Costos de seguro en el análisis de un edificio de apartamentos
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Para analizar el seguro de un edificio de apartamentos, obtenga una cotización por escrito de la cobertura que exigirá su prestamista, use esa cifra en lugar de la del T-12 del vendedor y luego pruebe una renovación más alta. La prima del vendedor puede reflejar una póliza vieja, otro nivel de cobertura, un historial de reclamos que no se transfiere o un mercado que ya cambió. Como el seguro es un gasto operativo fijo, cada dólar adicional de prima reduce el ingreso operativo neto (NOI) y baja el valor a una tasa de capitalización dada. Los patrocinadores que reúnen capital con DoorRaise pueden mostrar este supuesto a los inversionistas en el plan de negocios.
Esta publicación explica qué determina la prima, qué exigen los prestamistas, cómo cotizar antes de hacer una oferta y un ejemplo hipotético. Es distinta del seguro de responsabilidad del propio patrocinador, que tratamos en seguros para patrocinadores.
¿Qué determina el costo del seguro de un edificio de apartamentos?
- Costo de reposición y límites de cobertura. Límites más altos cuestan más.
- Antigüedad y sistemas del edificio. Techos, cableado, plomería y calefacción viejos pueden subir las primas o limitar la cobertura.
- Construcción y protección contra incendios. Importan los rociadores, las alarmas y el tipo de construcción.
- Ubicación. La exposición a viento, granizo, inundación, sismo y delincuencia varía según el lugar. El seguro de inundación es aparte del seguro de propiedad estándar, vea el seguro de inundación de FEMA (en inglés).
- Historial de reclamos. Las pérdidas pasadas pueden subir las tarifas o reducir las opciones.
- Deducibles. Un deducible más alto baja la prima y aumenta el riesgo del dueño.
- Límites de responsabilidad y póliza paraguas. Los prestamistas y los patrocinadores suelen exigirlos.
Las reglas y los trámites de seguros los regula cada estado; la Asociación Nacional de Comisionados de Seguros (en inglés) es un punto de partida para información al consumidor.
¿Qué exigen los prestamistas?
Los prestamistas escriben los requisitos de seguro en los documentos del préstamo. Normalmente especifican la cobertura mínima de propiedad, los límites de responsabilidad, los deducibles máximos y el nombre del prestamista en la póliza, y pueden exigir cobertura de inundación en una zona designada. Lea la hoja de términos antes de pedir la cotización, para que coincida con el requisito. Una póliza más barata que no cumple los documentos del préstamo no es un ahorro real.
Un ejemplo hipotético
Este ejemplo es hipotético, solo ilustrativo. Un edificio de 50 unidades muestra $40,000 de seguro en el T-12 del vendedor, o $800 por unidad. La cotización de un corredor para la cobertura que exige el prestamista es $62,500, o $1,250 por unidad.
| Concepto | Monto |
|---|---|
| Gasto de seguro del vendedor | $40,000 |
| Prima cotizada | $62,500 |
| Diferencia (reduce el NOI) | $22,500 |
| Cambio de valor a una tasa del 6.5% (22,500 / 0.065) | cerca de -$346,000 |
Si la siguiente renovación es otro 10% más alta, son $6,250 más al año, o cerca de $96,000 de valor en el mismo ejemplo. Ponga a prueba el concepto en su modelo y vea si la cobertura de la deuda y las distribuciones objetivo todavía funcionan. Nuestras publicaciones de fundamentos del análisis y de razón de gastos muestran dónde queda este concepto.
¿Cómo se analiza paso a paso?
- Pida al vendedor la póliza vigente, el historial de pérdidas y el último aviso de renovación.
- Obtenga los requisitos de seguro del prestamista en la hoja de términos.
- Pida a un corredor una cotización que los cumpla, y las opciones de deducible.
- Reemplace el gasto del vendedor por la cotización en su modelo.
- Corra un caso con una renovación más alta.
- Incluya el costo de las reparaciones que exija la aseguradora, como un techo o un panel eléctrico.
Dónde entra DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades bajo la Rule 506(b) o la 506(c). Prepara los documentos de la oferta a partir de los datos del patrocinador, coordina el escrow con Enterprise Bank & Trust, recibe los fondos de los inversionistas solo por transferencia bancaria y se encarga de los trámites. La página del proyecto le permite mostrar a los inversionistas sus supuestos de gastos. DoorRaise no verifica las cifras de un vendedor ni de un patrocinador; los patrocinadores deben comprobar lo que presentan.
DoorRaise es para edificios de apartamentos de 5 o más unidades, y los patrocinadores pueden lanzar su proyecto aquí. La configuración cuesta $1,500 (no reembolsable), y la tarifa de administración es de $5,000 al año desde el cierre.
Para empezar, cree su página de patrocinador o vea las tarifas.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta el seguro de un edificio de apartamentos?
Varía mucho según la ubicación, la antigüedad, la construcción, la cobertura y el historial de reclamos, así que use una cotización del edificio específico.
¿El seguro es un gasto fijo o variable?
Normalmente se trata como un gasto operativo fijo por año, pero puede cambiar en cada renovación.
¿El costo de seguro del vendedor pasa al comprador?
No necesariamente. El nuevo dueño necesita una póliza nueva según su cobertura y los requisitos del prestamista.
¿El seguro de inundación forma parte del seguro de propiedad estándar?
No. La cobertura de inundación generalmente es una póliza aparte. Verifique si el edificio está en una zona de inundación designada.
¿Quién paga el seguro después del cierre?
La propiedad lo paga como gasto operativo. No es una tarifa de DoorRaise.
Fuentes
- FEMA, seguro de inundación (en inglés)
- Asociación Nacional de Comisionados de Seguros (en inglés)
- Fannie Mae, préstamos hipotecarios multifamiliares a tasa fija (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Hable con un abogado de valores y con un CPA sobre su proyecto. DoorRaise no es un despacho de abogados, un corredor de bolsa (broker-dealer), un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.