NOI y flujo de efectivo: ¿cuál es la diferencia en un proyecto de apartamentos?
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El ingreso operativo neto (NOI) es el ingreso de un edificio menos sus gastos operativos, antes de cualquier pago del préstamo o inversión de capital; el flujo de efectivo es lo que queda después del servicio de la deuda, las reservas o inversiones de capital y los costos de la sociedad. El NOI le dice lo que gana la propiedad; el flujo de efectivo le dice lo que se puede pagar a los inversionistas.
Un ejemplo con cifras ficticias
| Línea | Monto |
|---|---|
| Ingreso bruto efectivo | $1,000,000 |
| Gastos operativos | −$400,000 |
| Ingreso operativo neto | $600,000 |
| Servicio de la deuda (capital e intereses) | −$380,000 |
| Reservas de reemplazo | −$20,000 |
| Flujo después de deuda y reservas | $200,000 |
| Tarifa de administración de activos | −$30,000 |
| Disponible para distribuir | $170,000 |
Sobre $2,500,000 de capital, los $170,000 son una tasa de distribución de 6.8%, mientras que el NOI con una tasa de capitalización de 6% implica un valor de $10,000,000.
¿Por qué el NOI puede subir mientras el flujo de efectivo baja?
Un préstamo de tasa variable cuya tasa sube, un periodo de solo intereses que termina, un barrido de efectivo (cash sweep) o un presupuesto de capital más grande pueden recortar el flujo de efectivo aunque el NOI crezca. Consulte el NOI, de dónde vienen las distribuciones, las reservas de una sindicación y los préstamos DSCR.
Cómo encaja DoorRaise
En DoorRaise, los patrocinadores reúnen capital para edificios de apartamentos con sus amigos y seguidores bajo la Rule 506(b) o 506(c), y DoorRaise verifica que cada inversionista sea acreditado antes de firmar, en ambas. Los inversionistas aportan por transferencia bancaria a la cuenta de escrow del proyecto en Enterprise Bank & Trust, y las distribuciones y los reportes trimestrales son la opción predeterminada. DoorRaise no guarda el dinero de los inversionistas ni da asesoría de inversión.
Preguntas frecuentes
¿El NOI incluye el pago de la hipoteca?
No. El NOI es antes del servicio de la deuda.
¿La depreciación se resta del NOI o del flujo de efectivo?
De ninguno: la depreciación es una deducción fiscal, no un costo en efectivo.
¿Qué importa más a un inversionista pasivo?
El flujo de efectivo para las distribuciones; el NOI para el valor en la venta.
Fuentes
Este artículo es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Toda inversión puede perder dinero, y las distribuciones no están garantizadas. DoorRaise no es un despacho de abogados, ni un corredor de bolsa (broker-dealer), ni un asesor de inversiones, ni un portal de financiamiento.