Reglas de monto en riesgo para socios limitados en bienes raíces
El monto en riesgo de un socio limitado (LP) es, en general, el efectivo y la base ajustada de los bienes que aportó, más las deudas por las que responde personalmente (IRC 465(b)). Los socios limitados casi nunca responden por la hipoteca de una sindicación, pero en bienes raíces hay una excepción: tu parte del financiamiento sin recurso calificado (qualified nonrecourse financing) garantizado por la propiedad cuenta como monto en riesgo (465(b)(6)). Así que en la mayoría de las sindicaciones financiadas con un préstamo bancario o de agencia, el socio limitado está en riesgo por su inversión más su parte de ese préstamo.
Esta publicación explica las reglas de monto en riesgo por sí solas, dónde quedan entre los cuatro límites a las pérdidas y qué puede hacer que un préstamo no pase la prueba. Para las reglas pasivas, que normalmente son las siguientes en aplicar, lee el arrastre de pérdidas pasivas. Esto es información general a octubre de 2026, no asesoría fiscal; pregunta a tu propio asesor fiscal.
¿Qué son las reglas de monto en riesgo?
La IRC 465 limita las pérdidas de una actividad a lo que de verdad puedes perder. La sección 465(a)(1) permite la pérdida de una persona solo hasta el monto total que tiene en riesgo en esa actividad al cierre del año fiscal. Las pérdidas que no pasan la prueba no se pierden: la 465(a)(2) las trata como deducción en el año siguiente.
La sección 465(b) define qué está en riesgo:
- El dinero y la base ajustada de los bienes que aportaste a la actividad.
- Los montos prestados en la medida en que respondes personalmente por el pago o diste en garantía otros bienes (no usados en la actividad).
Con solo esas dos reglas, un socio limitado de una sindicación estaría en riesgo solo por su efectivo, porque la hipoteca es de la sociedad y normalmente sin recurso. Ahí entra la excepción de bienes raíces.
¿Por qué la mayoría de los socios limitados están en riesgo por la hipoteca?
La sección 465(b)(6) dice que, en una actividad de tener bienes raíces, el contribuyente se considera en riesgo por su parte de cualquier financiamiento sin recurso calificado garantizado con los bienes raíces usados en esa actividad.
El financiamiento sin recurso calificado debe ser:
- tomado para la actividad de tener bienes raíces,
- de una persona calificada o de un gobierno federal, estatal o local (o garantizado por uno),
- sin recurso: nadie responde personalmente por el pago (salvo lo que permitan los reglamentos), y
- no convertible.
Una "persona calificada" (sección 49(a)(1)(D)(iv), según la aplica la 465(b)(6)(D)) es alguien que se dedica activa y regularmente al negocio de prestar dinero y que no está relacionado contigo, no es la persona de quien compraste la propiedad (ni alguien relacionado con ella) y no recibe una comisión por tu inversión en la propiedad. Las instrucciones del Form 6198 dan como ejemplos un banco o una caja de ahorro.
En una sociedad, tu parte del financiamiento se basa en tu parte de los pasivos de la sociedad según la sección 752 (465(b)(6)(C)). Tu K-1 la muestra: el punto K1 lista tu parte de los pasivos sin recurso, del financiamiento sin recurso calificado y de los pasivos con recurso, y las instrucciones del K-1 dicen que en general solo puedes usar los montos junto a "qualified nonrecourse financing" y "recourse" para calcular tu monto en riesgo.
¿En qué orden se aplican los límites a las pérdidas?
Las instrucciones del IRS para el socio sobre el Schedule K-1 los enumeran: los límites de base, los de monto en riesgo, los de actividades pasivas y los de pérdida comercial excesiva. Una pérdida debe pasar cada uno en orden.
| Paso | Regla | Qué compara | Pérdida no usada |
|---|---|---|---|
| 1. Base | IRC 704(d) | La pérdida vs. tu base ajustada en la participación (incluida tu parte de los pasivos de la sociedad) | Pasa al año siguiente |
| 2. Monto en riesgo | IRC 465 | La pérdida vs. tu monto en riesgo (efectivo, más tu parte del financiamiento calificado y con recurso) | Pasa al año siguiente (465(a)(2)), en el Form 6198 |
| 3. Pasiva | IRC 469 | Pérdidas pasivas vs. ingreso pasivo | Pasa al año siguiente (469(b)), en el Form 8582 |
| 4. Pérdida comercial excesiva | IRC 461(l) | Pérdidas netas de negocios vs. el umbral | Se trata como pérdida operativa neta que se arrastra, en el Form 461 |
Para 2025, las instrucciones del Form 461 fijan el umbral de pérdida comercial excesiva en $313,000, o $626,000 en una declaración conjunta. La mayoría de los socios limitados de una sindicación nunca llegan al paso 4, porque las reglas pasivas del paso 3 retienen la pérdida antes.
La base y el monto en riesgo normalmente coinciden para un socio limitado en un proyecto con préstamo bancario o de agencia, porque los dos incluyen su parte de ese préstamo. Se separan cuando parte de la deuda no es financiamiento sin recurso calificado.
Ejemplo: la pérdida de un socio limitado por los cuatro límites
Todas las cifras son ficticias, solo para ilustrar. No son una proyección ni un cálculo de impuestos.
Un proyecto reúne $5,000,000 de capital y compra un edificio de apartamentos con un préstamo sin recurso de $14,000,000 de un banco. Un inversionista pone $100,000, el 2% del capital, y el punto K1 de su K-1 muestra $280,000 de financiamiento sin recurso calificado (2% de $14,000,000; la parte real sale de la asignación de la sociedad según la sección 752). La segregación de costos y la depreciación adicional le dan al inversionista una pérdida de $180,000 en la casilla 2 del primer año.
Caso A: el préstamo es financiamiento sin recurso calificado.
| Límite | Monto | Pérdida que pasa este paso |
|---|---|---|
| Base: $100,000 + $280,000 de parte de los pasivos | $380,000 | $180,000 |
| Monto en riesgo: $100,000 de efectivo + $280,000 de financiamiento calificado | $380,000 | $180,000 |
| Pasiva: el inversionista no tiene ingreso pasivo | $0 | $0; $180,000 suspendidos y arrastrados |
| Pérdida comercial excesiva | no se llega |
Caso B: el mismo préstamo, pero del vendedor (financiamiento del vendedor). El vendedor es la persona de quien se compró la propiedad, así que el préstamo no viene de una persona calificada y no es financiamiento calificado.
| Límite | Monto | Pérdida que pasa este paso |
|---|---|---|
| Base: sigue siendo $100,000 + $280,000 de parte de los pasivos | $380,000 | $180,000 |
| Monto en riesgo: solo $100,000 de efectivo | $100,000 | $100,000; $80,000 pasan al año siguiente según la 465(a)(2) |
| Pasiva: sin ingreso pasivo | $0 | $0; $100,000 suspendidos según la 469 |
En los dos casos el inversionista no deduce nada este año, pero las pérdidas quedan retenidas por razones distintas, y eso importa después. En el Caso B, el arrastre de $80,000 por monto en riesgo solo se puede usar cuando crece el monto en riesgo (por ejemplo, con ingreso asignado al inversionista más adelante), y solo entonces llega a la prueba pasiva. Para un inversionista que califica como profesional de bienes raíces y no tiene límite pasivo, el Caso B permite $100,000 este año en lugar de $180,000.
Una regla más: si las distribuciones o los cambios en la deuda bajan tu monto en riesgo por debajo de cero, la 465(e) exige incluir el faltante en tu ingreso (hasta las pérdidas permitidas antes) y tratarlo como deducción el año siguiente.
¿Cuándo se presenta el Form 6198?
Las instrucciones del Form 6198 dicen que lo presentas si durante el año tú, o una sociedad de la que eres socio, tuvieron montos no en riesgo invertidos en una actividad sujeta a estas reglas que tuvo una pérdida. En el Caso A, toda la inversión del inversionista está en riesgo (efectivo más financiamiento calificado), así que el Form 6198 puede no ser necesario. En el Caso B, el préstamo del vendedor es un monto no en riesgo, así que el formulario sí hace falta.
Qué revisar cada año:
- El punto K1 del K-1: ¿la deuda del proyecto aparece como financiamiento sin recurso calificado?
- El tipo de préstamo: los préstamos bancarios, de agencia o asegurados por HUD normalmente encajan; los pagarés del vendedor, los préstamos del patrocinador o sus afiliadas y los de alguien que cobra una comisión por tu inversión merecen una pregunta. Un préstamo de una parte relacionada todavía puede calificar si es comercialmente razonable y en términos sustancialmente iguales a los de préstamos a personas no relacionadas (465(b)(6)(D)(ii)).
- Tu cuenta de capital y tu base: lee tu cuenta de capital en el K-1 y nuestra guía del K-1.
- Distribuciones grandes, como un refinanciamiento con retiro de efectivo, que bajan la base y el monto en riesgo; lee el refinanciamiento con retiro de efectivo en una sindicación.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos con sus amigos y seguidores bajo la Rule 506(b) o 506(c), solo con inversionistas acreditados verificados. No gestiona el préstamo del edificio y no da asesoría fiscal. El K-1 de cada inversionista, incluido el punto K1, lo prepara el contador del proyecto (el del patrocinador, o el servicio opcional Property Books & Taxes de DoorRaise con un CPA asociado) y se entrega por medio de DoorRaise como parte de la tarifa anual de $3,500. Las tarifas son $1,500 al inicio (no reembolsable), $5,000 al cierre (solo si el proyecto cierra) y $3,500 al año.
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Preguntas frecuentes
¿Cuál es el monto en riesgo de un socio limitado?
En general, el efectivo y la base ajustada de los bienes aportados, más la deuda por la que el socio limitado responde personalmente. En bienes raíces se suma su parte del financiamiento sin recurso calificado garantizado por la propiedad, según la IRC 465(b)(6).
¿Cómo funcionan las reglas de monto en riesgo en una sociedad limitada?
Un socio solo puede deducir una pérdida de una actividad hasta su monto en riesgo al cierre del año. La parte no permitida pasa al año siguiente. La prueba se aplica después del límite de base y antes de las reglas de actividades pasivas.
¿Cuáles son las reglas de monto en riesgo en bienes raíces?
Las mismas de la IRC 465, con una excepción que importa: el financiamiento sin recurso calificado (un préstamo sin recurso de un prestamista comercial o de un gobierno, garantizado por los bienes raíces y no convertible) cuenta como monto en riesgo.
¿Qué es el Form 6198?
El formulario del IRS para calcular el límite de monto en riesgo. Se presenta cuando tuviste montos no en riesgo invertidos en una actividad sujeta a estas reglas que tuvo una pérdida, como tu parte de un financiamiento del vendedor que no es financiamiento sin recurso calificado.
¿Mi monto en riesgo puede ser distinto de mi base?
Sí. La base incluye tu parte de todos los pasivos de la sociedad; el monto en riesgo solo incluye el financiamiento sin recurso calificado y la deuda por la que respondes. Un préstamo del vendedor o un préstamo que no califica puede dejar el monto en riesgo por debajo de la base.
Fuentes
- 26 U.S.C. 465: Deductions limited to amount at risk (Cornell LII) (en inglés)
- 26 U.S.C. 49: At-risk rules (definición de persona calificada) (Cornell LII) (en inglés)
- IRS: Instructions for Form 6198 (11/2025) (en inglés)
- IRS: Partner's Instructions for Schedule K-1 (Form 1065) (2025) (en inglés)
- IRS: Instructions for Form 461 (2025) (en inglés)
- IRS: Instructions for Form 8582 (2025) (en inglés)
Esta publicación es información general a octubre de 2026, no asesoría fiscal, legal ni de inversión. El ejemplo es una ilustración simplificada, no un cálculo de impuestos. Pregunta a tu propio asesor fiscal por tu situación. DoorRaise no es un despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones ni portal de financiamiento.