Pérdida por contrato en apartamentos: fórmula y ejemplo
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La pérdida por contrato (loss to lease) es la diferencia entre lo que una unidad se rentaría hoy (renta de mercado) y lo que paga el inquilino actual según su contrato, sumada en todo el edificio. Si la renta de mercado es $1,200 y un inquilino paga $1,140, esa unidad tiene una pérdida por contrato de $60 al mes. Se llama pérdida porque el dueño gana menos de lo que permite el mercado, y también se llama beneficio potencial porque las rentas pueden subir hacia el mercado cuando los contratos se renuevan o cambian de inquilino. A los patrocinadores que reúnen capital con DoorRaise suelen preguntarles cuánto del ingreso proyectado depende de cerrar esa brecha.
Esta publicación define la pérdida por contrato, muestra la fórmula y un ejemplo hipotético, y explica cómo analizarla sin pagar de más. Se apoya en nuestra guía de ocupación económica vs. física.
¿Cuál es la fórmula?
Para cada unidad ocupada, reste la renta del contrato a la renta de mercado de ese tipo de unidad. Sume los resultados y multiplique por 12 para obtener un año.
Una forma común de expresarla es como porcentaje de la renta bruta potencial (GPR): la pérdida por contrato entre la GPR. Defina la "renta de mercado" antes de comparar dos edificios, porque vendedores y patrocinadores la fijan de maneras distintas. Debe salir de rentas comparables, no solo de rentas pedidas.
Un ejemplo hipotético
Este ejemplo es hipotético, solo ilustrativo. Tome un edificio de 40 unidades donde la renta de mercado es $1,200 al mes y la renta vigente promedio es $1,140.
| Concepto | Monto |
|---|---|
| Renta bruta potencial a mercado (40 x $1,200 x 12) | $576,000 |
| Brecha por unidad | $60 al mes |
| Pérdida por contrato (40 x $60 x 12) | $28,800 al año |
| Pérdida por contrato como parte de la GPR | 5.0% |
Si todos los contratos se ajustaran al mercado mañana, el ingreso subiría $28,800 al año. Eso no va a pasar. Los contratos vencen durante un año o más, los inquilinos pueden irse y un aumento de mercado puede ser mayor de lo que los inquilinos aceptan.
¿Por qué la brecha no se puede contar como ingreso seguro?
- La renta de mercado puede bajar. Si baja 3% a $1,164, la brecha se reduce a $24 por unidad, o $11,520 al año, sin que el dueño haga nada.
- En algunos lugares las renovaciones tienen tope. Algunas ciudades y estados limitan los aumentos, vea las leyes de control de rentas.
- Empujar las rentas puede aumentar la rotación. Cada cambio de inquilino cuesta vacancia, limpieza y reparaciones, y puede borrar la ganancia de una unidad.
- El vendedor pudo fijar alta la renta de mercado. Compárela con las rentas comparables.
¿Por qué no pagar el precio completo por ella?
Un comprador que capitaliza la brecha en el precio le paga al vendedor un ingreso que todavía tiene que ganar. En el ejemplo, $28,800 a una tasa de capitalización del 6.5% implican cerca de $443,000 de valor. Si solo la mitad de la brecha se cierra en los dos primeros años, o nada en un mercado débil, el precio fue demasiado alto. Analice la ganancia de forma gradual e incluya un caso en que se cierre lentamente o nunca. Nuestras guías de fundamentos del análisis y del plan de negocios de valor agregado muestran dónde va este supuesto en un modelo.
¿Cómo se verifica en los documentos?
- Saque la relación de rentas y anote la renta de mercado, la renta vigente y la fecha de vencimiento de cada unidad.
- Ordene por fecha de vencimiento para ver cuánto de la brecha puede ajustarse en los primeros 12 meses.
- Compare las rentas vigentes con las rentas de contratos nuevos recientes en el T-12 y en los registros de arrendamiento. Vea la guía del rent roll y el T-12.
- Pregunte si la brecha viene de inquilinos de largo plazo, de descuentos de un dueño anterior o de concesiones viejas.
Dónde entra DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades bajo la Rule 506(b) o la 506(c). Prepara los documentos de la oferta a partir de los datos del patrocinador, coordina el escrow con Enterprise Bank & Trust, recibe los fondos de los inversionistas solo por transferencia bancaria y se encarga de los trámites. La página del proyecto le permite explicar a los inversionistas sus supuestos de renta, y la función de actualizaciones para inversionistas reporta los resultados reales después del cierre. DoorRaise no verifica las cifras de un vendedor ni de un patrocinador; los patrocinadores deben comprobar lo que presentan.
DoorRaise es para edificios de apartamentos de 5 o más unidades, y los patrocinadores pueden lanzar su proyecto aquí. La configuración cuesta $1,500 (no reembolsable), y la tarifa de administración es de $5,000 al año desde el cierre.
Para empezar, cree su página de patrocinador o vea las tarifas.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la pérdida por contrato en apartamentos?
Es la brecha entre la renta de mercado de una unidad y la renta de su contrato actual, sumada en las unidades ocupadas.
¿Cómo se calcula la pérdida por contrato?
Reste la renta del contrato de cada unidad a su renta de mercado, sume los resultados y multiplique por 12 para la cifra anual. Divida entre la renta bruta potencial para obtener un porcentaje.
¿La pérdida por contrato es buena o mala?
Ambas cosas. Significa que el dueño gana menos de lo que permite el mercado, lo cual es potencial si la brecha se puede cerrar y un riesgo si el mercado se debilita.
¿La pérdida por contrato es lo mismo que la vacancia?
No. La vacancia es una unidad vacía. La pérdida por contrato ocurre en una unidad rentada que paga por debajo del mercado.
¿Qué tan rápido se puede recuperar la pérdida por contrato?
Depende de las fechas de vencimiento, la rotación de inquilinos, las reglas locales de renta y el mercado. Lea la relación de rentas en lugar de confiar en un supuesto.
Fuentes
- Fannie Mae, préstamos hipotecarios multifamiliares a tasa fija (en inglés)
- 17 CFR 240.10b-5, uso de mecanismos manipulativos y engañosos (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Hable con un abogado de valores y con un CPA sobre su proyecto. DoorRaise no es un despacho de abogados, un corredor de bolsa (broker-dealer), un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.