualizaciones. Consulta las actualizaciones para inversionistas.
- Distribuciones. DoorRaise calcula la parte de cada inversionista según los términos del proyecto y arma la lista de pagos. Una persona de la LLC los envía desde la cuenta Mercury del proyecto, y DoorRaise marca cada uno.
- Entrega de K-1. DoorRaise envía a cada inversionista su K-1. DoorRaise no prepara los K-1: los prepara el contador de tu proyecto, o el servicio opcional Property Books & Taxes con el contador público asociado. Consulta los K-1 explicados.
Las tarifas de DoorRaise están en la página de precios.
La cuenta bancaria: Mercury para todos los niveles
Recomendación: una cuenta empresarial para la LLC del proyecto en Mercury. DoorRaise se conecta a la cuenta Mercury de la LLC, así que las distribuciones salen sin que captures cada una. Cada pago va por ACH cuando es gratis en Mercury, y por transferencia bancaria cuando no lo es.
Por qué funciona para los tres tamaños:
- Mercury indica que enviar y recibir ACH y transferencias nacionales es gratis, y que su plan básico no cobra tarifa mensual. Mercury lo dice en su página de precios. Eso importa cuando pagas a muchos inversionistas cada trimestre. Si una distribución va por transferencia bancaria, el banco del inversionista puede cobrarle por recibirla, y esa tarifa corre por cuenta del inversionista.
- Nada sale sin ti. DoorRaise solo lee la cuenta del proyecto. Una persona de la LLC envía cada pago en Mercury. DoorRaise nunca envía dinero.
- Lee las transacciones para la contabilidad. Una vista de solo lectura de la cuenta permite a DoorRaise relacionar los pagos con el registro de cada inversionista.
- Roles y permisos. Mercury indica roles y permisos predefinidos y personalizables, útiles cuando un patrocinador y un copatrocinador usan la cuenta.
Abres la cuenta a nombre de la LLC, y DoorRaise te da para descargar los documentos de la empresa que pide Mercury. Necesitarás la carta del EIN de la LLC, los Articles of Organization ya presentados, el acuerdo operativo y tu identificación con foto. Mercury dice en su página de precios que es una empresa de tecnología financiera, no un banco asegurado por la FDIC, y que sus servicios bancarios llegan a través de bancos asociados, así que lee cómo funciona el seguro de depósitos antes de confiar en él. Si tu prestamista exige su propia cuenta o un lockbox, úsala para los fondos del préstamo y deja Mercury como cuenta operativa. Pregunta al prestamista desde el principio.
Proyecto pequeño: mantenlo ligero
Ideal para: unas 5 a 40 unidades, un primer proyecto, un grupo pequeño de amigos y seguidores.
| Tarea | Recomendado | Por qué |
|---|---|---|
| Banco | Mercury | ACH y transferencias nacionales gratis, sencillo para una LLC |
| Administración de la propiedad | Un administrador externo local y el sistema que use, o tú con Buildium o Yardi Breeze | Un buen administrador trae su propio software. Si administras tú, elige software con precio para una cartera pequeña |
| Contabilidad | Los informes mensuales del administrador, más QuickBooks Online o Property Books & Taxes | El administrador lleva la contabilidad de la propiedad. Tú o un contador llevan la de la LLC |
| Nómina | Ninguna | El administrador emplea al personal del sitio, si lo hay |
| Relación con inversionistas | DoorRaise | Pagos y actualizaciones trimestrales sin un portal aparte |
| Escrow | Enterprise Bank & Trust, a través de DoorRaise | Antes del cierre |
Buildium publica sus planes en su página de precios, Yardi Breeze en su sitio, y QuickBooks Online en el suyo. Revisa cada uno para ver los precios actuales.
¿Quién necesita nómina aquí? Casi nadie. Los edificios pequeños funcionan con el personal del administrador o con contratistas. Si no empleas a nadie, no necesitas una herramienta de nómina. Consulta la sección de nómina más abajo si eso cambia.
Proyecto mediano: deja que el software del administrador cargue con el trabajo
Ideal para: unas 40 a 150 unidades, un grupo de inversionistas en crecimiento.
| Tarea | Recomendado | Por qué |
|---|---|---|
| Banco | Mercury | Igual que en el pequeño, con roles para que participe un copatrocinador |
| Administración de la propiedad | Un administrador externo con software completo de administración de propiedades, como AppFolio, Buildium o Rent Manager | Manejan arrendamiento, cobro de rentas, mantenimiento y estados de cuenta del propietario en un solo lugar |
| Contabilidad | La contabilidad del administrador para la propiedad, QuickBooks Online para la LLC si la llevas tú, o Property Books & Taxes | La contabilidad de la propiedad y la de la LLC son tareas distintas |
| Nómina | La nómina del administrador. Si la LLC emplea personal, Mercury Payroll | El mismo acceso que el banco |
| Relación con inversionistas | DoorRaise | Distribuciones trimestrales, estados de cuenta y entrega de K-1 |
| Escrow | Enterprise Bank & Trust, a través de DoorRaise | Antes del cierre |
Cómo elegir entre las opciones de software: AppFolio dice que atiende multifamiliares, viviendas unifamiliares, vivienda estudiantil y más, y muestra planes por unidad con un mínimo de unidades en su página de precios. Rent Manager dice que sirve para "una sola comunidad o miles de propiedades"; revisa su sitio para ver precios. Buildium y Yardi Breeze remiten a sus propios precios, como arriba. En la práctica, la elección de tu administrador lo decide. Pregunta qué sistema usa y si puede enviar los informes mensuales del ciclo trimestral de abajo de forma programada. Un administrador que puede te ahorra una tarea cada mes.
Proyecto grande: construye para el personal, la escala y un rastro de auditoría
Ideal para: 150 unidades o más, muchos inversionistas, personal en el sitio.
| Tarea | Recomendado | Por qué |
|---|---|---|
| Banco | Mercury para la cuenta operativa, con una persona de la LLC que apruebe cada pago | Más inversionistas significa más pagos que controlar |
| Administración de la propiedad | Un administrador profesional con AppFolio, Rent Manager, Yardi o Buildium | Hechos para equipos en el sitio, órdenes de trabajo y una relación de rentas (rent roll) más grande |
| Contabilidad | La contabilidad del administrador para los libros de la propiedad, más Property Books & Taxes o tu propio contador público | Menos asientos capturados a mano y un cierre de año más limpio |
| Nómina | La empresa de nómina del administrador para el personal del sitio, o Mercury Payroll si la LLC es el empleador | El costo del personal es una línea real del presupuesto, así que ten claro quién es el empleador |
| Relación con inversionistas | DoorRaise | Un portal que cada inversionista puede abrir en lugar de decenas de correos |
| Escrow | Enterprise Bank & Trust, a través de DoorRaise | Antes del cierre |
En un proyecto grande, pide a tu administrador un contrato de administración y un paquete de informes mensuales por escrito, y asegúrate de que alguien distinto del administrador revise cada mes el estado de cuenta bancario. Más dinero en movimiento significa más cosas que revisar.
Nómina: cuándo la necesitas y qué usar
Hazte una pregunta: ¿quién es el empleador?
- El administrador es el empleador. Es lo común. El personal está en la nómina del administrador, y el costo pasa a la propiedad como un gasto. No necesitas una herramienta de nómina.
- La LLC es el empleador. Es menos común en patrocinadores que usan una empresa administradora. Entonces necesitas nómina para la LLC.
Si la LLC es el empleador, Mercury Payroll es una opción que vale la pena revisar, ya que está dentro de la misma cuenta Mercury. Mercury lo describe como una nómina integrada en tu cuenta Mercury que paga a empleados W-2 y a contratistas de EE. UU. en los 50 estados, y que presenta y paga por ti los impuestos federales y estatales de nómina. Requiere una cuenta Mercury, un EIN y un firmante autorizado de la empresa. Consulta la página de nómina de Mercury para ver los precios actuales. Un servicio de nómina independiente como Gusto es otra opción. Compara ambos y pregunta a tu agente de seguros por el seguro de compensación laboral, porque ese costo correría por cuenta de la LLC.
El ciclo trimestral: cómo encaja todo
Lo trimestral es el ritmo habitual de los proyectos de apartamentos, y las herramientas de arriba están pensadas para eso. Tu acuerdo operativo fija el calendario exacto. Una versión sencilla:
- Cada mes: tu administrador de la propiedad envía los informes mensuales (libro mayor, informe bancario, relación de rentas y estado de cuenta del propietario). DoorRaise le da al administrador una guía de configuración para enviarlos de forma programada.
- Cada mes: se actualiza la contabilidad. Property Books & Taxes lo hace con el contador público asociado, o lo hace tu contador.
- Al cerrar cada trimestre: revisas tres meses de cifras, defines las reservas y decides cuánto efectivo hay disponible.
- Distribución: propones el monto en DoorRaise. DoorRaise calcula la parte de cada inversionista según la cascada de distribuciones (waterfall) y lista un pago para cada uno, por ACH cuando es gratis en Mercury y por transferencia bancaria cuando no lo es. Una persona de la LLC los envía en Mercury. Consulta cómo pagar distribuciones.
- Actualización trimestral: envías a los inversionistas una sola actualización con las cifras y el plan. DoorRaise la envía por correo y la guarda en el portal.
- Una vez al año: tu contador prepara la declaración de impuestos y los K-1, y DoorRaise entrega el K-1 de cada inversionista. Consulta los tiempos de los K-1.
Las distribuciones salen solo del efectivo que queda después de gastos, pagos del préstamo, tarifas y reservas, y un trimestre sin efectivo sobrante significa que no hay pago. Dilo a los inversionistas desde el principio.
Property Books & Taxes y tu software
Property Books & Taxes es opcional. Es la contabilidad del proyecto, la declaración de impuestos de la sociedad y el K-1 de cada inversionista, hechos con el contador público asociado de DoorRaise, por un precio mensual por propiedad. Ves el precio de tu proyecto en tu panel. El precio es menor cuando está conectado el software de administración de la propiedad o de contabilidad, como AppFolio, Buildium o QuickBooks Online, porque los libros se leen directamente de él. Tu propio contador es una alternativa válida. De cualquier forma, DoorRaise entrega los K-1. Conoce más en la página de contabilidad de la propiedad.
Lo que probablemente no necesitas
- Un portal de inversionistas aparte. El portal de DoorRaise está incluido en sus tarifas.
- Una herramienta de firma electrónica aparte para la oferta. Los inversionistas firman en DoorRaise.
- Software de nómina cuando el administrador es el empleador.
- Un segundo sistema de administración de la propiedad. Mantén un solo sistema de registro para el edificio.
- Hojas de cálculo como único registro de quién debe qué a quién. Usa el registro.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que usar Mercury?
Los pagos de distribuciones de DoorRaise están construidos en torno a Mercury. Escríbenos a support@doorraise.com si necesitas otro banco.
¿Qué software de administración de propiedades es mejor para un primer proyecto?
El que tu administrador de la propiedad ya use bien. Si administras tú un edificio pequeño, compara Buildium y Yardi Breeze, y revisa el precio actual de cada uno.
¿Necesito un contador si uso QuickBooks Online?
Sí. Alguien tiene que preparar la declaración de la sociedad y los K-1. Esa persona es tu contador o el servicio opcional Property Books & Taxes.
¿Las distribuciones de verdad son trimestrales?
Lo trimestral es el ritmo habitual de los proyectos de apartamentos, y tu acuerdo operativo fija el calendario. Las distribuciones no están garantizadas.
¿DoorRaise prepara los K-1?
No. Los prepara el contador de tu proyecto, y DoorRaise entrega cada uno al inversionista.
¿Quién es el empleador del personal en el sitio?
Normalmente el administrador de la propiedad. Si tu LLC es el empleador, necesitas nómina para la LLC.
Empieza gratis
¿Listo para configurar tu primer proyecto? Empieza gratis y DoorRaise te guía por la LLC, los documentos, el escrow y el portal de inversionistas. Mira cómo funciona y los precios.
Fuentes
- Precios de Mercury (en inglés)
- Mercury: nómina (en inglés)
- Precios de AppFolio (en inglés)
- Precios de Buildium (en inglés)
- Rent Manager (en inglés)
- Yardi Breeze (en inglés)
- QuickBooks Online (en inglés)
- Gusto (en inglés)
- IRS: instrucciones del Schedule K-1 (Form 1065) (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal ni fiscal. Habla con un abogado de valores y con un contador público sobre tu proyecto. La información de los proveedores viene del sitio de cada uno al 25 de octubre de 2026 y puede cambiar. DoorRaise no es un despacho de abogados, corredor de bolsa, asesor de inversión ni portal de financiamiento.