Casilla 10 del K-1: ganancia Sección 1231 en el año en que se vende la sindicación
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Cuando una sindicación vende su edificio, tu K-1 de ese año puede mostrar una ganancia neta Sección 1231 en la casilla 10. La Sección 1231 cubre bienes usados en un negocio o mantenidos para alquiler por más de un año. Si tus ganancias Sección 1231 del año superan tus pérdidas Sección 1231, la ganancia neta generalmente se trata como ganancia de capital a largo plazo. Dos partes se gravan distinto: la depreciación del edificio (ganancia Sección 1250 no recapturada, gravada hasta 25%) y, si tuviste pérdidas netas 1231 en los últimos cinco años, una cantidad igual de la ganancia se reclasifica como ingreso ordinario.
Esta publicación trata del K-1 del año de la venta. Para las reglas de recaptura, mira la recaptura de depreciación cuando se vende una sindicación. Información general a octubre de 2026, no asesoría fiscal; consulta a tu propio asesor fiscal.
¿Qué es la ganancia Sección 1231?
La Sección 1231 da un trato favorable a la ganancia de vender bienes de negocio o de alquiler mantenidos más de un año, como un edificio de apartamentos: las ganancias netas son ganancias de capital a largo plazo, pero las pérdidas netas son pérdidas ordinarias. La sociedad reporta tu parte de la ganancia o pérdida Sección 1231 en el K-1, casilla 10. Luego la combinas con cualquier partida Sección 1231 de tus otros bienes.
¿Por qué el K-1 muestra la casilla 9c y la 10 juntas?
La ganancia del edificio se divide. La parte igual a la depreciación ya tomada sobre bienes inmuebles es ganancia Sección 1250 no recapturada, reportada en la casilla 9c y gravada hasta 25%. El resto es ganancia Sección 1231. El K-1 de la sociedad y su declaración adjunta te indican cómo suman las partes; son componentes de una sola venta. Las instrucciones del IRS para el socio del Schedule K-1 explican cada casilla.
¿Cómo funciona la regla de cinco años?
Si tuviste pérdidas netas Sección 1231 en alguno de los cinco años fiscales anteriores que no hayas recapturado, la IRC 1231(c) reclasifica un monto igual de la ganancia neta Sección 1231 de este año como ingreso ordinario. Esto suele importar a inversionistas que tuvieron pérdidas Sección 1231 en operaciones anteriores, no a quienes solo tienen pérdidas pasivas de alquiler en la casilla 2. Tu preparador lo sigue con tu Form 4797 de años anteriores.
¿Dónde se reporta?
La ganancia Sección 1231 fluye por el Form 4797, que luego alimenta el Schedule D o el ingreso ordinario según corresponda. Un arrastre de pérdida pasiva también puede liberarse en el año de la venta; mira el arrastre de pérdidas pasivas. Tu preparador trabaja con el K-1 y las declaraciones adjuntas.
Ejemplo (ilustrativo)
Un inversionista posee el 1% de una operación. El edificio se vende con una ganancia de $4,000,000 sobre su base fiscal, de los cuales $2,500,000 son depreciación tomada antes sobre el edificio. La parte del 1% es $40,000 de ganancia: $25,000 de ganancia Sección 1250 no recapturada (casilla 9c), gravada hasta 25%, y $15,000 de ganancia Sección 1231 (casilla 10), gravada como ganancia a largo plazo si las partidas 1231 del año netean a ganancia. Si el inversionista tuvo una pérdida neta 1231 de $10,000 en un año anterior no recapturada, $10,000 de los $15,000 pasan a ser ingreso ordinario. Las cifras son hipotéticas e ignoran la recaptura del equipo, la cascada y el impuesto estatal.
Preguntas comunes sobre el K-1 del año de la venta
- ¿Dónde está mi efectivo? En la casilla 19, no en la 10. La ganancia es una cifra fiscal; mira casilla 2 del K-1 vs distribuciones.
- ¿Por qué mi ganancia gravable es mayor que mi utilidad? La depreciación previa y una cuenta de capital negativa aumentan la ganancia. Mira la cuenta de capital.
- ¿Puedo diferirla? No con tu propio intercambio 1031; la sociedad, no el inversionista, hace el intercambio. Existen alternativas, así que consulta a tu asesor.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos entre sus amigos y seguidores bajo la Regla 506(b) o 506(c), solo con inversionistas acreditados verificados. La tarifa anual de administración de $5,000 cubre la entrega del K-1 de cada inversionista por DoorRaise; el K-1 lo prepara el contador de la operación. DoorRaise no da asesoría fiscal. Tarifas: $1,500 de configuración (no reembolsable) y $5,000 al año desde el cierre. Mira los precios.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la casilla 10 de un K-1 de sindicación?
Tu parte de la ganancia o pérdida neta Sección 1231, normalmente de la venta del edificio u otros bienes de negocio mantenidos más de un año.
¿La ganancia Sección 1231 se grava como ganancia de capital?
Una ganancia neta Sección 1231 generalmente sí, tras la regla de cinco años. Las pérdidas netas son ordinarias.
¿Cuál es la diferencia entre la casilla 9c y la 10?
La casilla 9c es la parte de la ganancia igual a la depreciación previa de bienes inmuebles, gravada hasta 25%. La casilla 10 es la ganancia Sección 1231.
¿La depreciación del equipo se grava distinto?
Sí. La depreciación de bienes muebles generalmente se recaptura como ingreso ordinario bajo la Sección 1245.
¿Dónde reporto la casilla 10?
En el Form 4797, que fluye al Schedule D o al ingreso ordinario según corresponda. Tu preparador se encarga.
Fuentes
- 26 U.S.C. 1231: Bienes usados en el comercio o negocio
- IRS: Instrucciones para el socio del Schedule K-1 (Form 1065)
- IRS: Instrucciones del Form 4797
- IRS: Impuesto sobre el ingreso neto de inversión
Este artículo es información general a octubre de 2026, no asesoría fiscal, legal ni de inversión. El ejemplo es hipotético. Consulta a tu propio asesor fiscal. DoorRaise no es un bufete, ni un corredor de bolsa, ni un asesor de inversiones, ni un portal de financiamiento.