¿Regresó la depreciación bonus del 100% para las sindicaciones de apartamentos?
Sí. La Public Law 119-21, firmada el 4 de julio de 2025, restableció la depreciación bonus (bonus depreciation) del 100% y la hizo permanente para la propiedad calificada adquirida después del 19 de enero de 2025. En una sindicación de apartamentos, aplica a las partes de la propiedad con un periodo de recuperación de 20 años o menos, que identifica un estudio de segregación de costos, no al edificio de 27.5 años. La deducción llega a los inversionistas por medio de su K-1, y para la mayoría de los socios limitados las reglas de pérdidas de actividades pasivas siguen decidiendo cuándo se puede usar.
Esta publicación explica la regla, la prueba de la fecha de adquisición y cómo aparece la depreciación bonus para un inversionista. Las reglas están vigentes a octubre de 2026. Confirme su situación con un profesional de impuestos.
¿Qué cambió en 2025?
Antes de la ley de 2025, la depreciación bonus iba disminuyendo. La Publicación 946 dice que la deducción se limita al 40% para cierta propiedad calificada adquirida después del 27 de septiembre de 2017 y puesta en servicio en 2025, si se adquirió antes del 20 de enero de 2025.
La Public Law 119-21, conocida como One Big Beautiful Bill Act, cambió eso. El comunicado del IRS de enero de 2026 sobre el Notice 2026-11 dice que la ley "establece una deducción permanente del 100 por ciento de depreciación adicional del primer año para la propiedad calificada adquirida ... después del 19 de enero de 2025". El Notice 2026-11 permite a los contribuyentes basarse, en general, en los reglamentos existentes de depreciación bonus mientras se escribe la nueva guía.
El IRS también describe una elección para tomar 40% en lugar de 100% para la propiedad calificada puesta en servicio durante el primer año fiscal que termina después del 19 de enero de 2025. Los proyectos a veces usan elecciones como esta para manejar el ingreso gravable, y la decisión la toma la sociedad.
¿Qué partes de un proyecto de apartamentos califican?
La depreciación bonus aplica a la propiedad tangible depreciada bajo MACRS con un periodo de recuperación de 20 años o menos. La Publicación 946 dice que la propiedad calificada puede ser nueva o cierta propiedad usada, lo cual importa porque la mayoría de las compras de apartamentos son edificios usados.
| Parte de la compra | Periodo de recuperación típico | ¿Califica para depreciación bonus? |
|---|---|---|
| Terreno | No es depreciable | No |
| Estructura del edificio de apartamentos | 27.5 años (propiedad residencial de renta) | No |
| Electrodomésticos, alfombra, algunos accesorios | A menudo 5 o 7 años | Sí, si se identifican |
| Estacionamientos, banquetas, jardinería, cercas | A menudo 15 años | Sí, si se identifican |
Las partes de vida más corta normalmente se encuentran con un estudio de segregación de costos (cost segregation), que divide el precio de compra en estas clases. Sin uno, la mayor parte de la compra se deprecia como edificio a 27.5 años. Consulte la segregación de costos en las sindicaciones de apartamentos.
¿Importa la fecha de adquisición?
Sí. El Notice 2026-11 dice que la propiedad no se considera adquirida después de la fecha en que se celebra un contrato escrito vinculante para su adquisición. Si el contrato de compra del proyecto se firmó el 19 de enero de 2025 o antes, la propiedad generalmente queda bajo la disminución anterior, aunque haya cerrado después. Si está revisando un proyecto que cerró en 2025, pregunte qué fecha usó el CPA del patrocinador.
La propiedad también debe ponerse en servicio, lo que en un proyecto de apartamentos generalmente significa estar disponible para rentarse. Las renovaciones terminadas después son propiedad nueva con sus propias fechas.
¿Cómo aparece la depreciación bonus en mi K-1?
La sociedad aplica la depreciación, incluida la depreciación bonus, al calcular su propio ingreso o pérdida. No es una línea aparte que usted elige en su propia declaración. En un proyecto de apartamentos típico, el resultado le llega como parte del ingreso o la pérdida neta de bienes raíces en renta que se reporta en su Schedule K-1.
La Publicación 946 dice que un contribuyente puede elegir, para cualquier clase de propiedad, no tomar la depreciación bonus para toda la propiedad de esa clase puesta en servicio durante el año, y que la elección no se puede revocar sin el consentimiento del IRS. En una sociedad, esa elección es de la sociedad. El acuerdo operativo y el contador del proyecto deciden cómo se reparte la depreciación entre los socios.
¿Puedo usar las pérdidas?
No siempre en el año en que aparecen. Aplican tres grupos de límites, en orden:
- Base. En general no puede deducir pérdidas de la sociedad por encima de su base en la participación.
- Reglas de monto en riesgo. Las pérdidas se limitan al monto que usted tiene en riesgo.
- Reglas de actividades pasivas. Según la sección 469, la actividad de renta generalmente es pasiva, y un socio limitado en una sindicación normalmente es un inversionista pasivo. Las pérdidas pasivas pueden compensar ingresos pasivos. Las pérdidas no usadas se arrastran a años futuros y generalmente se liberan cuando usted vende toda su participación en una venta gravable.
Para la mayoría de los socios limitados con ingresos de salario (W-2), la depreciación bonus crea una pérdida suspendida y no una deducción contra el salario. El estatus de profesional de bienes raíces puede cambiar eso en algunos casos; consulte el estatus de profesional de bienes raíces y las pérdidas de una sindicación. También puede aplicar un límite a las pérdidas comerciales excesivas para contribuyentes que no son corporaciones, según la sección 461(l).
Un ejemplo con cifras ficticias
Este ejemplo usa cifras ficticias y redondas, elegidas para que las cuentas sean fáciles de seguir. No es una proyección ni un cálculo de impuestos.
Un proyecto compra una propiedad de apartamentos por $10,000,000 con un contrato firmado en marzo de 2025. El terreno vale $1,500,000, así que la base depreciable es $8,500,000. Un estudio de segregación de costos clasifica el 25% de esa base, $2,125,000, como propiedad de 5, 7 y 15 años.
- Con la depreciación bonus del 100%, la sociedad deduce los $2,125,000 completos en el primer año, más la depreciación normal de la parte del edificio.
- A un inversionista al que se le asigna el 2% de las pérdidas le corresponderían $2,125,000 x 2% = $42,500 de esa deducción bonus dentro de su parte de la pérdida de renta del proyecto (sin contar los demás ingresos y gastos del proyecto, para simplificar).
- Si el inversionista tiene $10,000 de ingresos pasivos de otra propiedad en renta, quizá pueda usar $10,000 este año. Los otros $42,500 - $10,000 = $32,500 quedan suspendidos y se arrastran a años futuros.
La deducción es la misma en ambos casos. Lo que cambia es cuándo la puede usar el inversionista.
¿Qué pasa cuando se vende la propiedad?
La depreciación bonus reduce la base del proyecto en la propiedad, así que la ganancia en la venta es mayor. La ganancia ligada a la depreciación de bienes muebles, como electrodomésticos y alfombra, generalmente se recaptura como ingreso ordinario según la sección 1245 en lugar de pagar impuestos a las tasas de ganancias de capital de largo plazo, y aplican otras reglas de recaptura a las mejoras al terreno y al edificio. Tómelo en cuenta antes de contar la deducción del primer año como un beneficio puro. Consulte la recaptura de la depreciación cuando se vende un edificio sindicado.
Los estados también importan. Algunos estados no siguen la depreciación bonus federal, así que su declaración estatal puede mostrar otra cifra.
Cómo encaja DoorRaise
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Preguntas frecuentes
¿La depreciación bonus del 100% ya es permanente?
El IRS la describe como permanente para la propiedad calificada adquirida después del 19 de enero de 2025. Una ley futura podría cambiarla, como lo hicieron leyes anteriores.
¿La depreciación bonus aplica al edificio en sí?
No. Un edificio residencial de renta tiene un periodo de recuperación de 27.5 años, y solo califica la propiedad con un periodo de recuperación de 20 años o menos.
¿Puedo elegir si tomo la depreciación bonus sobre mi parte?
No. La sociedad toma las decisiones y elecciones de depreciación. Usted recibe el resultado en su K-1.
¿La depreciación bonus reducirá los impuestos sobre mi salario?
Para la mayoría de los socios limitados, no. Las pérdidas generalmente son pasivas y pueden compensar ingresos pasivos, y el resto se arrastra a años futuros. Pregunte a su CPA cómo aplica en su caso.
Siguiente paso: lea la segregación de costos en las sindicaciones de apartamentos para ver cómo se identifican las partes que califican para la depreciación bonus.
Fuentes
- IRS: el Tesoro y el IRS emiten guía sobre la deducción de depreciación adicional del primer año (IR-2026-06) (en inglés)
- IRS Notice 2026-11 (en inglés)
- Publicación 946 del IRS, cómo depreciar propiedad (en inglés)
- Public Law 119-21 (en inglés)
- 26 U.S.C. 168, incluida la 168(k) (en inglés)
- 26 U.S.C. 469, pérdidas de actividades pasivas (en inglés)
- 26 U.S.C. 461, incluida la 461(l) (en inglés)
Esta publicación es información general a octubre de 2026, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. El ejemplo usa cifras ficticias. Hable con un profesional de impuestos sobre su propia situación. DoorRaise no es un despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones ni portal de financiamiento.