Delaware Statutory Trust (DST) vs. sindicación: opciones para inversionistas con un intercambio 1031
Por lo general no se puede hacer un intercambio 1031 hacia una sindicación típica, porque una participación en una LLC o en una sociedad no es bien inmueble para la Sección 1031. Una participación en un Delaware statutory trust (DST, fideicomiso estatutario de Delaware) bien estructurado puede calificar según una resolución del IRS, pero un DST es rígido por diseño: no admite dinero nuevo, refinanciamientos ni renovaciones importantes.
Si usted es el patrocinador, creamos DoorRaise para sindicaciones, que son proyectos en LLC, no DST. Esta guía es para inversionistas que eligen entre ambas opciones.
Esta guía forma parte de nuestra guía completa sobre sindicación de bienes raíces. Se centra en una sola pregunta: ¿cómo se comparan los DST y las sindicaciones para quien tiene fondos de un 1031? Para ver el panorama fiscal más amplio, consulte los impuestos de la sindicación de apartamentos para principiantes.
¿Por qué no se puede hacer un 1031 hacia una sindicación?
Porque el inversionista de una sindicación típica es dueño de una participación como miembro de una LLC que tributa como sociedad, y la Sección 1031 ahora cubre solo bienes inmuebles. 26 U.S.C. 1031 permite no reconocer la ganancia en el intercambio de bienes inmuebles mantenidos para negocio o inversión por bienes inmuebles de la misma naturaleza. La reforma de 2017 sacó del texto las participaciones en sociedades, las acciones y otros activos similares, y limitó la sección a bienes inmuebles en los intercambios completados después del 31 de diciembre de 2017.
El reglamento del Tesoro, 26 CFR 1.1031(a)-3, dice que las "interests in a partnership" (participaciones en una sociedad) no son bienes inmuebles, sin importar cómo las clasifique la ley estatal o local. Hace una excepción estrecha, la de una sociedad con una elección válida para quedar excluida de todo el subcapítulo K, que no describe a una sindicación típica. Consulte a un asesor fiscal antes de apoyarse en la excepción.
¿Qué es un Delaware statutory trust?
Un DST es un fideicomiso que tiene el título de un bien inmueble, y los inversionistas son dueños de participaciones beneficiarias. En la Revenue Ruling 2004-86, el IRS resolvió que el DST descrito en la resolución se clasifica como fideicomiso para efectos fiscales federales y que un contribuyente puede cambiar un bien inmueble por una participación en él sin reconocer ganancia según la Sección 1031, si se cumplen los demás requisitos.
Ese tratamiento depende de la estructura del fideicomiso. En la resolución, los poderes del fiduciario son limitados, y el fiduciario no puede:
- Aceptar aportaciones adicionales de activos, incluido dinero.
- Renegociar la deuda usada para comprar la propiedad.
- Renegociar el contrato de arrendamiento con el inquilino actual ni arrendar a otros inquilinos, salvo que el inquilino entre en quiebra o insolvencia.
- Cambiar la propiedad por otra ni comprar otros activos, salvo inversiones a corto plazo.
- Hacer más que cambios menores no estructurales en la propiedad, a menos que la ley lo exija.
- Invertir efectivo, salvo en obligaciones que venzan antes de la siguiente fecha de distribución.
Las actividades del fiduciario se limitan a cobrar y distribuir el ingreso, y el efectivo disponible menos las reservas se distribuye cada trimestre. Algunas fuentes del sector llaman a estos límites "las siete prohibiciones". La resolución no usa ese nombre, y la lista exacta de límites de una oferta depende de sus documentos. Léalos.
DST vs. sindicación vs. tenencia en común
Cada estructura conviene a un inversionista distinto, y la elegibilidad para el 1031 es solo una fila de la comparación.
| Tema | DST | Sindicación (LLC) | Tenencia en común (TIC) |
|---|---|---|---|
| ¿Propiedad de reemplazo en un 1031? | Sí, si se estructura según la Rev. Rul. 2004-86 | Por lo general no | Puede serlo, si se estructura bien |
| Inversionistas típicos | A menudo acreditados, según la oferta | Acreditados, y algunos no acreditados en la 506(b) | Hasta 35 copropietarios según las pautas de la Rev. Proc. 2002-22 |
| ¿Puede refinanciar o renovar? | No | Sí, según el acuerdo operativo | Las ventas, los arrendamientos y ciertos financiamientos requieren aprobación unánime |
| Dinero nuevo de los inversionistas | No se permite | Posible, incluidas las llamadas de capital | Limitado |
| Control | Fiduciario y patrocinador, con límites estrictos | Patrocinador | Los copropietarios comparten las decisiones importantes |
| Mejor opción para | Propiedad estable y arrendada | Valor agregado o planes que requieren flexibilidad | Grupos pequeños de copropietarios activos |
La Rev. Proc. 2002-22 fija las condiciones para que el IRS considere solicitudes de resolución sobre participaciones TIC, entre ellas no más de 35 copropietarios, aprobación unánime para vender, arrendar y para ciertos financiamientos, y que no se trate como entidad comercial. En el Notice to Members 05-18, NASD (hoy FINRA) dijo que "TIC interests are illiquid securities" (las participaciones TIC son valores ilíquidos).
¿Cuál es el calendario de un 1031?
Los plazos son fijos y estrictos, así que planee antes de vender. La ley da 45 días para identificar la propiedad de reemplazo y el menor entre 180 días o la fecha de vencimiento de su declaración (incluidas las prórrogas) para recibirla.
- 45 días después de transferir la propiedad que entrega, debe identificar la propiedad de reemplazo por escrito y firmado. Las instrucciones del Form 8824 dicen que la descripción debe ser específica.
- 180 días después de la transferencia, o la fecha de vencimiento de su declaración incluidas las prórrogas si es anterior, debe recibir la propiedad de reemplazo.
- Un intermediario calificado tiene el producto de la venta en un intercambio diferido. Las instrucciones dicen que, por lo general, las partes relacionadas y los agentes no pueden serlo.
Ejemplo práctico: fechas y boot
Este es un ejemplo ilustrativo con números redondos, no una recomendación ni una predicción. Suponga que un inversionista cierra la venta de una propiedad en renta el 1 de noviembre de 2026. El día 45 es el 16 de diciembre de 2026.
El día 180 es el 30 de abril de 2027, pero la declaración de una persona física con año calendario normalmente vence el 15 de abril de 2027, que es anterior, a menos que el inversionista presente una prórroga. Si presenta una prórroga, los 180 días pueden correr completos. Pregunte a un contador público por la prórroga antes de que termine el año.
Ahora los dólares. Digamos que el precio neto de venta es de $1,200,000 y la base ajustada del inversionista es de $400,000, así que la ganancia realizada es de $800,000. El inversionista compra $1,000,000 en participaciones de DST y recibe $200,000 en efectivo.
Ese efectivo es boot. Según la Sección 1031(b), la ganancia se reconoce solo hasta el monto del boot, así que se reconocen $200,000 y se difieren $600,000. La base de la propiedad de reemplazo es, en general, la base anterior ($400,000) reducida por el dinero recibido ($200,000) y aumentada por la ganancia reconocida ($200,000), es decir, $400,000. Las hipotecas, los costos de cierre y la recaptura de la depreciación añaden complejidad, así que esto es una simplificación.
¿Cuánto cuestan los DST?
Los DST suelen tener costos iniciales altos porque se venden a través de corredores de bolsa. Una fuente del sector, Investment Grade, reporta comisiones de corredores de bolsa de 5% a 7% del capital del inversionista, tarifas totales de adquisición que comúnmente superan 10% del capital y tarifas continuas de administración de activos de 1% a 2%. No pudimos confirmar esas cifras con un regulador, así que tómelas como punto de partida y lea la tabla de tarifas de la oferta.
A modo de ilustración, un cargo de 10% sobre $1,000,000 de capital deja $900,000 trabajando en la propiedad. Si la propiedad rinde 6% sobre lo que tiene, son $54,000 al año sobre $900,000, frente a $60,000 sobre el $1,000,000 completo. Las tarifas no cambian el diferimiento de impuestos, pero sí cambian las cuentas. El aviso de NASD advirtió que, a medida que suben las tarifas, pueden erosionar el beneficio del diferimiento.
¿Y el "drop and swap"?
Un drop and swap es un intento fiscalmente agresivo de dar a cada socio una opción de 1031 transfiriendo la propiedad a los socios como copropietarios en tenencia en común antes de una venta. Es riesgoso. CliftonLarsonAllen describe los argumentos del IRS: que la sociedad siguió siendo la verdadera vendedora, que la copropiedad es en realidad una sociedad o que los dueños no tenían intención de inversión.
El momento importa, y una transferencia de escritura después de identificar a un comprador atrae más escrutinio. Involucre a un asesor fiscal mucho antes de cualquier venta. Consulte la explicación de CLA.
Impuestos más adelante: diferimiento, no perdón
Un intercambio 1031 pospone el impuesto, no lo borra. Según la Sección 1031(d), la propiedad de reemplazo generalmente toma la base de la propiedad intercambiada, ajustada por el dinero recibido y la ganancia reconocida. Las instrucciones del Form 8824 dicen que en algunos intercambios puede aplicar la recaptura de la depreciación.
Los herederos generalmente reciben una base igual al valor justo de mercado a la fecha del fallecimiento según 26 U.S.C. 1014, lo que puede reducir o eliminar la ganancia diferida. Eso es una cuestión de planeación patrimonial para su asesor, no una razón para invertir. Nuestra guía de la segregación de costos explica por qué la recaptura de la depreciación puede importar al salir.
Cómo decidir: una lista breve
Úsela para iniciar la conversación con su intermediario calificado y su contador público, no como una regla.
- ¿Necesita un intercambio 1031, o puede pagar el impuesto e invertir con más flexibilidad? Haga las cuentas de ambos.
- ¿Le resulta aceptable no opinar sobre refinanciamientos o renovaciones?
- ¿Puede tolerar los costos iniciales y la falta de liquidez?
- ¿Es usted inversionista acreditado, si la oferta lo exige? Consulte la definición de inversionista acreditado.
- ¿Ha revisado al patrocinador, al prestamista y la opinión fiscal? Consulte cómo evaluar una sindicación.
Nuestra opinión
Nuestra opinión: los DST y las sindicaciones resuelven problemas distintos. Un DST es una forma de mantener vivo un diferimiento con una propiedad pasiva y estable. Una sindicación es una forma de entrar a un plan de negocios. A veces los inversionistas fuerzan las cosas para conseguir un producto elegible para el 1031 cuando lo más inteligente es tomar por separado la decisión de qué quieren tener.
No dejaríamos que una fecha límite fiscal elija su inversión. El reloj de 45 días puede empujar a las personas hacia el primer producto que encaja. NASD dijo en 2005 que sus miembros no pueden apoyarse sin más en las declaraciones de un patrocinador, y la misma disciplina aplica hoy.
Ventajas y desventajas, y para quién no es
Un DST le da propiedad pasiva de un bien inmueble y elegibilidad para el diferimiento del 1031. Le cuesta control, flexibilidad y, a menudo, una parte importante del capital en tarifas. Una sindicación da más flexibilidad y potencial de un plan de negocios, pero sus participaciones en LLC no califican para el diferimiento.
No es para inversionistas que quieren administrar de forma activa, necesitan liquidez o no son acreditados cuando la oferta lo exige. Tampoco es para quien invierte solo por el diferimiento fiscal. Errores comunes: perder la identificación de 45 días, olvidar que la fecha de vencimiento de la declaración puede acortar los 180 días, usar a una parte relacionada como intermediario y suponer que una participación en una LLC de sindicación funciona como un TIC.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades bajo la Rule 506(b) o 506(c), con una LLC para cada proyecto. Son participaciones en LLC, así que por lo general no son propiedad de reemplazo en un 1031 para un inversionista. No somos patrocinador de DST, corredor de bolsa, despacho de abogados ni asesor fiscal, y no recomendamos ni clasificamos ninguna oferta. Si va a invertir fondos de una venta, hable con su intermediario calificado y su contador público antes de comprometerse.
Nunca cobramos un porcentaje de la captación ni de las ganancias, sino tres tarifas fijas.
Al inicio, la tarifa de $1,500 sirve para formar la LLC del proyecto (incluido el agente registrado), preparar documentos estandarizados y legalmente vinculantes para los inversionistas, abrir una cuenta de escrow a nombre del proyecto y hacer las verificaciones de acreditación de cada inversionista. El escrow en Enterprise Bank & Trust, un banco asegurado por la FDIC, está incluido: DoorRaise paga todos los cargos del agente de escrow, así que ni el proyecto ni los inversionistas pagan nada. En el cierre, $5,000 se pagan con los fondos reunidos, solo si el proyecto cierra.
Después, $3,500 al año se pagan con el ingreso de la propiedad y cubren el envío del K-1 a cada inversionista, los pagos y las actualizaciones. Usted elige los estados donde pueden vivir sus inversionistas y paga las tarifas de aviso de esos estados al costo junto con la tarifa inicial. La tarifa de cada estado no es reembolsable una vez que invierte alguien de ese estado; cuando termina la captación, la tarifa de cada estado donde nadie invirtió se reembolsa automáticamente, junto con la diferencia de cualquier tarifa que haya resultado menor. El proyecto puede reembolsarle la tarifa inicial y esas tarifas en el cierre (puede desactivarlo). La tarifa de cierre de $5,000 cubre el trabajo de la presentación, no las tarifas propias de los estados. La contabilidad, la declaración de impuestos y la preparación de los K-1 no están incluidas: las hace el contador propio del proyecto o nuestro servicio opcional Property Books & Taxes: un precio mensual para su proyecto, todo incluido.
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Preguntas frecuentes
¿Puedo hacer un intercambio 1031 hacia una sindicación de bienes raíces?
Por lo general no. Las participaciones en LLC y en sociedades no son bienes inmuebles para la Sección 1031. Un DST o una participación TIC bien estructurada sí pueden calificar.
¿Quién puede invertir en un DST?
La mayoría de las ofertas de DST son colocaciones privadas, y los patrocinadores suelen limitarlas a inversionistas acreditados. Los documentos de la oferta mandan, así que pregunte al corredor de bolsa quién puede invertir.
¿Puede un DST refinanciar o renovar la propiedad?
No. Según la Revenue Ruling 2004-86, el fiduciario no puede renegociar la deuda, aceptar nuevas aportaciones ni hacer más que cambios menores no estructurales.
¿Un intercambio 1031 elimina los impuestos?
No. Los difiere. Su base se traslada, y la ganancia diferida puede gravarse cuando usted venda por fin sin intercambiar, a menos que apliquen otras reglas, como el aumento de la base al fallecer.
¿De cuánto tiempo dispongo para completar un intercambio 1031?
45 días para identificar por escrito la propiedad de reemplazo y el menor entre 180 días o la fecha de vencimiento de su declaración, incluidas las prórrogas, para recibirla.
¿Puede un patrocinador de sindicaciones hacer un intercambio 1031 a nivel de la LLC?
A veces la LLC, como dueña de la propiedad, puede cambiar su propiedad por otros bienes inmuebles, pero los inversionistas individuales no pueden elegirlo. Las reglas dependen de los hechos, así que un patrocinador debe involucrar pronto a un asesor fiscal y a un intermediario calificado.
Fuentes
- 26 U.S.C. 1031 (Cornell LII) (en inglés)
- 26 CFR 1.1031(a)-3: definición de bienes inmuebles (Cornell LII) (en inglés)
- IRS, Rev. Rul. 2004-86 (fideicomiso legal de Delaware, Delaware statutory trust) (en inglés)
- IRS, Rev. Proc. 2002-22 (copropiedad en común, tenancy-in-common) (en inglés)
- IRS: instrucciones del Form 8824 (en inglés)
- 26 U.S.C. 1014: base de la propiedad adquirida de un fallecido (Cornell LII) (en inglés)
- FINRA (NASD), aviso a los miembros 05-18 (en inglés)
- CliftonLarsonAllen: el riesgo detrás de las transacciones drop and swap (en inglés)
- Investment Grade: comisiones de los DST (en inglés)
Esta publicación es información general a octubre de 2026, no asesoría fiscal, legal ni de inversión. Los ejemplos son ilustrativos y simplificados. Hable con un intermediario calificado y con un contador público antes de cualquier intercambio 1031. DoorRaise no es un despacho de abogados, corredor de bolsa, asesor de inversión ni portal de financiamiento.