La Section 163(j) y las sindicaciones de apartamentos: el límite de intereses y la elección de negocio inmobiliario
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La Section 163(j) limita la deducción de intereses de un negocio a más o menos 30% de su ingreso gravable ajustado (ATI). Los pequeños negocios están exentos, pero muchas sindicaciones de apartamentos no pueden usar esa exención, porque una sociedad que asigna más de 35% de sus pérdidas a socios limitados es un "syndicate" y, por lo tanto, un "tax shelter" bajo las reglas que describen las instrucciones del Form 8990. Un negocio inmobiliario (real property trade or business) puede hacer una elección irrevocable para salir del límite, con un costo: debe depreciar sus edificios, su propiedad residencial en renta y sus mejoras calificadas con el sistema de depreciación alternativo (ADS), más lento, sin depreciación adicional (bonus depreciation) en esa propiedad. En un proyecto de apartamentos con deuda, vale la pena modelar la decisión el primer año, porque cambia las pérdidas del K-1 que ven los inversionistas durante toda la tenencia.
Esta guía explica a quién alcanza, cómo funciona el límite desde el cambio de ley de 2025 y cómo evaluar la elección. Para lo básico de la depreciación, mira la segregación de costos y la depreciación adicional.
¿A quién aplica el límite?
El límite aplica a los intereses del negocio de la mayoría de los contribuyentes. Un pequeño negocio está exento si pasa la prueba de ingresos brutos (para los años fiscales que empiezan en 2025, ingresos brutos anuales promedio de $31 millones o menos en los tres años anteriores, ajustado por inflación después) y no es un tax shelter.
Un tax shelter incluye cualquier "syndicate" en el sentido de la sección 1256(e)(3)(B): una sociedad u otra entidad (que no sea una C corporation) que asigna más de 35% de sus pérdidas del año a socios limitados o empresarios limitados, personas que no participan activamente en la administración. En una sindicación de apartamentos típica, los inversionistas pasivos reciben la mayor parte de las pérdidas por depreciación, así que en los años con pérdida el proyecto a menudo es un syndicate. Los reglamentos permiten elegir cada año hacer la prueba con las asignaciones del año anterior, lo que puede ayudar una vez que el proyecto pasa a tener ingreso gravable.
¿Cómo funciona el límite?
Los intereses del negocio deducibles en el año se limitan al ingreso por intereses del negocio, más 30% del ATI, más los intereses de financiamiento de inventario (floor plan). Las instrucciones del Form 8990 del IRS señalan que, para los años fiscales que empiezan después de 2024, la One Big Beautiful Bill Act vuelve a sumar la depreciación, la amortización y el agotamiento al calcular el ATI. En un proyecto de apartamentos, el ATI queda entonces más o menos como el ingreso de operación del edificio antes de intereses y depreciación, después de otras deducciones.
Un ejemplo (cifras ficticias)
Los números de abajo son inventados para mostrar el cálculo de un proyecto que es un syndicate.
- Ingreso neto de operación: $1,000,000. Intereses del préstamo: $700,000. Depreciación: $900,000 (con segregación de costos y depreciación adicional).
- El ATI, sumando de vuelta intereses y depreciación, es de alrededor de $1,000,000. El 30% del ATI es $300,000.
- Sin la elección, solo $300,000 de los $700,000 de intereses se deducen este año. Los otros $400,000 se vuelven exceso de intereses que pasa a los socios y se arrastra.
- Con la elección, se deducen los $700,000 de intereses, pero el edificio se deprecia en 30 años con ADS en lugar de 27.5, y la parte del edificio y las mejoras no reciben depreciación adicional. Los bienes muebles y las mejoras del terreno que identifica un estudio de segregación de costos en general pueden seguir usando sus vidas normales y la depreciación adicional; pregunta a tu CPA.
Qué camino da más deducciones durante la tenencia depende del apalancamiento, la tasa de interés, los resultados de la segregación de costos y cuánto tiempo se va a conservar el proyecto.
Cómo decidir
- Modela los dos caminos para la tenencia esperada: las pérdidas anuales del K-1, los arrastres, y la ganancia y la recaptura al vender.
- Mira el apalancamiento y la tasa. Muchos intereses en relación con el NOI (préstamos puente, tasas variables) hacen que el límite pegue más fuerte.
- Mira la segregación de costos. Mientras más de la base sean bienes muebles y mejoras del terreno, menos cuesta la elección, porque esos conservan su depreciación más rápida.
- Piensa en los inversionistas. El exceso de intereses que pasa a los inversionistas solo se libera con ingreso gravable excedente posterior de la misma sociedad. Si se vende primero la participación de un inversionista, el monto no usado en general regresa a la base en lugar de deducirse. Eso hace sus declaraciones más difíciles de seguir. Mira el arrastre de pérdidas pasivas.
- Cuida el momento. La elección se hace en una declaración presentada a tiempo y es irrevocable. Decide antes de presentar la primera declaración.
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Preguntas frecuentes
¿Mi sindicación es un tax shelter solo porque se llama sindicación?
La prueba es sobre las asignaciones, no sobre el nombre. Una sociedad es un syndicate en un año en que más de 35% de sus pérdidas van a socios limitados o empresarios limitados.
¿La elección afecta los K-1 de los inversionistas?
Sí. Cambia las deducciones por depreciación e intereses y, por lo tanto, las pérdidas y los ingresos de cada K-1 durante toda la vida del proyecto.
¿Podemos hacer la elección más adelante?
Se hace en una declaración presentada a tiempo para el primer año en que aplica y, una vez hecha, es irrevocable. Decide el primer año con tu CPA.
¿El cambio de ley de 2025 hace innecesaria la elección?
No siempre. Sumar de vuelta la depreciación sube el ATI, así que se deducen más intereses, pero un proyecto con mucho apalancamiento puede seguir pasando el 30% del ATI. Haz los números.
Siguiente paso: mira cómo llegan las deducciones a los inversionistas en el K-1 en una sindicación inmobiliaria.
Fuentes
- IRS: Instructions for Form 8990, Limitation on Business Interest Expense (en inglés)
- 26 U.S.C. 163, intereses (subsección (j)) (en inglés)
- 26 U.S.C. 1256, incluida la definición de syndicate en (e)(3)(B) (en inglés)
- IRS Publication 946, How To Depreciate Property (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría fiscal ni legal. El ejemplo usa cifras ficticias para mostrar el cálculo. Habla con un CPA sobre tu proyecto. DoorRaise no es un despacho de abogados, un corredor de bolsa, un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.