¿La deducción QBI (sección 199A) aplica al ingreso de una sindicación?
Puede aplicar. El ingreso de una sindicación de apartamentos cuenta como ingreso calificado de negocio (QBI) si la actividad de renta de la sociedad es un negocio según la sección 162, o cumple el puerto seguro (safe harbor) del IRS en la Revenue Procedure 2019-38, y esa pregunta se decide a nivel de la sociedad. Si cuenta, un inversionista elegible puede deducir hasta el 20% de ese ingreso, sujeto a límites de ingresos. Sin embargo, en los primeros años de un proyecto, la depreciación muchas veces convierte el ingreso por rentas en una pérdida, y una pérdida de QBI reduce el QBI futuro en lugar de crear una deducción.
Esta publicación explica cuándo aplica la deducción, qué cambió con la Public Law 119-21 y dónde aparecen las cifras en su K-1. Las reglas están vigentes a octubre de 2026. Pregunte a un profesional de impuestos cómo aplican en su caso.
¿Qué es la deducción QBI?
La sección 199A permite a las personas, fideicomisos y sucesiones elegibles deducir hasta el 20% de su ingreso calificado de negocio de un negocio calificado. La página del IRS sobre el QBI la describe como una deducción de hasta el 20 por ciento del QBI, más el 20 por ciento de los dividendos calificados de REIT y del ingreso calificado de sociedades que cotizan en bolsa.
El QBI es el monto neto de las partidas calificadas de ingreso, ganancia, deducción y pérdida de un negocio calificado. No incluye ganancias ni pérdidas de capital, así que la ganancia por vender el edificio generalmente queda fuera. Las distribuciones no son ingreso, así que tampoco son QBI.
¿El ingreso por rentas de una sindicación viene de un negocio?
Esa es la pregunta clave, y se responde para la sociedad, no para usted. Las instrucciones del Form 8995 dicen que, si usted tiene una participación en una entidad de traspaso (pass-through), la determinación de negocio se hace a nivel de la entidad, y que no se requiere participación material según la sección 469. Por eso un socio limitado pasivo puede tener QBI.
Hay dos formas en que los bienes raíces en renta pueden calificar:
- Negocio según la sección 162. Las instrucciones lo describen como una actividad cuyo propósito principal es obtener ingresos o ganancias, realizada con continuidad y regularidad. Un edificio de apartamentos con administración profesional muchas veces encaja, pero depende de los hechos.
- El puerto seguro de la Rev. Proc. 2019-38. Si se cumplen sus condiciones, una empresa de bienes raíces en renta se trata como un solo negocio para la sección 199A. Las sociedades pueden usarlo.
¿Qué exige el puerto seguro de la Rev. Proc. 2019-38?
La Revenue Procedure 2019-38 enumera las condiciones, que deben cumplirse cada año:
| Condición | Qué exige |
|---|---|
| Libros y registros separados | Ingresos y gastos llevados por cada empresa de bienes raíces en renta |
| 250 horas de servicios de renta | 250 horas o más al año para una empresa con menos de cuatro años; después, en tres de los cinco años que terminan con el año en curso |
| Registros hechos en el momento | Reportes de tiempo, bitácoras o registros parecidos de las horas, los servicios, las fechas y quién los hizo |
| Una declaración con la declaración de impuestos | Adjunta a una declaración original presentada a tiempo, que describe las propiedades y afirma que se cumplieron las condiciones |
Los servicios de renta incluyen anunciar, negociar contratos de arrendamiento, revisar solicitudes de inquilinos, cobrar la renta, la operación diaria y las reparaciones, la administración y la supervisión de personal y contratistas. Los pueden hacer los dueños, empleados, agentes o contratistas independientes, así que las horas de una empresa administradora de propiedades pueden contar. La administración financiera y de inversiones, como conseguir financiamiento o revisar reportes, no cuenta. Los arrendamientos triple neto (triple net) quedan excluidos.
Un proyecto que no usa el puerto seguro todavía puede calificar según la sección 162.
¿Qué cambió en 2025?
Antes de 2025, la sección 199A iba a dejar de aplicar a los años fiscales que empezaran después del 31 de diciembre de 2025. La Public Law 119-21, firmada el 4 de julio de 2025, reformó la ley para que ya no termine. Para los años fiscales que empiezan después del 31 de diciembre de 2025, la ley también:
- Amplió el rango de reducción gradual para contribuyentes por encima del umbral, de $50,000 ($100,000 en declaración conjunta) a $75,000 ($150,000 en declaración conjunta)
- Agregó una deducción mínima de $400 para un contribuyente con al menos $1,000 de QBI de negocios activos, es decir, en los que participa materialmente según la sección 469(h)
Esa deducción mínima generalmente no ayuda a un socio limitado pasivo, porque exige participación material. Para 2025, las instrucciones del Schedule K-1 indican que el umbral para usar el Form 8995 simplificado es un ingreso gravable de $197,300, o $394,600 si es casado con declaración conjunta.
¿Qué muestra mi K-1?
La sociedad reporta la información que usted necesita en la casilla 20, código Z, "Section 199A information", según las instrucciones del K-1 para el socio. Eso incluye su parte de las partidas de QBI, los salarios W-2 y la base no ajustada inmediatamente después de la adquisición (UBIA) de la propiedad calificada de cada negocio o agrupación. Usted o quien prepara su declaración usan luego el Form 8995 o el 8995-A.
Por encima del umbral de ingresos, la deducción de cada negocio se limita al mayor de dos montos: el 50% de los salarios W-2, o el 25% de los salarios W-2 más el 2.5% de la UBIA. Una sindicación suele tener pocos salarios W-2 porque su administrador es otra empresa, pero su UBIA puede ser grande porque incluye el edificio. Consulte qué es un K-1.
¿Qué pasa en un año con pérdida?
Muchos proyectos muestran una pérdida fiscal en los primeros años por la depreciación, sobre todo con la depreciación bonus. Las instrucciones del Form 8995 dicen que, si usted tiene una pérdida neta de negocio calificado en el año, no recibe deducción QBI (salvo que tenga dividendos de REIT o ingreso de PTP), y la pérdida se arrastra al año siguiente.
Las pérdidas suspendidas por otras reglas, como las de pérdidas pasivas, entran al QBI solo cuando se permiten al calcular el ingreso gravable. Consulte los impuestos de una sindicación de apartamentos para principiantes para ver cómo funcionan las pérdidas pasivas.
Un ejemplo con cifras ficticias
Este ejemplo usa cifras ficticias y supone un inversionista por debajo del umbral de ingresos cuyo proyecto se trata como un negocio. No es un cálculo de impuestos.
| Año | QBI del proyecto | Pérdida arrastrada usada | QBI neto | Deducción al 20% |
|---|---|---|---|---|
| Año 1 | -$15,000 | Ninguna | -$15,000 (se arrastra) | $0 |
| Año 2 | $20,000 | -$15,000 | $5,000 | $1,000 |
| Año 3 | $20,000 | Ninguna | $20,000 | $4,000 |
En el año 2, $20,000 - $15,000 = $5,000 y 20% x $5,000 = $1,000. En el año 3, 20% x $20,000 = $4,000. La deducción de cada año también tiene un tope del 20% del ingreso gravable menos la ganancia neta de capital, que este ejemplo supone más alto. Si la pérdida del año 1 fuera pasiva y quedara suspendida, entraría al QBI solo en el año en que se permitiera.
Cómo encaja DoorRaise
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DoorRaise está hecho para edificios de apartamentos de 5 o más unidades: un solo enlace para el proyecto, escrow hasta el cierre y una tabla de comisiones estándar.
Para ver cómo avanza un proyecto desde el compromiso de inversión hasta el cierre, lea cómo funciona.
Preguntas frecuentes
¿Necesito participar materialmente para obtener la deducción QBI de una sindicación?
No. La prueba de negocio se aplica a nivel de la sociedad, y las instrucciones del Form 8995 dicen que no se requiere participación material. La nueva deducción mínima de $400 es la excepción: exige participación material.
¿La ganancia cuando se vende el edificio es QBI?
La ganancia de capital no es QBI. Parte de la ganancia puede pagar impuestos como ingreso ordinario según las reglas de recaptura de la depreciación, y cómo se trata esa parte es una pregunta para quien prepara su declaración. Consulte la recaptura de la depreciación.
¿Y si mi K-1 no tiene código Z?
Pregunte al contador del proyecto. La sociedad puede haber concluido que su actividad de renta no es un negocio, o la información puede venir en una declaración adjunta.
¿La deducción QBI ya es permanente?
La Public Law 119-21 eliminó la fecha de terminación que la habría acabado después de 2025. Una ley futura todavía podría cambiarla.
Siguiente paso: lea qué es un K-1 para los inversionistas de una sindicación para ver dónde encaja la casilla 20 entre las demás partidas.
Fuentes
- 26 U.S.C. 199A, ingreso calificado de negocio (en inglés)
- Revenue Procedure 2019-38 del IRS (en inglés)
- IRS: deducción por ingreso calificado de negocio (en inglés)
- IRS: instrucciones del Form 8995 (en inglés)
- IRS: instrucciones del Schedule K-1 (Form 1065) para el socio (en inglés)
- Public Law 119-21 (en inglés)
Esta publicación es información general a octubre de 2026, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. El ejemplo usa cifras ficticias. Hable con un profesional de impuestos sobre su propia situación. DoorRaise no es un despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones ni portal de financiamiento.