Recaptura de depreciación cuando se vende un edificio sindicado
Cuando se vende un edificio de apartamentos sindicado, las deducciones por depreciación que usted recibió durante la tenencia pueden volver en forma de impuesto. La parte de la ganancia que corresponde a la depreciación anterior se trata distinto de la ganancia de capital ordinaria, y algunos conceptos de un estudio de segregación de costos pueden gravarse como ingreso ordinario. Esta publicación explica los tipos de ganancia con un ejemplo hipotético. Es educación general, no asesoría fiscal. Hable con su asesor fiscal desde temprano, porque las decisiones que importan se toman antes de la venta.
Esta publicación forma parte de nuestra guía de sindicación inmobiliaria. Se apoya en impuestos para inversionistas de una sindicación y en la segregación de costos. Las reglas fiscales están vigentes a octubre de 2026 y cambian.
Qué es la depreciación
El IRS permite a los dueños deducir el costo de un edificio de renta a lo largo del tiempo, porque los edificios se desgastan. La propiedad residencial de renta generalmente se deprecia en 27.5 años con el método de línea recta (la misma deducción cada año). El terreno no se deprecia. Su parte de la depreciación de la compañía le llega en su Schedule K-1 y puede reducir su ingreso gravable de la inversión. Consulte la guía del K-1 y la Publicación 527 del IRS, que cubre la propiedad residencial de renta.
Un estudio de segregación de costos divide la propiedad en partes, como electrodomésticos y pisos, que se deprecian más rápido que la estructura del edificio. Acelera las deducciones. También da forma a la recaptura. Consulte segregación de costos.
La depreciación es un concepto fiscal. No es efectivo. Un proyecto puede mostrar una pérdida en papel para efectos fiscales y aun así pagar distribuciones en efectivo, o al revés. La depreciación tampoco elimina el riesgo de que usted pierda dinero en la inversión.
Qué es la base
Su base es, más o menos, lo que usted ha invertido para efectos fiscales. La base empieza con el efectivo que aportó. Cada año sube por su parte del ingreso y baja por su parte de las pérdidas (incluida la depreciación) y por las distribuciones que recibe. Su K-1 y sus propios registros la llevan.
Por qué importa: su ganancia en una venta es, por lo general, lo que recibe menos su base. Como la depreciación reduce la base, aumenta su ganancia en la misma cantidad. Esa es la razón de la recaptura. Usted tuvo la deducción antes, y la venta la vuelve a meter en el cálculo.
Las reglas de base para participaciones en sociedades son técnicas, y la base de la compañía y su base externa pueden diferir. Su asesor fiscal debe tener presentes ambas.
Los tipos de ganancia
Cuando la compañía vende el edificio, la ganancia se calcula a nivel de la compañía y se le pasa a usted en su K-1, con su carácter (qué tipo de ganancia es). A grandes rasgos, pueden intervenir tres tipos. Consulte la Publicación 544 del IRS, Ventas y otras disposiciones de activos, y las instrucciones del Form 4797.
1. Ganancia no recuperada de la sección 1250. En bienes inmuebles, como la estructura de un edificio de apartamentos, la parte de la ganancia que equivale a la depreciación de línea recta anterior se llama ganancia no recuperada de la sección 1250. Para personas físicas se grava a tasas ordinarias, hasta una tasa máxima fijada por la ley (las instrucciones del Schedule D del IRS indican el máximo vigente). No se grava como ingreso ordinario en todos los casos, y tampoco se grava a las tasas más bajas de ganancia de capital a largo plazo. Consulte la sección 1250.
2. Recaptura como ingreso ordinario en propiedad personal. Los conceptos que un estudio de segregación de costos identifica como propiedad personal (por ejemplo, algunos electrodomésticos o accesorios) generalmente son propiedad de la sección 1245. Al vender, la ganancia hasta el monto de la depreciación tomada antes se recaptura como ingreso ordinario. Consulte la sección 1245. Por eso la segregación de costos puede crear una parte de recaptura más grande.
3. Ganancia de capital. Cualquier ganancia por encima del costo original, la apreciación, generalmente es ganancia de capital a largo plazo si el periodo de tenencia es de más de un año. Por lo general se grava a las tasas de ganancia de capital a largo plazo, que son más bajas que las ordinarias para la mayoría de las personas.
También pueden aplicar otros impuestos, como el impuesto sobre el ingreso neto de inversión y los impuestos estatales. Que apliquen o no depende de usted.
Un recorrido hipotético
Este ejemplo es hipotético, con números redondos, solo para ilustrar. No es un pronóstico ni una señal de lo que hará ningún proyecto. No se aplican tasas de impuestos, porque dependen de su situación y cambian. Solo se muestra cómo se divide la ganancia.
Suponga que una compañía compra un edificio por $10,000,000. Suponga que $2,000,000 son terreno y $8,000,000 son edificio y mejoras. Suponga que después lo vende por $12,000,000, y que la compañía ha tomado $1,500,000 de depreciación en total, de los cuales $300,000 corresponden a conceptos tratados como propiedad personal y $1,200,000 al edificio.
| Paso | Monto |
|---|---|
| Costo original | $10,000,000 |
| Menos la depreciación tomada | $1,500,000 |
| Base ajustada en la venta | $8,500,000 |
| Precio de venta (sin contar costos de venta) | $12,000,000 |
| Ganancia total | $3,500,000 |
Cómo se divide la ganancia de $3,500,000:
| Tipo | Monto | Razón |
|---|---|---|
| Recaptura como ingreso ordinario (conceptos de la sección 1245) | $300,000 | Ganancia hasta la depreciación en propiedad personal |
| Ganancia no recuperada de la sección 1250 | $1,200,000 | Depreciación tomada sobre el edificio |
| Ganancia de capital | $2,000,000 | La ganancia restante, por apreciación |
| Total | $3,500,000 |
Aquí solo importa la división. Sin depreciación, la base ajustada habría sido de $10,000,000 y la ganancia total de $2,000,000. La depreciación aumentó la ganancia en $1,500,000, y esa cantidad queda en los dos primeros tipos. El inversionista participa en la ganancia de la compañía en proporción a su participación, sujeto a la cascada de distribuciones (waterfall) del acuerdo operativo. Consulte la cascada de distribuciones y pruebe la herramienta de reparto de ganancias para ver cómo se reparten los ingresos de la venta, que es una pregunta aparte del impuesto. Los costos de venta, el pago del préstamo, la parte del patrocinador y las distribuciones anteriores cambian lo que llega a su cuenta, y su factura de impuestos no está ligada al efectivo que usted recibe.
Un punto que muchos inversionistas pasan por alto: el impuesto de una venta se basa en la ganancia, no en el efectivo. Puede deber impuesto por una venta cuyo efectivo llega después del pago del préstamo y las tarifas. Planee el impuesto con fondos propios.
Pérdidas pasivas suspendidas
La actividad de renta generalmente es pasiva. Las pérdidas pasivas por lo general solo pueden compensar ingresos pasivos, y el exceso se "suspende" y se arrastra a años futuros. Consulte la Publicación 925 del IRS y la sección 469. Cuando usted dispone de toda su participación en una transacción totalmente gravable, las pérdidas suspendidas de esa actividad generalmente se liberan y pueden compensar otros ingresos. Por eso el año de la venta puede verse distinto de los años anteriores. Si sus pérdidas estuvieron suspendidas, y cuánto, depende de sus propios ingresos y otras actividades, que su CPA conocerá. Vender solo una parte de su participación no las libera de la misma manera.
Opciones sobre las que la gente pregunta
Intercambio 1031. Un intercambio de bienes de la misma naturaleza (like-kind) puede diferir el impuesto sobre la ganancia de bienes inmuebles cuando lo recaudado se reinvierte en otros inmuebles calificados con plazos estrictos. Cuando vende una sociedad, el intercambio generalmente se hace a nivel de la compañía, así que los inversionistas individuales no pueden intercambiar por su cuenta. Algunas estructuras permiten que los inversionistas intercambien por separado, y algunos proyectos ofrecen elegir entre cobrar o pasar a otra propiedad. Consulte DST vs. sindicación y 1031.
Fideicomisos estatutarios de Delaware (DST). Algunos inversionistas reinvierten lo recaudado en una participación en un DST para continuar el diferimiento. Son valores distintos, con sus propios riesgos, tarifas y límites.
Conservar la participación. Las reglas sucesorias pueden cambiar la base al fallecer. Es un tema para su planificador patrimonial.
Ventas a plazos y otros métodos. En algunos casos reparten la ganancia en varios años. Su asesor sabrá si aplican.
Ninguna de estas es una promesa de menos impuestos. Cada una tiene condiciones, costos y riesgos.
Qué preguntar al patrocinador y a su CPA
Pregunte al patrocinador:
- ¿Se hizo un estudio de segregación de costos y qué parte de la depreciación corresponde a propiedad personal?
- ¿Qué dice el plan sobre el momento de una venta y el carácter fiscal probable de la ganancia?
- ¿El acuerdo operativo prevé distribuciones para impuestos en la venta?
- ¿Cuándo estará listo el K-1 del año de la venta? Consulte los tiempos del K-1.
- ¿Hay una opción de pasar a otro proyecto en la venta?
Pregunte a su CPA:
- ¿Cuál es mi base y cómo la cambiará la venta?
- ¿Tengo pérdidas pasivas suspendidas?
- ¿Cuál es la división probable de la ganancia y cómo afectará mis otros ingresos?
- ¿Qué impuesto estatal aplica?
- ¿Debo planear pagos de impuesto estimado en el año de la venta?
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise envía a los inversionistas los K-1 de la compañía de cada proyecto. El carácter de la ganancia en la venta lo determinan los registros de la compañía y la ley fiscal, no DoorRaise, y no damos asesoría fiscal. Aquí no se puede predecir el resultado fiscal de ninguna venta.
Reúne el capital de tu proyecto de apartamentos entre las personas que ya te siguen.
DoorRaise está hecho para edificios de apartamentos de 5 o más unidades: un solo enlace para el proyecto, escrow hasta el cierre y una tabla de comisiones estándar.
Si usted es patrocinador, consulte cómo funciona DoorRaise o cree su página de patrocinador. Los inversionistas pueden leer sobre los reportes a inversionistas.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la recaptura de depreciación?
Es el tratamiento fiscal de la parte de una ganancia que equivale a la depreciación que usted o la compañía dedujeron antes. En edificios de apartamentos suele significar ganancia no recuperada de la sección 1250, más la recaptura como ingreso ordinario en algunos bienes personales.
¿La recaptura de depreciación se grava como ingreso ordinario?
En la estructura del edificio, la ganancia no recuperada de la sección 1250 tiene su propia tasa máxima y no se grava como ingreso ordinario. Los conceptos tratados como propiedad personal pueden recapturarse como ingreso ordinario. Su asesor puede decirle cuál aplica.
¿Debo impuestos si no recibí el efectivo?
La ganancia se basa en la venta de la compañía y se le pasa en el K-1. Su impuesto puede vencer aun cuando el efectivo se use en pagar el préstamo, tarifas o reservas. Planéelo.
¿Puedo evitar la recaptura con un intercambio 1031?
Un intercambio puede diferir el impuesto en algunos casos. Es estricto, y en una sindicación por lo general se decide a nivel de la compañía. No es evitar el impuesto, y la ganancia diferida se traslada a la nueva propiedad.
¿Qué pasa con las pérdidas pasivas suspendidas cuando se vende el edificio?
Cuando usted dispone de toda su participación en una transacción totalmente gravable, generalmente se liberan y pueden compensar otros ingresos. Su CPA puede confirmar qué le aplica.
¿La segregación de costos empeora la recaptura?
Adelanta las deducciones y puede aumentar la parte de la ganancia que se grava como recaptura como ingreso ordinario. Si vale la pena depende de su situación. No cambia si la inversión gana o pierde dinero.
Fuentes
- IRS, Publication 544: ventas y otras disposiciones de activos (en inglés)
- IRS, instrucciones del Form 4797: ventas de propiedad comercial (en inglés)
- IRS, Publication 527: propiedad residencial de alquiler (en inglés)
- IRS, Publication 925: reglas de actividades pasivas y de monto en riesgo (en inglés)
- 26 U.S.C. 1250: ganancia por la disposición de ciertos bienes inmuebles depreciables (Cornell LII) (en inglés)
- 26 U.S.C. 1245: ganancia por la disposición de ciertos bienes depreciables (Cornell LII) (en inglés)
- 26 U.S.C. 469: límite a las pérdidas y créditos de actividades pasivas (Cornell LII) (en inglés)
El ejemplo es hipotético, con números redondos, solo para ilustrar. No es una proyección ni asesoría. Esta publicación es información fiscal general a octubre de 2026, no asesoría fiscal, legal ni de inversión. Hable con su CPA o asesor fiscal. Toda inversión puede perder dinero. DoorRaise no es un despacho de abogados, ni un broker-dealer, ni un asesor de inversiones, ni un portal de financiamiento.