Vender su participación en una sindicación: los hot assets de la Section 751, el Form 8308 y sus impuestos

En esta página

1. ¿Qué son los "hot assets" en una sindicación de apartamentos?
2. Un ejemplo (cifras ficticias)
3. ¿Qué formularios intervienen?
4. Otros efectos fiscales de vender
5. Antes de vender
6. Cómo encaja DoorRaise
7. Preguntas frecuentes

Si vende su participación en una sindicación de apartamentos antes de que se venda la propiedad, su ganancia no es toda ganancia de capital de largo plazo. Bajo la Section 751, la parte de la ganancia que viene de los "hot assets" (activos calientes) de la sociedad se grava como ingreso ordinario. En un proyecto de apartamentos, el principal activo caliente suele ser la recaptura de depreciación de los bienes muebles y las mejoras del terreno que separó un estudio de segregación de costos. Parte del resto puede ser unrecaptured Section 1250 gain del edificio, gravada a una tasa máxima de 25%, y solo lo que queda es ganancia de capital de largo plazo normal. Usted debe avisar de la venta a la empresa del proyecto; la empresa presenta entonces el Form 8308 y le reporta la división en su K-1, en la casilla 20, con los códigos AB, AC y AD, según las instrucciones del IRS para el Form 8308.

Esta guía explica cómo se divide la ganancia, qué formularios intervienen y qué preguntar antes de vender. Para saber cómo encontrar un comprador y las reglas de transferencia, mire vender una participación en una sindicación.

¿Qué son los "hot assets" en una sindicación de apartamentos?

La Section 751 trata como activos calientes dos tipos de bienes de la sociedad: las cuentas por cobrar no realizadas (unrealized receivables) y los inventarios. Las cuentas por cobrar no realizadas incluyen la recaptura de depreciación que sería ingreso ordinario si la sociedad vendiera sus activos. En un proyecto de apartamentos:

• La recaptura de la Section 1245 de los bienes muebles y las mejoras del terreno que se depreciaron en 5, 7 o 15 años, a menudo con depreciación adicional después de un estudio de segregación de costos, es la principal.
• El edificio en sí es propiedad de la Section 1250. Su depreciación produce "unrecaptured Section 1250 gain", que en la mayoría de los edificios residenciales no es ingreso ordinario pero se grava a una tasa máxima de 25%.

Para encontrar su parte, la sociedad calcula la ganancia o pérdida que tendría si vendiera todos sus bienes a valor justo de mercado en una operación totalmente gravable, y luego le asigna su parte.

Un ejemplo (cifras ficticias)

Los números de abajo son inventados para mostrar cómo se divide una ganancia.

• Usted vende su participación en $140,000. Su base ajustada (incluida su parte de la deuda del proyecto, que asume el comprador) da una ganancia de $80,000.
• El cálculo de venta supuesta de la sociedad muestra que su parte de la recaptura de la Section 1245 es de $25,000: esa parte es ingreso ordinario bajo la Section 751.
• Su parte de la unrecaptured Section 1250 gain es de $30,000, gravada hasta 25%.
• Los $25,000 restantes son ganancia de capital de largo plazo si tuvo la participación más de un año.

Su división real depende de la depreciación del proyecto, del valor de la propiedad y de su cuenta de capital. Pida al patrocinador una estimación antes de acordar un precio.

¿Qué formularios intervienen?

• Su aviso a la sociedad. El vendedor debe avisar por escrito a la sociedad del intercambio, con los nombres, direcciones y números fiscales de las dos partes y la fecha, para que la sociedad pueda reportarlo.
• Form 8308. La sociedad presenta un Form 8308 por separado por cada intercambio de la sección 751(a), adjunto a su Form 1065, y entrega copias al vendedor y al comprador a más tardar el 31 de enero del año siguiente o, si es después, 30 días después de enterarse del intercambio.
• Schedule K-1, casilla 20. La sociedad reporta su ganancia de la Section 751 (código AB), la ganancia por coleccionables (código AC) y la unrecaptured Section 1250 gain (código AD).
• Su declaración. Usted reporta la venta, con la parte ordinaria y la parte de capital, usando las cifras de la sociedad. Si el Form 8308 y su K-1 no coinciden, use el K-1 y pregunte a la sociedad.

Otros efectos fiscales de vender

• Pérdidas pasivas suspendidas. Vender toda su participación en una venta totalmente gravable a un comprador no relacionado en general libera las pérdidas pasivas suspendidas de esa actividad. Mire el arrastre de pérdidas pasivas.
• El impuesto sobre el ingreso neto de inversión puede aplicar a la ganancia. Mire el NIIT para inversionistas de sindicaciones.
• Impuesto estatal puede deberse donde está la propiedad. Mire las declaraciones estatales de los inversionistas no residentes.
• La base del comprador. Si la sociedad tiene una elección de la Section 754, el comprador puede obtener un ajuste de base. Mire la elección de la Section 754.

Antes de vender

1. Lea las reglas de transferencia del acuerdo operativo y obtenga el consentimiento del administrador.
2. Pida al patrocinador su cuenta de capital, su parte de las deudas y una estimación de sus montos de la Section 751 y de unrecaptured Section 1250 gain.
3. Pida a su CPA que modele el impuesto con el precio de venta que está considerando.
4. Avise por escrito a la sociedad justo después de la venta, con los datos que necesita.

Cómo encaja DoorRaise

DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades entre sus amigos y seguidores, bajo la Rule 506(b) o la 506(c). Los inversionistas ven sus documentos, distribuciones y K-1 en un solo lugar, y el contador del proyecto prepara las declaraciones fiscales. El escrow está en Enterprise Bank & Trust, un banco asegurado por la FDIC, y los inversionistas aportan su dinero solo por transferencia bancaria. Consulte los precios. DoorRaise no es un despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones, portal de financiamiento ni banco, y no da asesoría fiscal.

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Preguntas frecuentes

¿La ganancia por vender mi participación es una ganancia de capital?

En su mayoría, pero no toda. La parte que viene de los activos calientes es ingreso ordinario bajo la Section 751, y la parte que viene de la depreciación del edificio es unrecaptured Section 1250 gain gravada hasta 25%.

¿Esto también aplica cuando el proyecto vende el edificio?

Cuando la sociedad vende la propiedad, aplican reglas de recaptura parecidas a nivel de la sociedad y le llegan en su K-1. La Section 751 importa en particular cuando usted vende su participación.

¿Y si la sociedad nunca envía el Form 8308?

La sociedad debe presentarlo una vez que sabe del intercambio. Asegúrese de haber enviado un aviso por escrito con los datos necesarios, y pida al patrocinador el formulario y sus montos de la casilla 20 del K-1.

¿El comprador tiene que ser acreditado?

Las transferencias deben cumplir las leyes de valores y el acuerdo operativo. Los patrocinadores normalmente piden que el comprador cumpla los mismos requisitos de inversionista que la oferta original.

Siguiente paso: mire cómo se ven los números finales en la salida del propio proyecto en la casilla 10 del K-1 y la ganancia de la Section 1231.

Fuentes

• IRS: Instructions for Form 8308 (en inglés)
• IRS Publication 541, Partnerships (en inglés)
• IRS Partner's Instructions for Schedule K-1 (Form 1065) (en inglés)
• 26 U.S.C. 751, cuentas por cobrar no realizadas e inventarios (en inglés)

Esta publicación es información general, no asesoría fiscal ni legal. El ejemplo usa cifras ficticias para mostrar cómo se divide una ganancia. Hable con un CPA antes de vender. DoorRaise no es un despacho de abogados, un corredor de bolsa, un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.