Convenios de un préstamo de apartamentos: qué le promete una sindicación al prestamista después del cierre
En esta página
Los convenios del préstamo (loan covenants) son las promesas que un prestatario le hace al prestamista durante toda la vida de un préstamo de apartamentos. Se dividen en dos grupos: lo que el prestatario debe hacer (enviar reportes financieros, fondear reservas, mantener el seguro, conservar la propiedad, mantener a la empresa prestataria como entidad de propósito único) y lo que no debe hacer sin el consentimiento del prestamista (transferir la propiedad, tomar más deuda, cambiar al administrador de la propiedad, hacer cambios importantes al edificio). Algunos préstamos también incluyen pruebas financieras, como una relación mínima de cobertura del servicio de la deuda (DSCR), que activan un barrido de efectivo (cash sweep) u otros remedios si no se cumplen. Romper un convenio puede llevar a tarifas, manejo de efectivo, responsabilidad personal bajo una garantía o, en casos graves, un incumplimiento.
Esta publicación forma parte de nuestra guía de sindicación inmobiliaria. Enumera los convenios comunes, qué le exigen al patrocinador y por qué deberían importarles a los inversionistas. Los términos varían según el prestamista y el préstamo; mandan los documentos del préstamo.
Los convenios comunes
| Convenio | Qué exige | Con qué frecuencia |
|---|---|---|
| Reportes financieros | Estados de operación, relaciones de rentas, estados financieros anuales, a veces un presupuesto | Con frecuencia cada trimestre y cada año |
| Reservas | Depósitos para impuestos, seguro y reservas de reposición en cuentas controladas por el prestamista | Normalmente cada mes |
| Seguro | Los tipos y montos de cobertura que fija el prestamista, con el prestamista como beneficiario | Continuo; certificados en cada renovación |
| Mantenimiento | Mantener la propiedad en buen estado; completar las reparaciones exigidas en los plazos | Continuo |
| Entidad de propósito único | El prestatario es dueño solo de esta propiedad y lleva libros y cuentas por separado | Continuo |
| Transferencias | Ningún cambio de propiedad o de control sin consentimiento, salvo las transferencias permitidas | En cada transferencia |
| Deuda adicional | Ningún otro préstamo garantizado con la propiedad y, a menudo, ninguno a nivel del prestatario | Continuo |
| Administración de la propiedad | Administrador aprobado; los cambios requieren consentimiento | En cada cambio |
| Arrendamiento | Seguir los estándares de arrendamiento; algunos préstamos restringen ciertos tipos de contrato | Continuo |
| Pruebas financieras | DSCR o rendimiento de la deuda mínimos en algunos préstamos | Con frecuencia cada trimestre |
¿Qué implican los convenios de reporte?
Los prestamistas vigilan la propiedad por medio de reportes. Un calendario típico pide estados de operación y relaciones de rentas cada trimestre y estados financieros anuales dentro de un número fijo de días después del cierre del año, y el préstamo puede exigir un formato específico o una certificación de un funcionario del prestatario. Faltar a los plazos puede traer cargos por mora y, si se repite, un incumplimiento. Incluye el calendario de reportes en el plan de administración de activos desde el primer mes; consulta la lista de verificación de administración de activos y los primeros 90 días después del cierre.
¿Qué pasa cuando no se cumple una prueba financiera?
Muchos préstamos, sobre todo los puente y algunos CMBS, incluyen una prueba de cobertura o de rendimiento de la deuda. No cumplirla puede activar el manejo de efectivo: la renta se cobra en una cuenta controlada por el prestamista, y el efectivo sobrante después de gastos y servicio de la deuda lo retiene el prestamista en lugar de distribuirse. Consulta los barridos de efectivo y los disparadores de DSCR. Para los inversionistas, eso significa que las distribuciones pueden detenerse aunque el préstamo no esté en incumplimiento.
¿Qué incumplimientos conllevan responsabilidad personal?
La mayoría de los préstamos de agencia y CMBS son sin recurso con excepciones (carve-outs): el garante pasa a ser responsable de las pérdidas, o de todo el préstamo, si el prestatario comete actos indebidos específicos. Las excepciones comunes incluyen fraude, mal uso de rentas o de indemnizaciones del seguro, transferencias no aprobadas, quiebra voluntaria e incumplimientos de los convenios de entidad de propósito único. Consulta los garantes del préstamo en una sindicación.
Esta es una razón por la que las transferencias de inversionistas y el capital nuevo requieren cuidado: una participación de inversionista que se mueve sin seguir las reglas de transferencia del préstamo puede convertirse en un problema de convenio. Consulta las restricciones de transferencia y la divulgación de inversionistas al prestamista.
¿Qué deben preguntar los inversionistas?
- ¿El préstamo tiene una prueba de cobertura o de rendimiento de la deuda y qué tan cerca está el proyecto?
- ¿Qué activa el manejo de efectivo y detendría las distribuciones?
- ¿Quién prepara y firma los reportes al prestamista?
- ¿Qué acciones necesitan el consentimiento del prestamista y el patrocinador ya lo ha pedido antes?
- ¿Qué excepciones aplican y quién es el garante?
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise no presta ni gestiona préstamos. Ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades entre sus amigos y seguidores. DoorRaise forma la LLC del proyecto, prepara los documentos de la oferta, que describen el préstamo para los inversionistas, presenta el Form D y verifica la acreditación de cada inversionista, en proyectos 506(b) y 506(c). Los inversionistas aportan su dinero por transferencia bancaria a una cuenta de escrow en Enterprise Bank & Trust, y las distribuciones son trimestrales de forma predeterminada. DoorRaise cobra dos tarifas fijas: $1,500 al inicio (no reembolsable) y $5,000 al año por la administración, con el primer año pagado al cierre con el dinero reunido y solo si el proyecto cierra.
Cuando tengas los términos de tu préstamo, lanza tu proyecto.
Preguntas frecuentes
¿Qué son los convenios en un préstamo inmobiliario comercial?
Son las promesas continuas del prestatario al prestamista: lo que debe hacer, como reportar y mantener el seguro, y lo que no debe hacer sin consentimiento, como transferir la propiedad o tomar más deuda.
¿Qué pasa si un prestatario rompe un convenio del préstamo?
Depende del convenio y del préstamo: cargos por mora, manejo de efectivo, responsabilidad bajo la garantía en ciertas excepciones o un incumplimiento.
¿Un convenio del préstamo puede detener las distribuciones?
Sí. Si una prueba financiera activa un barrido de efectivo, el prestamista puede retener el efectivo sobrante en lugar de distribuirlo hasta que se vuelva a cumplir la prueba.
¿Qué es un convenio de entidad de propósito único?
Una promesa de que el prestatario es dueño solo de la propiedad financiada, lleva libros y cuentas por separado y no asume negocios ni deuda ajenos.
Fuentes
- Fannie Mae Multifamily Selling and Servicing Guide (en inglés)
- Freddie Mac Multifamily Seller/Servicer Guide (en inglés)
- HUD, Multifamily Accelerated Processing Guide (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Los términos del préstamo varían; mandan los documentos del préstamo. DoorRaise no es un prestamista, despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones ni portal de financiamiento.