Casilla 2 del K-1: ingreso (pérdida) de alquiler en una sindicación
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La casilla 2 de un Schedule K-1 (Form 1065) es tu parte del ingreso o pérdida neta de alquiler inmobiliario de la sociedad en el año fiscal. Es una cifra fiscal: ingreso sobre el que debes impuestos, o una pérdida que quizá puedas deducir. No es el efectivo que recibiste, que está en la casilla 19. Una sindicación que te paga $6,000 en distribuciones puede mostrar una pérdida de $9,000 en la casilla 2, porque la depreciación reduce el ingreso gravable sin reducir el efectivo.
Esta publicación responde la pregunta que hacen los inversionistas cuando llega el K-1: ¿qué es la casilla 2 y a dónde va? Complementa nuestra introducción al K-1. Información general a octubre de 2026, no asesoría fiscal; consulta a tu propio asesor fiscal.
¿Qué mide la casilla 2?
Es tu parte asignada de los resultados de alquiler inmobiliario de la sociedad calculados para efectos fiscales: rentas menos gastos operativos, intereses, depreciación y otras deducciones. La sociedad reparte el total entre los socios según el acuerdo operativo, así que tu parte sigue tu participación y la cascada. Un socio que entró a mitad de año recibe una parte prorrateada.
¿Por qué la casilla 2 es pérdida si recibí distribuciones?
Porque los dos números miden cosas distintas.
| Tema | Casilla 2 | Casilla 19 |
|---|---|---|
| Qué es | Ingreso o pérdida gravable asignada a ti | Efectivo y bienes distribuidos a ti |
| Depende de | Ingresos, gastos, depreciación, intereses | Las decisiones del patrocinador sobre pagar efectivo |
| ¿Puede ser negativa? | Sí | No |
| Afecta | Tu ingreso gravable y tu base | Tu base; es gravable solo si supera la base |
Un edificio puede producir efectivo y mostrar una pérdida fiscal, porque la depreciación es una deducción sin costo en efectivo. Mira si las distribuciones son gravables.
Ejemplo (ilustrativo)
Un inversionista posee el 2% de una operación. Totales del año: ingreso por rentas $1,500,000, gastos operativos $700,000, intereses $450,000 y depreciación (con segregación de costos) $850,000. Neto: $1,500,000 menos $700,000, menos $450,000, menos $850,000 da una pérdida de $500,000. El 2% del inversionista es una pérdida de $10,000 en la casilla 2. El flujo de caja tras los intereses (sin contar el principal del préstamo) fue $350,000 (la pérdida más los $850,000 de depreciación), del cual el inversionista recibió el 2%, o $7,000, que aparecen en la casilla 19. Las cifras son hipotéticas e ignoran honorarios, rendimiento preferente y clases.
¿Puedo deducir una pérdida de la casilla 2?
Se aplican tres límites en orden:
- Base. No puedes deducir más que tu base en la sociedad (mira cuenta de capital vs base).
- Riesgo (at-risk). Limitado por el monto que tienes en riesgo. Mira las reglas at-risk.
- Actividad pasiva. Una pérdida de alquiler es generalmente pasiva y puede compensar ingreso pasivo; el resto se arrastra. Mira el arrastre de pérdidas pasivas.
La deducción para alquileres de hasta $25,000 normalmente no ayuda a un socio limitado. Un profesional de bienes raíces puede recibir otro trato (estatus de profesional de bienes raíces).
¿A dónde va la casilla 2 en mi declaración?
Las instrucciones del IRS para el socio dirigen la casilla 2 al Schedule E, Parte II, por columnas, con el Form 8582 primero cuando es una pérdida pasiva. El ingreso va en la columna de ingreso pasivo y la pérdida permitida en la columna de pérdida pasiva permitida. Tu preparador la ingresa desde el K-1, y la pérdida no usada se lleva en el Form 8582 de un año al siguiente.
¿Y si la casilla 2 está en blanco o hay una casilla 3?
Si la sociedad tiene varias actividades, algunas cifras pueden aparecer en una declaración adjunta. La casilla 3 recoge otra actividad de alquiler, como alquileres a corto plazo o equipos. Una casilla 2 en blanco con un monto en otro lado normalmente significa que el ingreso se clasifica distinto. Pregunta al contador del patrocinador antes de presentar.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos entre sus amigos y seguidores bajo la Regla 506(b) o 506(c), solo con inversionistas acreditados verificados. La tarifa anual de administración de $5,000 cubre la entrega del K-1 de cada inversionista por DoorRaise; el K-1 lo prepara el contador de la operación. DoorRaise no da asesoría fiscal. Tarifas: $1,500 de configuración (no reembolsable) y $5,000 al año desde el cierre. Mira los precios.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la casilla 2 de un Schedule K-1?
Tu parte del ingreso o pérdida neta de alquiler inmobiliario del año, calculada para efectos fiscales.
¿Por qué mi casilla 2 es negativa?
Normalmente porque la depreciación, sobre todo con segregación de costos, supera el ingreso neto de alquiler. Es una pérdida fiscal, no una pérdida de tu efectivo.
¿La casilla 2 es lo mismo que mis distribuciones?
No. Las distribuciones están en la casilla 19. Son medidas distintas.
¿La casilla 2 está sujeta al impuesto de trabajo por cuenta propia?
No para un socio limitado típico. El ingreso de alquiler inmobiliario generalmente queda excluido de ese impuesto.
¿Dónde reporto la casilla 2?
En el Schedule E, Parte II, con el Form 8582 si hay pérdida pasiva. Tu preparador de impuestos hace las anotaciones.
Fuentes
- IRS: Instrucciones para el socio del Schedule K-1 (Form 1065)
- IRS: Instrucciones del Form 8582
- IRS: Instrucciones del Schedule E
- 26 U.S.C. 469
Este artículo es información general a octubre de 2026, no asesoría fiscal, legal ni de inversión. El ejemplo es hipotético. Consulta a tu propio asesor fiscal. DoorRaise no es un bufete, ni un corredor de bolsa, ni un asesor de inversiones, ni un portal de financiamiento.