Razón de gastos operativos en apartamentos: cómo calcularla
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La razón de gastos operativos de un edificio de apartamentos es el total de gastos operativos dividido entre el ingreso bruto efectivo (EGI), expresada como porcentaje. Si un edificio cobra $720,000 y gasta $345,600 en operar, la razón es 48%. Indica cuánto de cada dólar cobrado queda como ingreso operativo neto (NOI) antes del pago del préstamo. Los patrocinadores que reúnen capital con DoorRaise la usan como una verificación rápida de si los gastos del vendedor son creíbles.
Esta publicación da la fórmula, explica qué cuenta como gasto operativo, muestra un ejemplo hipotético y una forma de ponerla a prueba. Complementa nuestra guía de fundamentos del análisis.
¿Cuál es la fórmula?
Razón de gastos operativos = total de gastos operativos / ingreso bruto efectivo.
El ingreso bruto efectivo es la renta y otros ingresos después de la vacancia, la pérdida por contrato, las concesiones y la morosidad. El NOI es el EGI menos los gastos operativos, así que el margen de NOI es 100% menos la razón.
¿Qué cuenta como gasto operativo?
- Impuesto predial y seguro
- Reparaciones, mantenimiento y rotación de unidades
- Servicios públicos que paga el dueño
- Cuota de administración de la propiedad y nómina en sitio
- Gastos administrativos, de mercadeo y honorarios profesionales
Quedan fuera: capital e intereses de la hipoteca, depreciación, impuestos sobre la renta, cuotas del patrocinador y proyectos de capital únicos. Algunos prestamistas y patrocinadores deducen las reservas de reposición arriba o abajo del NOI, así que pregunte cómo se construyó la cifra antes de comparar dos edificios. Vea nuestra guía de reservas de capital y reposición.
Un ejemplo hipotético
Este ejemplo es hipotético, solo ilustrativo. Un edificio de 60 unidades cobra $720,000 de EGI y tiene $345,600 de gastos operativos.
| Concepto | Monto |
|---|---|
| Ingreso bruto efectivo | $720,000 |
| Gastos operativos | $345,600 |
| NOI | $374,400 |
| Razón de gastos operativos | 48% |
| Gasto por unidad (345,600 / 60) | $5,760 |
A una tasa de capitalización del 6.5%, $374,400 de NOI sostienen un valor de $5,760,000.
Ahora suponga que los gastos resultan 10% más altos de lo que mostró el vendedor, porque el impuesto predial se revaluó y el seguro se renovó más caro. Los gastos son $380,160, el NOI baja a $339,840 y la misma tasa sostiene cerca de $5.23 millones. Una diferencia de cerca de $530,000 en un ejemplo inventado muestra por qué el lado de los gastos merece tanta atención como la renta.
¿Cómo se pone a prueba una razón de gastos?
- Reconstruya cada concepto con el T-12 y con cotizaciones, no con el resumen del vendedor. Nuestra guía del rent roll y el T-12 muestra cómo.
- Reemplace el impuesto predial por una proyección después de la venta. Vea la revaluación del impuesto predial.
- Obtenga una cotización de seguro para el edificio y la cobertura que exige el préstamo.
- Cotice una cuota de administración externa aunque piense administrar usted mismo.
- Verifique que los servicios coincidan con la facturación del edificio. Un programa de facturación proporcional de servicios cambia tanto el ingreso como el gasto.
- Corra un caso con gastos +10%, como en el ejemplo.
¿Por qué una razón baja merece preguntas?
Una razón baja no prueba que el edificio sea bueno, pues los edificios nuevos, los servicios pagados por el inquilino y una buena administración pueden bajarla. Pero entre las causas comunes de una razón subestimada están el mantenimiento diferido, la falta de cuota de administración porque el dueño opera la propiedad, un impuesto predial que subirá tras la venta y gastos registrados como capital. Pida al vendedor que explique cada concepto que se aleje de su propia estimación.
Dónde entra DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades bajo la Rule 506(b) o la 506(c). Prepara los documentos de la oferta a partir de los datos del patrocinador, coordina el escrow con Enterprise Bank & Trust, recibe los fondos de los inversionistas solo por transferencia bancaria y se encarga de los trámites. La página del proyecto le permite mostrar a los inversionistas sus supuestos de ingresos y gastos junto con el plan de negocios. DoorRaise no verifica las cifras de un vendedor ni de un patrocinador; los patrocinadores deben comprobar lo que presentan.
DoorRaise es para edificios de apartamentos de 5 o más unidades, y los patrocinadores pueden lanzar su proyecto aquí. La configuración cuesta $1,500 (no reembolsable), y la tarifa de administración es de $5,000 al año desde el cierre.
Para empezar, cree su página de patrocinador o vea las tarifas.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la razón de gastos operativos en apartamentos?
Es el gasto operativo dividido entre el ingreso bruto efectivo. Muestra la parte del ingreso cobrado que se va en operar el edificio.
¿La razón de gastos incluye la hipoteca?
No. Los pagos del préstamo quedan debajo del NOI. Aparecen en la cobertura de la deuda y el flujo de caja, no en los gastos operativos.
¿Cuál es una buena razón de gastos para un edificio de apartamentos?
Depende de la antigüedad, la ubicación y los servicios incluidos, así que no hay una meta única. Compare el historial del propio edificio y edificios similares que pueda documentar.
¿La cuota de administración es un gasto operativo?
Sí. Inclúyala aunque el patrocinador piense administrar por su cuenta, pues un comprador o un prestamista puede exigir una cifra de un tercero.
¿Cómo paso de la razón al NOI?
NOI = ingreso bruto efectivo x (1 - razón de gastos). Con una razón del 48% sobre $720,000, el NOI es $374,400.
Fuentes
- Fannie Mae, préstamos hipotecarios multifamiliares a tasa fija (en inglés)
- 17 CFR 240.10b-5, uso de mecanismos manipulativos y engañosos (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Hable con un abogado de valores y con un CPA sobre su proyecto. DoorRaise no es un despacho de abogados, un corredor de bolsa (broker-dealer), un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.