Impuestos de una sindicación de apartamentos para principiantes: K-1, depreciación y pérdidas pasivas
Los inversionistas de una sindicación de apartamentos suelen recibir cada año un Schedule K-1 que reporta su parte de los ingresos, las deducciones y las pérdidas de la sociedad. Esa parte puede ser distinta del efectivo que usted recibió. La depreciación, su base y las reglas de actividad pasiva le dan forma a lo que usted reporta, así que pida a un contador (CPA) que lea su K-1.
Si usted es el patrocinador, creamos DoorRaise para enviar los K-1 a sus inversionistas, y nuestro servicio opcional Property Books & Taxes prepara la declaración de la sociedad y los K-1 con nuestro CPA asociado. Esta guía es información general para el inversionista que recibe uno.
Esta guía forma parte de nuestra guía completa sobre sindicación de bienes raíces. Se centra en una sola pregunta: ¿qué debe esperar al llegar la época de impuestos un inversionista primerizo en una sindicación? No es asesoría fiscal, y un CPA debe revisar toda su declaración.
¿Qué es un Schedule K-1?
Un Schedule K-1 es el formulario que una sociedad le entrega a cada socio para reportar la parte de ese socio en sus ingresos, deducciones y créditos. Las instrucciones del Schedule K-1 (Form 1065) del IRS dicen que usted lo conserva para sus registros y que generalmente no lo presenta con su declaración. La sociedad presenta su propia declaración en el Form 1065.
Una sociedad no paga impuesto sobre la renta por sí misma. Traslada las partidas a los dueños, así que usted puede deber impuesto sobre su parte aunque no haya recibido efectivo. Nuestra guía del K-1 explica las casillas una por una.
Las casillas que más ven los principiantes
El ingreso o la pérdida neta de bienes raíces en renta suele aparecer en la Box 2, y el ingreso o la pérdida ordinaria del negocio en la Box 1. Las distribuciones se codifican en la Box 19. Su CPA las pasará a su declaración, así que no intente transcribirlas usted mismo.
¿Por qué el ingreso gravable puede ser distinto de mis distribuciones?
Las distribuciones son efectivo, mientras que el K-1 reporta partidas gravables, y las dos se calculan de forma distinta. La mayor diferencia es la depreciación, una deducción por el desgaste de un edificio que no requiere ningún desembolso de efectivo en el año en que se toma. La Publication 527 del IRS indica 27.5 años como el periodo de recuperación de una propiedad residencial en renta.
Un estudio de segregación de costos (cost segregation) puede mover parte del costo de un edificio a periodos de recuperación más cortos y acelerar las deducciones. Nuestra guía sobre la segregación de costos en sindicaciones de apartamentos lo explica, y si conviene a su proyecto es una pregunta para el CPA del patrocinador.
Ejemplo práctico: efectivo contra ingreso del K-1
Este es un ejemplo ilustrativo, no una proyección. Usted invierte $100,000 y recibe $6,000 de distribuciones en cada uno de tres años. Su parte del ingreso antes de la depreciación es de $5,500 al año, y su depreciación asignada es de $9,000 al año.
| Partida | Por año |
|---|---|
| Distribuciones en efectivo | $6,000 |
| Parte del ingreso antes de la depreciación | $5,500 |
| Depreciación asignada | $9,000 |
| Resultado gravable en su K-1 | -$3,500 (una pérdida) |
Usted recibió $6,000 en efectivo, y el K-1 muestra una pérdida de $3,500. Si su base se mantiene por encima de cero, el efectivo generalmente no se grava ese año. Aquí la base empieza en $100,000, sin contar su parte de la deuda de la sociedad ni las tarifas, que su CPA incluiría. Después del año 1 es de $90,500, después del año 2 de $81,000 y después del año 3 de $71,500.
¿Qué es la base y por qué importa?
La base es, más o menos, su inversión fiscal en la sociedad, y limita cuánta pérdida puede deducir. Las instrucciones del K-1 dicen que generalmente usted puede deducir una pérdida de la sociedad solo hasta su base ajustada al cierre del año, que las pérdidas por encima de eso se arrastran, y que usted es responsable de llevar el control de su base. También dicen que la cuenta de capital del K-1 no sirve para determinar la base.
Las distribuciones generalmente reducen la base. Las mismas instrucciones describen una ganancia gravable cuando las distribuciones superan su base. Conserve todos sus K-1 y su propia hoja de cálculo de la base.
¿Cómo funcionan las reglas de pérdidas pasivas?
Los bienes raíces en renta generalmente son una actividad pasiva, y las pérdidas pasivas generalmente solo compensan ingresos pasivos. La Publication 925 del IRS explica que las actividades de renta son pasivas aunque usted participe de forma sustancial, a menos que califique como profesional de bienes raíces. Las pérdidas no permitidas se arrastran al año siguiente.
Las instrucciones del K-1 dan el orden de los límites a las pérdidas: la base, luego el riesgo (at-risk, Section 465), luego la actividad pasiva (Section 469, Form 8582 para personas físicas) y después el límite de pérdida comercial en exceso. El estatuto es 26 U.S.C. 469.
La deducción especial de $25,000 y los socios limitados
Existe una deducción especial de hasta $25,000 para contribuyentes que participan activamente en bienes raíces en renta. Se reduce en 50% del ingreso bruto ajustado modificado que exceda $100,000 y desaparece por completo en $150,000, y usted debe ser dueño de al menos 10% de la actividad. Tanto la Publication 925 como el estatuto dicen que los socios limitados generalmente no se consideran participantes activos en bienes raíces en renta. Esas fuentes hablan de socios limitados, y los miembros de una LLC que tributa como sociedad pueden clasificarse de otra manera, así que pregunte a su CPA cómo se trata su participación. No dé por hecho que una pérdida de la sindicación compensará su salario.
En el ejemplo
Si en el ejemplo usted no tuviera otro ingreso pasivo, su pérdida de $3,500 se suspendería cada año. Después de tres años tendría $10,500 arrastrados. Si tuviera ingreso pasivo en otra parte, la pérdida podría compensarlo. Su CPA decide cuál aplica.
¿Qué pasa cuando se vende la propiedad?
En la venta, la depreciación que usted tomó se grava de manera distinta al resto de la ganancia, y las pérdidas suspendidas pueden liberarse. El IRS dice en el Tax Topic 409 que la ganancia no recuperada de la sección 1250 de bienes raíces se grava a una tasa máxima de 25%, y que mantener la inversión más de un año generalmente hace que la ganancia sea de largo plazo. Esa página también señala que el impuesto sobre el ingreso neto de inversión puede aplicar a ingresos de inversión significativos.
Conforme a 26 U.S.C. 469(g), si usted se deshace de toda su participación en una actividad pasiva en una operación totalmente gravable con una parte no relacionada, las pérdidas pueden tratarse como no pasivas. Una venta de la propiedad por parte de la sociedad es una operación distinta de que usted venda su propia participación, así que pregunte a su CPA cómo le aplica.
| Pieza | Tratamiento general (confirme con su CPA) |
|---|---|
| Ganancia ligada a la depreciación tomada | Ganancia no recuperada de la sección 1250, tasa federal máxima de 25% |
| Ganancia restante | Ganancia de capital, las tasas dependen de su ingreso gravable |
| Pérdidas pasivas suspendidas | Generalmente se liberan en una disposición totalmente gravable de toda su participación a una parte no relacionada |
| Propiedad de vida más corta de un estudio de segregación de costos | Puede gravarse distinto de la depreciación del edificio. Pregunte a su CPA |
En el ejemplo
Digamos que usted mantiene la inversión tres años y la venta le asigna $40,000 de ganancia, de los cuales $27,000 corresponden a los tres años de depreciación de $9,000. A una tasa máxima de 25%, el impuesto federal sobre la parte de $27,000 sería de $6,750 como máximo, antes del impuesto estatal y del impuesto sobre el ingreso neto de inversión. Los $13,000 restantes son otra ganancia de largo plazo. Sus $10,500 de pérdidas suspendidas podrían entonces compensar una parte de esto. Son números redondos para mostrar la mecánica, no lo que usted deberá.
Para el año de la venta en particular, vea la recaptura de la depreciación cuando se vende un edificio sindicado.
¿Cuándo recibiré mi K-1?
A menudo después del 15 de abril, porque las sociedades pueden pedir más tiempo. Las instrucciones del Form 1065 indican el 15 de marzo como fecha de vencimiento para una sociedad de año calendario, y una sociedad puede pedir una prórroga con el Form 7004. Los K-1 tardíos son tan comunes que su CPA puede presentar una prórroga por usted.
Pregunte al patrocinador cuándo suelen salir los K-1, y avise a su CPA antes de invertir. Si usa dinero de una IRA, consulte a un profesional de impuestos antes de invertir, porque los bienes raíces con apalancamiento en una IRA pueden generar ingreso comercial no relacionado. El IRS dice en la Publication 598 que las reglas del impuesto sobre el ingreso comercial no relacionado aplican a las IRA.
Nuestra opinión
Nuestra opinión: el error fiscal más común de los principiantes es tratar una pérdida en papel como una victoria. Una pérdida suspendida es una deducción que quizá no pueda usar durante años, y se paga en parte en la venta. No invierta solo por el efecto fiscal.
A los patrocinadores les decimos que lo más amable que pueden hacer es publicar el calendario esperado de los K-1, y el contacto del CPA, en los materiales para inversionistas antes del cierre. Así, los correos ansiosos se convierten en una fecha del calendario. Es una opinión, y su CPA fija el calendario real.
Ventajas y desventajas, y para quién no es
La depreciación puede diferir el impuesto, y diferir tiene un costo: la base se reduce y la depreciación se grava en la venta. Los límites a las pérdidas pasivas pueden dejar deducciones sin poder usarse. Además, las reglas fiscales cambian, así que esta publicación es exacta a octubre de 2026 y puede dejar de serlo después.
Esta guía no es para quien quiere una respuesta sobre su propia declaración. Su CPA necesita su ingreso, su estado civil para efectos de la declaración, su otra actividad pasiva y su estado. Tampoco cubre a fondo a los profesionales de bienes raíces, los fideicomisos, los inversionistas extranjeros ni las cuentas de retiro.
Errores comunes
- Suponer que las distribuciones son iguales al ingreso gravable.
- No hablarle al CPA de la inversión hasta la temporada de los K-1.
- Planear en torno a una pérdida que probablemente no podrá usar.
- No llevar el control de la base año con año.
Cómo encaja DoorRaise
Creamos DoorRaise para patrocinadores que captan capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades conforme a la Rule 506(b) o la Rule 506(c). Ofrece software, preparación de documentos legales, coordinación de escrow y servicios de verificación; no es un despacho de abogados, ni un broker-dealer, ni un asesor de inversión, ni un portal de financiamiento. No damos asesoría de inversión, legal ni fiscal.
Los patrocinadores pagan tres tarifas fijas y ningún porcentaje de lo captado ni de las ganancias. Al inicio, la tarifa de $1,500 sirve para formar la LLC del proyecto y su agente registrado, preparar documentos estandarizados y legalmente vinculantes para los inversionistas, abrir una cuenta de depósito en garantía (escrow) a nombre del proyecto y hacer la verificación de acreditación de cada inversionista. El escrow en Enterprise Bank & Trust, un banco asegurado por la FDIC, está incluido: DoorRaise paga todos los cargos del agente de escrow, así que ni el proyecto ni los inversionistas pagan nada. En el cierre se pagan $5,000 de los fondos captados, solo si el proyecto cierra. Después se pagan $3,500 al año con el ingreso de la propiedad, que cubren el envío del K-1 a cada inversionista, los pagos y las actualizaciones, y el cierre de la empresa cuando se vende la propiedad. Usted elige los estados donde pueden vivir sus inversionistas y paga las tarifas de aviso de esos estados al costo junto con la tarifa inicial. La tarifa de cada estado no es reembolsable una vez que invierte alguien de ese estado; al terminar la captación, la tarifa de cada estado donde nadie invirtió se reembolsa automáticamente, junto con la diferencia de cualquier tarifa que haya resultado menor. El proyecto puede reembolsarle la tarifa inicial y esas tarifas en el cierre (usted puede desactivarlo). La tarifa de cierre de $5,000 cubre el trabajo de presentación, no las tarifas propias de los estados. La contabilidad, la declaración de impuestos y la preparación de los K-1 no están incluidas: las hace el contador del propio proyecto, o nuestro servicio opcional Property Books & Taxes: un precio mensual para su proyecto, con todo incluido.
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Preguntas frecuentes
¿Pago impuestos sobre las distribuciones?
No directamente. Usted reporta su parte de las partidas de la sociedad según el K-1, que puede ser distinta del efectivo. Las distribuciones que superan su base pueden ser gravables.
¿Por qué mi K-1 llega tarde?
La declaración de una sociedad de año calendario vence el 15 de marzo, pero una sociedad puede pedir más tiempo con el Form 7004. Pregunte al patrocinador la fecha esperada y pregunte a su CPA por una prórroga.
¿Puedo usar las pérdidas contra mi salario?
Generalmente no. Las pérdidas de rentas son pasivas, y los socios limitados generalmente no se consideran participantes activos para la deducción especial de $25,000. Consulte a un CPA sobre su situación.
¿Cambia esto si invierto con una cuenta de retiro?
Puede cambiar. Los bienes raíces con apalancamiento en una IRA pueden generar ingreso comercial no relacionado, así que hable primero con un profesional de impuestos.
¿Un rendimiento preferente se grava distinto?
El rendimiento preferente es una prioridad de pago. Lo que usted reporta viene de la asignación del K-1. Vea qué es un rendimiento preferente.
¿Necesito un CPA especial?
No necesariamente, pero elija uno que haya manejado K-1 de sociedades. Lleve el acuerdo operativo (operating agreement) y el K-1 a su primera reunión.
Fuentes
- IRS: instrucciones del Schedule K-1 (Form 1065) (2025) (en inglés)
- IRS: instrucciones del Form 1065 (2025) (en inglés)
- IRS: Publication 925, reglas de actividades pasivas y de monto en riesgo (2025) (en inglés)
- IRS: Publication 527, propiedad residencial de alquiler (2025) (en inglés)
- IRS: Topic 409, ganancias y pérdidas de capital (en inglés)
- IRS: Publication 598, impuesto sobre ingresos de negocios no relacionados de organizaciones exentas (en inglés)
- 26 U.S.C. 469: límite a las pérdidas y créditos de actividades pasivas (Cornell LII) (en inglés)
Esta publicación es información general. El ejemplo es una ilustración simplificada con números redondos, no una proyección, un cálculo de impuestos ni una oferta. Está vigente a octubre de 2026 y no es asesoría legal, fiscal ni de inversión. Hable con un CPA sobre su propia situación. DoorRaise no es un despacho de abogados, ni un broker-dealer, ni un asesor de inversión, ni un portal de financiamiento.