Costos de rotación de inquilinos en el análisis de apartamentos
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El costo de rotación es lo que un dueño pierde y gasta cada vez que sale un inquilino: la renta perdida mientras la unidad está vacía, el costo de limpiarla, pintarla y repararla (preparación o make-ready) y el costo de promoverla y rentarla de nuevo. Para analizarlo, estime un costo por mudanza con los registros del propio edificio, multiplíquelo por el número de salidas al año que implica la tasa de rotación y pruebe una tasa más alta. Los patrocinadores que reúnen capital con DoorRaise deben conocer esta cifra, porque los planes que empujan las rentas tienden a aumentar la rotación.
Esta publicación da la fórmula, un ejemplo hipotético con tres tasas de rotación y qué pedir en los registros del vendedor. Agrega detalle al renglón de reparaciones de nuestra guía de la razón de gastos.
¿Cómo se estima el costo por salida?
- Renta perdida. Los días que la unidad está vacía entre inquilinos, por la renta diaria.
- Preparación. Limpieza, pintura, retoques de pisos, reparaciones pequeñas y arreglo de electrodomésticos. Use facturas del T-12, no una suposición.
- Arrendamiento y promoción. Cuotas de anuncios, publicidad, el tiempo o la comisión de un agente de arrendamiento y cualquier concesión de mudanza.
- Otros. Servicios mientras está vacía y saldos impagos que no se recuperan del depósito.
Un ejemplo hipotético
Este ejemplo es hipotético, solo ilustrativo. Un edificio de 40 unidades con renta de $1,100 al mes supone lo siguiente por cada salida.
| Concepto | Costo |
|---|---|
| Vacía 30 días (un mes de renta) | $1,100 |
| Preparación (limpieza, pintura, reparaciones) | $900 |
| Arrendamiento y promoción | $250 |
| Costo por rotación | $2,250 |
Ahora compare tasas de rotación para todo el edificio:
| Tasa de rotación | Salidas al año | Costo anual de rotación |
|---|---|---|
| 40% | 16 | $36,000 |
| 50% | 20 | $45,000 |
| 60% | 24 | $54,000 |
Pasar de una rotación del 50% al 60% agrega cuatro salidas y $9,000 de costo, y el costo para el presupuesto crece si las unidades también necesitan pisos o electrodomésticos. Si un aumento de renta de $50 al mes en cada unidad suma $24,000 al año (40 x $50 x 12) pero empuja la rotación del 50% al 60%, la ganancia neta baja a $15,000 antes de cualquier otro costo. Subir la renta tiene un costo, y el modelo debe mostrarlo. Vea la pérdida por contrato y el presupuesto de renovación de valor agregado.
¿Qué debe pedir al vendedor?
- Fechas de salida y de entrada de los últimos 24 meses
- Facturas de preparación y una lista de unidades por condición
- Promedio de días vacía entre contratos
- Motivos que dieron los inquilinos para irse, si se registraron
- Fechas de vencimiento de contratos en los próximos 12 meses
Compárelo con el T-12 y con los reportes del administrador. Nuestra guía del rent roll y el T-12 muestra cómo. Ayuda una empresa administradora de propiedades que dé seguimiento a la rotación por motivo.
¿Cómo afecta la rotación al plan?
- Determina qué tan rápido pueden hacerse las renovaciones de valor agregado, pues las unidades se renuevan cuando rotan.
- Determina qué tan rápido las rentas por debajo del mercado se ajustan al mercado.
- Sube la vacancia y los costos de preparación, así que afecta tanto el ingreso como los gastos.
- Una propiedad con poca rotación puede conservar por años a inquilinos que pagan menos que el mercado.
Dónde entra DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades bajo la Rule 506(b) o la 506(c). Prepara los documentos de la oferta a partir de los datos del patrocinador, coordina el escrow con Enterprise Bank & Trust, recibe los fondos de los inversionistas solo por transferencia bancaria y se encarga de los trámites. La página del proyecto le permite mostrar a los inversionistas los supuestos detrás de su plan de negocios. DoorRaise no verifica las cifras de un vendedor ni de un patrocinador; los patrocinadores deben comprobar lo que presentan.
DoorRaise es para edificios de apartamentos de 5 o más unidades, y los patrocinadores pueden lanzar su proyecto aquí. La configuración cuesta $1,500 (no reembolsable), y la tarifa de administración es de $5,000 al año desde el cierre.
Para empezar, cree su página de patrocinador o vea las tarifas.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la rotación en apartamentos?
Es cuando un inquilino se va y la unidad se prepara y se renta a un nuevo inquilino.
¿Cómo se calcula la tasa de rotación?
Divida el número de salidas en un año entre el total de unidades.
¿Cuánto cuesta una rotación?
Depende de la unidad, el mercado y la condición. Arme la cifra con las facturas del propio edificio: renta perdida, preparación y costos de arrendamiento.
¿Una rotación alta es mala?
Aumenta los costos y la vacancia, pero algunos planes necesitan rotación para renovar y ajustar las rentas. La pregunta es si el ingreso del plan cubre el costo.
¿La rotación debe ser un renglón de gastos?
Sí, muchos modelos incluyen un renglón de rotación o lo suman a reparaciones y mantenimiento. Manténgalo visible para que los revisores puedan probarlo.
Fuentes
- Fannie Mae, préstamos hipotecarios multifamiliares a tasa fija (en inglés)
- 17 CFR 240.10b-5, uso de mecanismos manipulativos y engañosos (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Hable con un abogado de valores y con un CPA sobre su proyecto. DoorRaise no es un despacho de abogados, un corredor de bolsa (broker-dealer), un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.