Impuesto sobre el ingreso neto de inversión en una sindicación: quién paga el 3.8%
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Sí, para muchos inversionistas de ingresos más altos. El impuesto sobre el ingreso neto de inversión (NIIT) es un impuesto federal de 3.8% sobre la menor de dos cifras: su ingreso neto de inversión o el monto en que su ingreso bruto ajustado modificado (MAGI) supera un umbral. La parte de renta de una sindicación que corresponde a un socio limitado generalmente es ingreso neto de inversión porque es pasiva, y también lo es la ganancia cuando se vende el edificio. Las distribuciones en efectivo que solo devuelven su capital no son ingreso, así que por sí mismas no tributan.
Esta publicación es para inversionistas que ven "Form 8960" en una declaración o se preguntan por qué un K-1 subió su cuenta. Es información general a octubre de 2026, no asesoría fiscal; consulte a su propio asesor fiscal.
¿Qué cuenta como ingreso neto de inversión en una sindicación?
Para un socio limitado, las partidas del K-1 que suelen contar son el ingreso por renta (Box 2), los intereses y dividendos, y la ganancia por vender el edificio o la participación. La ganancia de capital y la ganancia de la Sección 1231 pasan como ingreso de inversión cuando la actividad es pasiva. Mire la guía del K-1 para ver partida por partida. Las deducciones ligadas a ese ingreso, como la depreciación que se le asigna, lo reducen.
¿Una distribución activa el impuesto?
Por sí sola no. Una distribución es efectivo. El impuesto sigue al ingreso de su K-1, no al efectivo que recibió. Si una distribución es devolución de capital, baja su base y no es ingreso sujeto al NIIT hasta que supere la base. Lea ¿las distribuciones de una sindicación pagan impuestos? y la cuenta de capital en un K-1.
¿Cómo funciona el umbral? Un ejemplo
Este es un ejemplo hipotético, no un cálculo fiscal. Dos matrimonios que declaran en conjunto tienen cada uno $20,000 de ingreso neto de inversión de una sindicación.
| Caso | MAGI | Monto sobre $250,000 | Base del NIIT (la menor entre $20,000 y el exceso) | NIIT al 3.8% |
|---|---|---|---|---|
| Pareja A | $240,000 | $0 | $0 | $0 |
| Pareja B | $265,000 | $15,000 | $15,000 | $570 |
La pareja B paga sobre la cifra menor. Si la sindicación de cualquiera de las dos hubiera dado una pérdida neta, ese año no habría ingreso neto de inversión de ella y la pérdida seguiría las reglas de pérdidas pasivas (mire el arrastre de pérdidas pasivas).
¿Puede un profesional de bienes raíces evitarlo?
El impuesto no aplica al ingreso de un negocio que no es una actividad pasiva. Si usted califica como profesional de bienes raíces y participa de forma sustancial en la actividad de renta, su ingreso por renta puede no ser ingreso neto de inversión. Un inversionista de una sindicación que firma un cheque y recibe un K-1 generalmente es pasivo. Mire el estatus de profesional de bienes raíces. Las pruebas de horas son estrictas y quien administra la propiedad suele ser el patrocinador, no el inversionista.
¿Qué puede hacer un inversionista?
- Pida a su CPA que calcule el Form 8960 con su K-1 antes del año de la venta, no después.
- Lleve el registro de su base y de sus pérdidas suspendidas cada año.
- En el año de una venta, proyecte el MAGI con la ganancia y sin ella.
- Recuerde que puede haber impuesto estatal adicional. Mire las declaraciones estatales para inversionistas no residentes.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos entre sus amigos y seguidores bajo la Rule 506(b) o 506(c). El contador del proyecto prepara los K-1; DoorRaise entrega cada K-1 al inversionista, lo cual cubre la tarifa anual de administración de $5,000, y no da asesoría fiscal. Tarifas: $1,500 al inicio (no reembolsable) y luego $5,000 al año desde el cierre (solo si el proyecto cierra). Mire los reportes para inversionistas y los precios.
Preguntas frecuentes
¿Los inversionistas de una sindicación pagan el impuesto sobre el ingreso neto de inversión?
Si su MAGI supera el umbral y el K-1 produce ingreso neto de inversión, sí. Muchos inversionistas por debajo del umbral no lo pagan.
¿El NIIT se suma al impuesto sobre ganancias de capital?
Sí. Es independiente del impuesto sobre la renta normal y del de ganancias de capital, y se calcula en el Form 8960.
¿La depreciación reduce el NIIT?
Reduce el ingreso por renta que se le asigna, así que reduce el ingreso neto de inversión, pero regresa como ganancia en el año de la venta.
¿La devolución de capital está sujeta al NIIT?
No mientras sea devolución de su base. Los montos que superan la base son ganancia y pueden estarlo.
¿El umbral del NIIT se ajusta por inflación?
No. La ley fija cifras en dólares.
Fuentes
- IRS: Impuesto sobre el ingreso neto de inversión
- 26 U.S.C. 1411: Imposición del impuesto (Cornell LII)
- IRS: Publicación 925, Reglas de actividades pasivas y de riesgo
- IRS: Instrucciones para socios del Schedule K-1 (Form 1065)
Esta publicación es información general a octubre de 2026, no asesoría fiscal, legal ni de inversión. El ejemplo es hipotético. Consulte a su propio asesor fiscal. DoorRaise no es un bufete, ni un corredor de bolsa, ni un asesor de inversiones, ni un portal de financiamiento.