Ingreso operativo neto (NOI) en apartamentos: fórmula y ejemplo
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El ingreso operativo neto (NOI, por sus siglas en inglés) de un edificio de apartamentos es su ingreso bruto efectivo menos sus gastos operativos. No incluye el pago del préstamo, los impuestos sobre la renta, la depreciación ni los proyectos de capital importantes, así que mide lo que gana la propiedad antes del financiamiento. El NOI importa porque el valor se estima como NOI dividido entre una tasa de capitalización, los prestamistas dimensionan el préstamo a partir de él y las distribuciones a los inversionistas salen del efectivo que queda después. A los patrocinadores que reúnen capital con DoorRaise se les pide mostrar su NOI y cómo lo construyeron.
Esta publicación da la fórmula, lista qué incluir y excluir, muestra un ejemplo hipotético y explica cómo se puede inflar el NOI. Es la base de nuestra guía de fundamentos del análisis.
¿Cuál es la fórmula del NOI?
- Empiece con la renta bruta potencial (GPR).
- Reste la vacancia, la pérdida por contrato, las concesiones y la morosidad.
- Sume otros ingresos. El resultado es el ingreso bruto efectivo (EGI).
- Reste los gastos operativos. El resultado es el NOI.
Valor = NOI / tasa de capitalización. A una tasa del 7%, cada $1,000 de NOI vale cerca de $14,286 de valor. La relación funciona también al revés: un error de $1,000 en el NOI es un error de $14,286 en el precio a esa tasa.
¿Qué se incluye y qué no?
Incluido en el ingreso: renta, lavandería, estacionamiento, cuotas por mascotas, reembolsos de servicios, cargos por pago tardío, cuotas de solicitud y conceptos recurrentes similares. Vea otros ingresos en el análisis.
Incluido en los gastos: impuesto predial, seguro, reparaciones, rotación, servicios públicos, cuota de administración, nómina, gastos administrativos y de mercadeo.
Excluido: capital e intereses de la hipoteca, depreciación, impuestos sobre la renta, cuotas del patrocinador, proyectos de capital importantes y partidas únicas como indemnizaciones de seguro.
Un ejemplo hipotético
Este ejemplo es hipotético, solo ilustrativo. Un edificio de 12 unidades tiene una renta de mercado de $1,000 por unidad.
| Concepto | Monto anual |
|---|---|
| Renta bruta potencial (12 x $1,000 x 12) | $144,000 |
| Vacancia y pérdida de crédito al 6% | -$8,640 |
| Otros ingresos | +$3,600 |
| Ingreso bruto efectivo | $138,960 |
| Gastos operativos | -$62,000 |
| NOI | $76,960 |
| Valor a una tasa de capitalización del 7% | cerca de $1.10 millones |
| Servicio de la deuda (supuesto) | -$48,000 |
| Reservas ($250 por unidad) | -$3,000 |
| Flujo de caja después de deuda y reservas | $25,960 |
Observe que $76,960 de NOI se convierten en $25,960 de flujo de caja una vez pagados el préstamo y las reservas. Si los gastos fueran 10% más altos ($6,200), el NOI baja a $70,760, el flujo de caja a $19,760 y el valor a una tasa del 7% a cerca de $1.01 millones. Pequeños errores en el NOI se vuelven grandes errores en el flujo de caja.
¿Cómo se puede inflar el NOI?
- Omitir la cuota de administración porque el dueño opera la propiedad
- Usar el impuesto predial del año pasado cuando una venta lo revaluará. Vea la revaluación del impuesto predial.
- Subestimar las reparaciones al pasarlas a gastos de capital
- Contar ingresos únicos, como un acuerdo o una indemnización de seguro, como recurrentes
- Usar la renta de mercado en unidades vacías o por debajo del mercado sin pruebas. Vea la pérdida por contrato.
- Anualizar un mes fuerte en lugar de usar 12 meses completos
Verifique cada punto con el T-12 y los estados de cuenta bancarios. Nuestra guía del rent roll y el T-12 muestra cómo.
Dónde entra DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades bajo la Rule 506(b) o la 506(c). Prepara los documentos de la oferta a partir de los datos del patrocinador, coordina el escrow con Enterprise Bank & Trust, recibe los fondos de los inversionistas solo por transferencia bancaria y se encarga de los trámites. La página del proyecto muestra a los inversionistas su plan de negocios y los supuestos de sus proyecciones. DoorRaise no verifica las cifras de un vendedor ni de un patrocinador; los patrocinadores deben comprobar lo que presentan.
DoorRaise es para edificios de apartamentos de 5 o más unidades, y los patrocinadores pueden lanzar su proyecto aquí. La configuración cuesta $1,500 (no reembolsable), y la tarifa de administración es de $5,000 al año desde el cierre.
Para empezar, cree su página de patrocinador o vea las tarifas.
Preguntas frecuentes
¿Qué significa NOI?
Ingreso operativo neto (net operating income).
¿Cómo se calcula el NOI de un edificio de apartamentos?
Reste los gastos operativos del ingreso bruto efectivo. El ingreso bruto efectivo es la renta y otros ingresos después de la vacancia y las pérdidas de renta.
¿La hipoteca está incluida en el NOI?
No. Los pagos del préstamo vienen después del NOI.
¿La depreciación forma parte del NOI?
No. La depreciación es una partida fiscal, no un gasto operativo.
¿El NOI es lo mismo que el flujo de caja?
No. El flujo de caja resta del NOI el servicio de la deuda, las reservas y las tarifas.
¿Por qué les importa el NOI a los prestamistas?
Dimensionan los préstamos con la cobertura del servicio de la deuda, que compara el NOI con el pago del préstamo. Vea los préstamos DSCR multifamiliares.
Fuentes
- Fannie Mae, préstamos hipotecarios multifamiliares a tasa fija (en inglés)
- 17 CFR 240.10b-5, uso de mecanismos manipulativos y engañosos (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Hable con un abogado de valores y con un CPA sobre su proyecto. DoorRaise no es un despacho de abogados, un corredor de bolsa (broker-dealer), un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.