Barridos de efectivo y detonadores de DSCR: por qué una sindicación puede dejar de pagar distribuciones
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Un barrido de efectivo (cash sweep), o periodo de manejo de efectivo, es una cláusula del préstamo que permite al prestamista tomar el control del flujo de efectivo de una propiedad cuando su desempeño baja de una prueba fijada, normalmente una cobertura mínima del servicio de la deuda (DSCR) o un debt yield mínimo. Una vez activado, las rentas entran a una cuenta controlada por el prestamista, el prestamista paga el servicio de la deuda, los impuestos, el seguro y las reservas obligatorias primero, y el efectivo restante se retiene como garantía adicional o se aplica al préstamo en lugar de ir al deudor. Para los inversionistas, eso significa que las distribuciones se detienen hasta que la propiedad corrija el detonador, a menudo cumpliendo la prueba durante cierto número de trimestres consecutivos. Los detonadores son comunes en préstamos puente, de tasa variable y bursatilizados. Antes de invertir, busque los niveles del detonador en el resumen del préstamo y pregunte cuánto margen dejan las proyecciones.
Esta guía explica cómo funcionan los detonadores, cómo leerlos y qué puede hacer un patrocinador. Para los términos del préstamo que más importan, mire los términos del préstamo que deben revisar los inversionistas.
¿Cómo se mide un detonador?
El contrato de préstamo define la prueba y cómo se calcula, a menudo con el NOI de los últimos meses y el servicio de la deuda real o con tope:
| Prueba | Fórmula | Qué la activa |
|---|---|---|
| DSCR | NOI / servicio anual de la deuda | Baja el NOI o sube el servicio de la deuda (tasa variable más alta) |
| Debt yield | NOI / saldo del préstamo | Baja el NOI; pagar parte del préstamo ayuda |
Mire los préstamos por DSCR y el debt yield para ver cómo usan cada uno los prestamistas.
Un ejemplo (cifras ficticias)
Los números de abajo son inventados para mostrar el mecanismo.
- Un préstamo puente de tasa variable de $20,000,000 tiene un detonador de manejo de efectivo con un DSCR menor a 1.10x, medido cada trimestre con el NOI de los últimos meses y los intereses pagados de verdad.
- Al cierre, el NOI es de $1,500,000 y los intereses al 6.5% son de $1,300,000: DSCR de 1.15x.
- La tasa sube a 7.5%, lo que sube los intereses a $1,500,000, mientras las remodelaciones mantienen unidades fuera de servicio y el NOI no cambia: DSCR de 1.00x. Se activa el detonador.
- El prestamista barre todo el efectivo excedente. Las distribuciones se detienen. Para corregirlo, el proyecto debe mostrar un DSCR de 1.10x o más durante dos trimestres consecutivos, o pagar parte del préstamo hasta llegar a ese nivel.
Un tope de tasa (rate cap) que limite la tasa evitaría que el servicio de la deuda, y el DSCR, se movieran tanto. Mire los topes de tasa de interés.
¿Qué puede hacer un patrocinador cuando se activa un detonador?
- Subir el NOI. Terminar las remodelaciones, rentar las unidades vacías, recortar costos de operación.
- Pagar parte del préstamo con reservas o capital nuevo para cumplir la prueba, si los documentos lo permiten.
- Usar el tope de tasa y comprar uno nuevo si está por vencer.
- Hablar con el prestamista pronto sobre una modificación o una dispensa.
- Comunicar. Avisar a los inversionistas cuando se active el detonador, qué significa para las distribuciones y el plan para corregirlo. Mire la guía para un proyecto con bajo desempeño.
¿Qué deben preguntar los inversionistas antes de invertir?
- ¿El préstamo tiene un detonador de manejo de efectivo? ¿Con qué DSCR o debt yield?
- ¿Cómo se mide: NOI de qué meses, servicio de la deuda real o con tope?
- ¿Cuánto margen dejan las proyecciones en los años uno y dos, sobre todo durante las remodelaciones?
- ¿Qué corrige el detonador y cuánto tarda?
- ¿Hay un tope de tasa, cuándo vence y quién paga uno de reemplazo?
Cómo encaja DoorRaise
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Preguntas frecuentes
¿Un barrido de efectivo es lo mismo que un incumplimiento del préstamo?
No. Un detonador normalmente es una prueba de desempeño, no un incumplimiento. El préstamo sigue vigente, pero el prestamista controla el efectivo excedente hasta que se corrija la prueba. Dejar de hacer pagos o incumplir otras cláusulas es otra cosa.
¿Perderé mi inversión si hay un barrido?
No por el barrido en sí, que sobre todo redirige el efectivo. Sí indica un desempeño más débil, así que pida al patrocinador el plan y los números.
¿Los préstamos de agencia tienen barridos de efectivo?
Los préstamos de agencia de tasa fija los usan con menos frecuencia que los préstamos puente o bursatilizados, pero los términos varían. Lea el resumen del préstamo en los documentos de la oferta.
¿El efectivo retenido regresa algún día a los inversionistas?
El efectivo retenido como garantía adicional normalmente se libera cuando se corrige el detonador, según los términos del contrato de préstamo. El efectivo barrido que se usa para pagar el préstamo reduce el saldo del préstamo.
Siguiente paso: mire cómo las decisiones de apalancamiento cambian el riesgo en préstamo puente frente a préstamo de agencia.
Fuentes
- Fannie Mae Multifamily Guide (en inglés)
- Freddie Mac Multifamily Seller/Servicer Guide (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría de inversión, legal ni crediticia. El ejemplo usa cifras ficticias para mostrar el mecanismo. Lea los términos del préstamo en los documentos de la oferta de cada proyecto. DoorRaise no es un despacho de abogados, un corredor de bolsa, un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.