Estaciones de carga para vehículos eléctricos en edificios de apartamentos: costos, ingresos y análisis
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Una estación de carga para vehículos eléctricos es un punto que carga un auto. En un edificio de apartamentos, los cargadores pueden ser un servicio para los inquilinos, un servicio de pago o ambas cosas. Si generan dinero depende de la capacidad eléctrica del edificio, de cuántos inquilinos manejan autos eléctricos, de la tarifa que cobre el propietario y de quién mantiene los equipos. Esta guía explica qué revisar y muestra una forma sencilla de analizar esta partida en un proyecto.
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¿Qué tipos de carga puede ofrecer un edificio de apartamentos?
- Nivel 1 usa un contacto estándar. Es lento y rara vez basta para un inquilino que maneja a diario.
- Nivel 2 usa un punto de 240 voltios. Es la opción habitual en estacionamientos y garajes de apartamentos.
- Cargadores rápidos de corriente continua necesitan un servicio eléctrico mucho mayor. Son para sitios públicos y comerciales, no para la mayoría de los edificios de apartamentos.
¿Cuánto cuesta instalarlos?
El costo depende de cinco factores: la distancia de los puntos al tablero eléctrico, si hay que aumentar el transformador o el servicio, la excavación en un estacionamiento, los permisos, y el equipo y el software de red. Dos edificios con el mismo número de puntos pueden tener costos muy distintos.
Pida presupuestos a dos o tres electricistas con licencia que incluyan primero una revisión del sitio. La revisión le dice si el servicio tiene capacidad libre. Sin ella, un presupuesto puede ocultar el costo más grande.
¿Cómo puede el edificio obtener ingresos con los cargadores?
- Solo como servicio. El propietario paga la energía y el cargador, y los inquilinos estacionan gratis. Ayuda a rentar, pero agrega costo.
- Cuota mensual. Los inquilinos pagan un monto fijo al mes por un punto reservado, cobrado por un proveedor de software de carga.
- Por sesión. Los inquilinos pagan la energía que usan. Esto requiere medición y facturación, y algunos estados limitan la reventa de electricidad.
Antes de elegir un modelo, consulte con un abogado local o con la compañía eléctrica cómo aplican las reglas. La compañía eléctrica también decide si el edificio puede agregar esa carga.
¿Cómo se analiza esta partida?
- Capacidad eléctrica. ¿El servicio tiene espacio para la carga adicional, con y sin mejora?
- Demanda. Encueste a los inquilinos actuales y revise cuántos contratos nuevos mencionan autos eléctricos. No use la cifra de otro edificio.
- Ingresos. Puntos en uso por la tarifa por doce meses, menos la parte del proveedor.
- Costos. Energía, cuotas de red, contrato de mantenimiento, reparaciones y reemplazo al final de la vida útil del equipo.
- Valor. Un comprador puede no pagar por este ingreso. Trátelo como una ventaja, no como el caso base.
Un ejemplo hipotético
Estas cifras son inventadas para ilustrar. Use sus propios presupuestos y datos de uso.
| Concepto | Monto anual |
|---|---|
| 30 inquilinos con un plan de carga de $40 al mes, compartiendo 12 puntos | $14,400 |
| Tarifa del software y de pagos (10%) | ($1,440) |
| Electricidad y mantenimiento | ($5,000) |
| Cuota de red | ($1,200) |
| Ingreso neto anual | $6,760 |
Los $6,760 son antes del costo de instalación. Si 12 puntos costaran $36,000 en este caso inventado, el propietario debe financiarlos con el presupuesto de capital y decidir si el rendimiento lo justifica. Compárelo con otros proyectos de capital que reduzcan gastos o suban la renta.
¿Qué revisar antes de agregar cargadores?
- Presupuestos por escrito y una revisión del servicio por un electricista con licencia
- Una encuesta a inquilinos con el número de dueños de autos eléctricos y la demanda de puntos reservados
- Las reglas de la compañía eléctrica sobre nueva carga y cualquier programa de incentivos
- Las reglas estatales y locales sobre la reventa de electricidad y la facturación a inquilinos
- Un contrato de mantenimiento, la garantía y la duración del contrato con el proveedor
- Cómo aparece el costo en el presupuesto, en la reserva y en los reportes a inversionistas
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades bajo la Regla 506(b) o 506(c). El presupuesto del proyecto muestra cada proyecto de capital, incluidos los cargadores, como una partida que los inversionistas pueden leer. La configuración cuesta $1,500 (no reembolsable), y la tarifa de administración es de $5,000 al año desde el cierre.
Comience con una página de patrocinador o revise las tarifas.
Preguntas frecuentes
¿Los cargadores de vehículos eléctricos generan dinero en un edificio de apartamentos?
A veces. El ingreso depende de la demanda de los inquilinos, la tarifa que se cobre y el costo de la energía y del equipo. Analícelo con presupuestos y una encuesta de uso antes de contarlo.
¿Necesito cargadores para atraer inquilinos?
No siempre. Pregunte al equipo de rentas con qué frecuencia los prospectos preguntan por la carga, y revise qué ofrecen los edificios cercanos.
¿Quién paga la instalación?
Normalmente el propietario, con cargo al presupuesto de capital. Algunas compañías eléctricas y proveedores de carga tienen programas que cubren parte del costo. Confirme las condiciones por escrito.
¿Los cargadores pueden usar el medidor del inquilino?
Depende de la distribución del edificio. Consulte con el electricista y con la compañía eléctrica, porque la medición afecta la facturación y las reglas que debe seguir.
¿La carga de vehículos eléctricos es un riesgo para los inversionistas?
Agrega un concepto de capital y un contrato de servicio. Los inversionistas deben verlos en el presupuesto y en la reserva.
Fuentes
- Gastos de capital frente a gastos de operación en apartamentos, para clasificar la instalación.
- Gastos de servicios públicos en el análisis de apartamentos, para ver cómo entra el costo de la energía al presupuesto de operación.
- Las cifras de ejemplo son hipotéticas. Aquí no se cita ningún precio de mercado externo.
Este artículo es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Consulte con un abogado de valores y con un contador público sobre su proyecto. DoorRaise no es un despacho de abogados, un intermediario de valores, un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.