¿El ingreso del K-1 de una sindicación cuenta al solicitar una hipoteca?

En esta página

1. ¿Qué pide Fannie Mae para el ingreso del K-1?
2. Por qué un K-1 de sindicación a menudo suma poco ingreso
3. Qué llevar al asesor de crédito
4. ¿Una inversión en una sindicación puede perjudicar una solicitud de hipoteca?
5. Consejos de tiempos
6. Cómo encaja DoorRaise
7. Preguntas frecuentes

A veces, pero normalmente menos de lo que los inversionistas esperan. Para quien tiene menos de 25% de una sociedad o LLC, la Selling Guide de Fannie Mae (sección B3-3.4-19) permite al prestamista contar el ingreso reportado en el Schedule K-1 solo con un historial de dos años y con documentos que muestren que el ingreso de verdad se le distribuyó al solicitante en un nivel congruente con el que se usa para calificar, o que el negocio tiene liquidez suficiente para sostener ese retiro. Los K-1 de sindicaciones de apartamentos a menudo muestran una pérdida fiscal por depreciación aunque se paguen distribuciones en efectivo, así que el ingreso calificable de la inversión puede ser pequeño, cero o negativo. Hable con su asesor de crédito antes de contar con él.

Esta guía explica qué revisan los prestamistas y qué llevar. Es información general sobre las reglas publicadas de una agencia; cada prestamista y cada programa de crédito puede agregar las suyas. Para entender cómo funcionan los K-1, empiece con el K-1 en una sindicación inmobiliaria.

¿Qué pide Fannie Mae para el ingreso del K-1?

La versión vigente de B3-3.4-19, Schedule K-1 Income <25% Ownership (fechada el 7 de octubre de 2026) dice:

• Documentos: las declaraciones federales personales firmadas y el Schedule K-1 de los dos años más recientes, además de una verificación verbal de empleo. Cuando el K-1 reporta solo ingreso por renta, un año de declaraciones firmadas y el K-1, sin verificación verbal.
• Historial: un historial mínimo de dos años.
• Ingreso calificable: el ingreso del K-1 puede considerarse solo si el prestamista documenta que de verdad se le distribuyó al solicitante y es congruente con el ingreso del negocio usado para calificar, o que el negocio tiene liquidez suficiente para sostener el retiro de ganancias.
• Proporción: el prestamista puede usar solo la parte proporcional de las ganancias del solicitante que aparece en el K-1.

Quienes tienen 25% o más siguen las reglas para quienes trabajan por su cuenta, que piden más análisis del negocio. Freddie Mac, FHA, VA y los prestamistas fuera de las agencias tienen sus propias reglas.

Por qué un K-1 de sindicación a menudo suma poco ingreso

Las sindicaciones de apartamentos normalmente reportan el ingreso o la pérdida por renta en la casilla 2 del K-1. La depreciación, y sobre todo la segregación de costos y la depreciación adicional, a menudo convierte esa línea en pérdida en los primeros años, aun cuando el proyecto paga distribuciones trimestrales en efectivo. Esas distribuciones se reportan aparte y en general son una devolución de capital libre de impuestos hasta el monto de su base (mire ¿las distribuciones de una sindicación pagan impuestos?).

Así, un K-1 puede mostrar $8,000 de distribuciones y una pérdida por renta de $12,000 en el mismo año. El prestamista trabaja con el ingreso de la declaración y del K-1, no solo con el monto distribuido, así que ese año puede no sumar nada a su ingreso calificable. Cómo trata un prestamista una pérdida por renta de una inversión pasiva, y si suma de vuelta la depreciación, varía. Pregunte antes de solicitar.

Qué llevar al asesor de crédito

1. Sus declaraciones personales de los últimos dos años, firmadas, con cada K-1.
2. Estados de cuenta que muestren la llegada de las distribuciones, si quiere que se consideren como prueba de ingreso distribuido.
3. El reporte trimestral más reciente del proyecto y, si el prestamista pregunta por la liquidez, los estados financieros del proyecto. Pídalos al patrocinador; muchos prestamistas aceptan un balance general.
4. Una nota corta con cada sindicación, el año en que invirtió, su porcentaje de participación y si el K-1 reporta solo ingreso por renta.

¿Una inversión en una sindicación puede perjudicar una solicitud de hipoteca?

Puede afectarla de varias formas:

• Activos. El dinero invertido en una sindicación no es líquido, así que los prestamistas quizá no lo cuenten para las reservas que pide el préstamo.
• Pérdidas. Un prestamista puede restar una pérdida del K-1 a su ingreso. Pregunte cómo trata las pérdidas pasivas por renta.
• Llamadas de capital. Si hay una llamada de capital pendiente en una de sus inversiones, dígaselo al prestamista.
• Garantías. Si usted garantiza personalmente el préstamo de un proyecto (la mayoría de los inversionistas pasivos no lo hace), el prestamista querrá saberlo. Mire los garantes del préstamo en una sindicación.

Consejos de tiempos

• Los K-1 pueden llegar tarde (mire los tiempos del K-1). Si va a solicitar en primavera, un K-1 que falta puede retrasar el análisis, así que pida al patrocinador una fecha estimada o un borrador.
• Si piensa comprar casa pronto, decida si una inversión nueva ahora cambia lo que podrá documentar después.

Cómo encaja DoorRaise

DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades entre sus amigos y seguidores, bajo la Rule 506(b) o la 506(c). Los inversionistas de un proyecto en DoorRaise ven sus documentos, distribuciones y K-1 en un solo lugar, lo que facilita encontrar los papeles que pide un prestamista. El escrow está en Enterprise Bank & Trust, un banco asegurado por la FDIC, y los inversionistas aportan su dinero solo por transferencia bancaria. Consulte los precios. DoorRaise no es un despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones, portal de financiamiento, banco ni prestamista hipotecario.

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Preguntas frecuentes

¿Las distribuciones de una sindicación cuentan como ingreso para una hipoteca?

No por sí solas. Los prestamistas califican el ingreso con sus declaraciones y sus K-1. Las distribuciones pueden servir como prueba de que el ingreso del K-1 de verdad se pagó, pero una distribución que es devolución de capital no es ingreso.

Invertí el año pasado. ¿Mi K-1 me ayudará a calificar?

Normalmente todavía no. Fannie Mae pide un historial de dos años para el ingreso del K-1, con una regla de documentos de un año solo cuando el K-1 reporta únicamente ingreso por renta. Pregunte a su prestamista cómo aplica a su expediente.

¿Una pérdida en el K-1 baja mi ingreso calificable?

Puede bajarlo. Los prestamistas tratan las pérdidas de la declaración de forma distinta según el programa. Lleve el K-1 y pregunte antes de solicitar.

¿Un inversionista con 5% de una sindicación cuenta como trabajador por su cuenta para la hipoteca?

Según la guía de Fannie Mae, las reglas para quienes trabajan por su cuenta aplican con 25% o más de participación. Un inversionista pasivo típico con una parte pequeña queda bajo las reglas del K-1 para menos de 25%.

Siguiente paso: mire qué significa cada línea de su K-1 en la cuenta de capital en su K-1.

Fuentes

• Fannie Mae Selling Guide B3-3.4-19, Schedule K-1 Income <25% Ownership (en inglés)
• Fannie Mae Selling Guide B3-3.6-07, Income or Loss Reported on Schedule K-1 (en inglés)
• IRS Partner's Instructions for Schedule K-1 (en inglés)

Esta publicación es información general, no asesoría crediticia, fiscal ni de inversión. Las reglas de los prestamistas cambian y varían según el programa. Hable con su asesor de crédito y con su CPA. DoorRaise no es un despacho de abogados, un corredor de bolsa, un asesor de inversiones, un portal de financiamiento ni un prestamista hipotecario.