Por qué los inversionistas de una sindicación presentan declaraciones estatales como no residentes
Es posible que usted deba presentar una declaración de impuestos estatal por una sindicación porque la mayoría de los estados que tienen impuesto sobre la renta también gravan a los no residentes por el ingreso de bienes inmuebles ubicados ahí. Cuando el edificio de apartamentos del proyecto está en un estado donde usted no vive, su parte del ingreso suele ser "ingreso de fuente" de ese estado, así que el estado puede esperar de usted una declaración de no residente, aunque su estado de residencia también le cobre impuestos. Si de verdad debe presentarla depende de las reglas de presentación de ese estado, de si el proyecto presenta una declaración grupal por usted y de si el año produjo ingreso o pérdida.
Esta publicación explica por qué existe esa obligación, qué significan las páginas estatales de su paquete del K-1 y cómo funcionan las retenciones, las declaraciones grupales y las elecciones del impuesto a nivel de entidad, con Nueva York como ejemplo. Cada estado es distinto, y las reglas están vigentes a octubre de 2026. Se apoya en impuestos para inversionistas de una sindicación y en la guía del K-1.
¿Por qué debo impuestos a un estado donde no vivo?
Los estados gravan a dos grupos de personas: a los residentes, por todo su ingreso, y a los no residentes, por el ingreso que proviene de fuentes dentro del estado. El departamento de impuestos de Nueva York lo dice con claridad: un no residente paga impuestos solo por el ingreso de fuente de Nueva York, "que incluye lo ganado por trabajo realizado en el estado de Nueva York y el ingreso de bienes inmuebles ubicados en el estado". Otros estados con impuesto sobre la renta generalmente siguen la misma idea.
Una sindicación suele ser una LLC que tributa como sociedad (partnership). Sus ingresos, pérdidas y deducciones pasan a cada inversionista en un Schedule K-1. Si usted tiene el 2% de una LLC dueña de un edificio en otro estado, el 2% del resultado fiscal de ese edificio le corresponde a usted declararlo ahí. Consulte las instrucciones del IRS para el Schedule K-1 del socio.
¿Debo presentar si el proyecto mostró una pérdida fiscal?
Con frecuencia una sindicación muestra una pérdida fiscal en sus primeros años por la depreciación, sobre todo después de un estudio de segregación de costos. Cada estado fija su propia regla de presentación para no residentes, y en algunos un año con pérdida no exige declaración.
Algunos inversionistas presentan de todos modos en los años con pérdida. Una declaración de no residente puede dejar registrada una pérdida que quizá pueda usar contra el ingreso de ese estado en un año posterior, como el año en que se vende el edificio. Si el estado permite trasladarla a años futuros, y si vale la pena el costo de preparación, es una pregunta para su CPA. No suponga que puede omitir todos los años solo porque el primero tuvo pérdida.
¿Qué significan las páginas estatales de mi paquete del K-1?
El K-1 federal muestra su parte total. Para los estados, quien prepara los impuestos del proyecto suele agregar un K-1 estatal o un anexo por cada estado donde tiene ingreso. Así se leen las líneas comunes:
| Lo que usted ve | Lo que significa | Lo que normalmente hace |
|---|---|---|
| Su parte del ingreso o pérdida de fuente de un estado | La parte de su K-1 que ese estado puede gravar | Declararla en la declaración de no residente de ese estado si cumple sus reglas de presentación |
| Impuesto retenido o impuesto estimado pagado por usted | El proyecto ya pagó parte de su impuesto a ese estado | Acreditarlo como pago en la declaración de ese estado |
| Incluido en una declaración grupal (compuesta) | El proyecto presentó una sola declaración por varios inversionistas no residentes | Quizá no necesite su propia declaración ahí. Confirme que lo incluyeron |
| Crédito de PTET | El proyecto pagó el impuesto a nivel de entidad por una elección | Solicitar el crédito en su declaración de ese estado, si es elegible |
| Ningún anexo estatal | El edificio está en un estado sin impuesto sobre la renta, o quien preparó los impuestos lo omitió | Pregunte al patrocinador cuál de los dos es |
¿Cómo funcionan las retenciones y las declaraciones compuestas?
A los estados les preocupa que los no residentes no presenten, así que muchos obligan al proyecto a cobrar el impuesto. Nueva York es un ejemplo útil:
- Impuesto estimado para socios no residentes. La sección 658(c)(4) de la Tax Law de Nueva York exige que las sociedades con ingreso de fuente de Nueva York hagan pagos de impuesto estimado en nombre de los socios que son personas físicas no residentes, salvo que el socio presente el Form IT-2658-E certificando que cumplirá por su cuenta con el impuesto estimado y la presentación. Consulte las instrucciones del Form IT-2658.
- Declaración grupal. Una sociedad con ingreso de fuente de Nueva York y 11 o más socios no residentes calificados que lo elijan, con el mismo periodo contable, puede pedir aprobación para presentar el Form IT-203-GR, una sola declaración grupal para ellos. Un socio incluido no está obligado a presentar su propia declaración del impuesto personal sobre la renta de Nueva York ese año. La aprobación debe obtenerse primero, y el grupo debe mantener al menos 11 socios que lo elijan. Consulte las instrucciones del Form IT-203-GR.
Una declaración grupal es práctica, pero quizá no le permita usar sus propias deducciones o pérdidas como lo haría una declaración individual.
¿Qué es una elección de PTET y me ayuda?
El impuesto a nivel de entidad (pass-through entity tax) permite que el proyecto pague el impuesto estatal sobre la renta a nivel de la entidad, en lugar de que cada inversionista lo pague en su propia declaración. En Nueva York, el PTET es opcional: una sociedad elegible puede elegirlo cada año, entre el 1 de enero y el 15 de marzo, y los socios sujetos al impuesto personal sobre la renta de Nueva York pueden entonces tener derecho a un crédito de PTET en su declaración de Nueva York. Consulte la página de PTET de Nueva York.
¿Por qué lo elegiría un proyecto? En el Notice 2020-75, el IRS dijo que piensa emitir reglas según las cuales estos pagos de impuesto sobre la renta a nivel de entidad son deducibles para la sociedad al calcular su ingreso gravable federal. Para algunos inversionistas eso puede reducir el impuesto federal frente a pagar el impuesto estatal en lo personal. Si le ayuda a usted depende de su ingreso, de cómo trate el crédito su estado de residencia y del límite federal a la deducción de impuestos estatales y locales que le aplique. Tómelo como una pregunta para su CPA, no como un beneficio automático.
¿Mi estado de residencia gravará otra vez el mismo ingreso?
Por lo general su estado de residencia grava todo su ingreso, incluido el del proyecto, y luego otorga un crédito por el impuesto que usted pagó al estado donde está el edificio. Nueva York, por ejemplo, da a sus residentes un crédito no reembolsable por el impuesto pagado a otro estado sobre ingreso de fuente de ese estado, permitido solo por la porción del impuesto que corresponde al ingreso de fuente del otro estado y gravado por él. Consulte la página de Nueva York sobre declaraciones de residentes y no residentes. Las reglas y los límites del crédito cambian según el estado, así que quizá todavía deba algo de impuesto en ambos.
Si el edificio está en un estado sin impuesto sobre la renta personal, normalmente no hay nada que presentar ahí, pero su estado de residencia sigue gravando su parte. Estas listas cambian. El Departamento de Ingresos de Washington dice que el estado no tiene actualmente un impuesto sobre la renta personal, y también que un nuevo impuesto sobre la renta de 9.9% para personas y contribuyentes que declaran en conjunto con un ingreso bruto ajustado anual superior a $1 millón empieza el 1 de enero de 2028. Consulte la página del impuesto sobre la renta de Washington. Revise la ley vigente para el año que declara.
Un ejemplo con cifras ficticias
Este ejemplo usa cifras ficticias para mostrar el mecanismo. No es un pronóstico y no refleja ningún proyecto real ni las tasas reales de ningún estado.
Usted vive en el Estado A, que tiene impuesto sobre la renta. Tiene el 2% de una LLC cuyo edificio está en el Estado B, que también grava el ingreso. En el año 3 la LLC tiene $300,000 de ingreso gravable, todo de fuente del Estado B.
| Paso | Monto |
|---|---|
| Ingreso gravable de la LLC de fuente del Estado B | $300,000 |
| Su parte (2%) | $6,000 |
| Impuesto que la LLC pagó al Estado B por usted, a una tasa supuesta de 5% | $300 |
| Lo que declara en la declaración de no residente del Estado B | $6,000 de ingreso, $300 ya pagados |
| Lo que declara en la declaración de residente del Estado A | $6,000 como parte de todo su ingreso |
| Crédito del Estado A por impuesto pagado al Estado B | Hasta $300, sujeto al límite del Estado A |
Si el impuesto real del Estado B sobre sus $6,000 es menor que $300, presentar la declaración puede devolverle la diferencia. Si es mayor, usted paga el saldo.
¿Qué debo preguntar antes de invertir?
- ¿En qué estados tendrá ingreso el proyecto, y habrá un anexo estatal para cada uno?
- ¿El proyecto retendrá impuesto a los no residentes, presentará una declaración grupal o hará elecciones de PTET?
- ¿Cuándo llegarán el K-1 y los anexos estatales? Consulte los tiempos del K-1.
Si usted invierte mediante una LLC o un fideicomiso, la obligación puede recaer en esa entidad y no en usted. Consulte invertir mediante una LLC o un fideicomiso.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades con sus amigos y seguidores, bajo la Rule 506(b) o la 506(c). Prepara los documentos estándar de la oferta, presenta el Form D y los avisos estatales, forma la LLC y verifica a los inversionistas acreditados en los proyectos 506(c). El escrow está en Enterprise Bank & Trust, un banco asegurado por la FDIC, los inversionistas aportan por transferencia bancaria y las distribuciones son trimestrales por defecto. DoorRaise no prepara declaraciones de impuestos y no da asesoría fiscal. El contador del proyecto prepara el K-1 y los anexos estatales. Consulte cómo funciona.
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Preguntas frecuentes
¿Presento una declaración en cada estado donde el proyecto tiene propiedades?
Por lo general revisa cada estado donde el proyecto tiene ingreso de fuente de ese estado y consulta sus reglas de presentación para no residentes. Un solo proyecto de apartamentos suele implicar a lo mucho otro estado. Un fondo con edificios en varios estados puede implicar varios.
El proyecto me retuvo impuesto estatal. ¿Aún debo presentar?
A veces no, si lo incluyeron en una declaración grupal aprobada. Si no, la retención es un pago a cuenta de su impuesto, no una declaración, y presentarla es la forma de fijar el monto exacto y pedir cualquier reembolso.
¿Una elección de PTET significa que no debo nada a ese estado?
No necesariamente. Traslada el pago al nivel del proyecto, y usted puede solicitar un crédito. Quizá todavía deba presentar. Su CPA puede decirle lo que exige el estado.
Siguiente paso: lea qué significa la cuenta de capital de su K-1 para revisar el resto del paquete.
Fuentes
- IRS: instrucciones del Schedule K-1 (Form 1065) para el socio (en inglés)
- IRS, Notice 2020-75: pagos de impuesto estatal a nivel de entidad (en inglés)
- Estado de Nueva York: impuesto a nivel de entidad (PTET) (en inglés)
- Estado de Nueva York: declaraciones de no residentes y residentes por parte del año (en inglés)
- Estado de Nueva York: instrucciones del Form IT-203-GR, declaración grupal para socios no residentes (en inglés)
- Estado de Nueva York: instrucciones del Form IT-2658, impuesto estimado para socios no residentes (en inglés)
- Departamento de Ingresos de Washington: impuesto sobre la renta (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Hable con un profesional de impuestos sobre su situación. DoorRaise no es un despacho de abogados, ni un broker-dealer, ni un asesor de inversiones, ni un portal de financiamiento.