¿Cómo afectan el control de rentas y los topes de renta a una inversión en apartamentos?
El control de rentas y los topes de renta limitan cuánto puede aumentar un arrendador la renta de un inquilino actual, así que pueden limitar el crecimiento de rentas del que depende el plan de negocios de un edificio de apartamentos. Oregon, California y Washington tienen cada uno un tope anual estatal con una exención para edificios más nuevos, algunas ciudades agregan reglas locales más estrictas y algunos estados, como Florida, prohíben del todo que los gobiernos locales adopten control de rentas. Antes de invertir, confirme qué reglas aplican al edificio específico y verifique que los aumentos de renta de la proyección quepan dentro de ellas.
¿Cuál es la diferencia entre control de rentas y un tope de renta?
Los términos se usan con poca precisión. En este artículo, control de rentas significa una ordenanza local que fija cuánto puede subir la renta, a menudo con su propia junta, registro y exenciones. Un tope de renta (a veces llamado ley contra abusos o estabilización de rentas) significa un límite estatal a los aumentos anuales para inquilinos actuales, por lo general con exenciones y una fórmula ligada a la inflación.
La distinción importa porque un edificio puede estar cubierto por ambos. La Fiscalía General de California señala que las unidades cubiertas por una ordenanza local de control de rentas que protege más quedan fuera de la Tenant Protection Act estatal, y que las leyes locales pueden restringir aún más los aumentos (Fiscalía General de California). Su due diligence (debida diligencia) tiene que empezar con la dirección del edificio, no con el estado.
¿Qué estados tienen topes de renta estatales?
Tres estados de la costa oeste tienen topes estatales en sus leyes de arrendamiento. El resumen de abajo viene de las leyes y de la guía del propio estado; lea el texto vigente, porque las fórmulas y las exenciones se modifican de vez en cuando.
| Estado | Ley | Límite anual | Exención principal para edificios más nuevos |
|---|---|---|---|
| Oregon | ORS 90.323 y 90.324 | Lo menor entre 10% o 7% más el CPI (región oeste), publicado cada año por el estado | Primer certificado de ocupación emitido menos de 15 años antes del aviso de aumento |
| California | Civil Code 1947.12 (la Tenant Protection Act, AB 1482) | Lo menor entre 10% o 5% más el cambio en el costo de vida, en 12 meses | Certificado de ocupación dentro de los últimos 15 años, de forma continua |
| Washington | RCW 59.18.700 y 59.18.710 | Lo menor entre 10% o 7% más el CPI (área de Seattle), publicado cada año por el estado | Primer certificado de ocupación emitido 12 años o menos antes del aviso |
Otras reglas acompañan al tope. En Oregon, un arrendador por lo general no puede subir la renta en el primer año de un arrendamiento, debe dar aviso por escrito con 90 días de anticipación y solo puede subirla una vez en cualquier periodo de 12 meses; un arrendador que excede el tope responde por tres meses de renta más los daños reales. Washington prohíbe aumentos en los primeros 12 meses de un arrendamiento, y su sección está programada para vencer el 1 de julio de 2040. La Fiscalía General de California explica que un arrendador puede fijar la renta inicial cuando llegan nuevos inquilinos.
Cada ley también tiene exenciones además de la antigüedad del edificio, como cierta vivienda asequible regulada. Un edificio que hoy está mayormente exento puede dejar de estarlo: la exención de California es continua, así que las unidades quedan bajo el tope una vez que el edificio pasa de 15 años.
¿Puede una ciudad agregar reglas más estrictas, o tiene prohibido hacerlo?
Sí, pasan ambas cosas. En California, las ordenanzas locales que protegen más que la ley estatal siguen aplicando, según la guía de la Fiscalía General. En Oregon y Washington, lea el código de la ciudad además de la ley estatal.
Otros estados van en sentido contrario. La ley de Florida dice que un municipio, condado u otro gobierno local "no puede adoptar ni mantener vigente ninguna ley, ordenanza, regla u otra medida que tenga el efecto de imponer controles a las rentas" (Fla. Stat. 125.0103). Varios otros estados tienen leyes de prioridad estatal similares. Esa prioridad puede cambiar con una nueva sesión legislativa, así que revise la ley vigente del estado donde está el edificio.
¿Cómo cambia un tope de renta el análisis financiero?
Un tope afecta sobre todo a las renovaciones. Si un patrocinador planea subir las rentas a los inquilinos actuales más rápido de lo que permite el tope, el plan tiene un hueco. Eso importa más en un plan de negocios de valor agregado (value-add) que cuenta con llevar rápido las rentas bajas al nivel del mercado, y menos en un edificio estabilizado donde las rentas ya siguen al mercado.
Un ejemplo con cifras ficticias. Un edificio de 40 unidades en un estado con tope tiene una renta promedio de $1,400 al mes, o $672,000 al año. El plan del patrocinador supone que las renovaciones suben 12% el próximo año. Suponga, solo como ilustración, que el tope de ese año resulta en 8%.
| Supuesto | Renta anual | Aumento |
|---|---|---|
| Rentas actuales | $672,000 | |
| Plan: 12% en renovaciones | $752,640 | $80,640 |
| Tope: 8% en renovaciones | $725,760 | $53,760 |
| Diferencia | $26,880 al año |
Si el mercado valuara el edificio a una tasa de capitalización (cap rate) de 6%, $26,880 de ingreso valdrían $26,880 / 0.06 = $448,000 de valor. Las cifras son ilustrativas e ignoran la rotación, que puede fijar de nuevo las rentas de las unidades que cambian de inquilino en California y Washington. Muestran por qué unos cuantos puntos porcentuales de crecimiento de rentas importan. Consulte los supuestos de crecimiento de rentas para revisar el resto de la proyección.
¿Qué debe preguntarle al patrocinador?
Pregunte esto antes de comprometerse:
- ¿Qué leyes de renta aplican a esta dirección, estatales y de la ciudad, y el edificio está exento? Si está exento por antigüedad, ¿cuándo termina la exención?
- ¿El aumento por renovación de la proyección cabe dentro del tope en cada año de la tenencia, usando el tope publicado y no una suposición?
- ¿Cuánto del crecimiento de rentas viene de la rotación y no de las renovaciones, y qué tasa de rotación supone el plan?
- ¿Qué pasa en la venta? Un comprador analizará los mismos topes, así que la tasa de capitalización de salida y el precio deben reflejarlos. Consulte qué es una buena tasa de capitalización.
- ¿Hay legislación pendiente en el estado o la ciudad que pueda cambiar las reglas durante la tenencia?
Un patrocinador que puede responder esto con citas legales ya hizo el trabajo. Lea también la relación de rentas (rent roll) y el T-12 para ver qué tan por debajo del mercado están las rentas actuales, porque esa diferencia es lo que un tope frena.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades bajo la Rule 506(b) o la 506(c). Prepara los documentos estándar de la oferta, presenta el Form D y los avisos estatales, y mantiene los fondos de los inversionistas en una cuenta de depósito en garantía (escrow) en Enterprise Bank & Trust, un banco asegurado por la FDIC. DoorRaise no analiza proyectos ni revisa leyes locales de renta; los supuestos de renta en la página de un proyecto son declaraciones del patrocinador, y los inversionistas deben ponerlos a prueba.
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DoorRaise está hecho para edificios de apartamentos de 5 o más unidades: un solo enlace para el proyecto, escrow hasta el cierre y una tabla de comisiones estándar.
Consulte cómo funciona para ver los pasos del inversionista.
Preguntas frecuentes
¿Un tope de renta aplica a los nuevos inquilinos?
Por lo general, los topes limitan los aumentos durante un arrendamiento. La Fiscalía General de California dice que un arrendador puede fijar la renta inicial para nuevos inquilinos, y la ley de Washington permite cualquier ajuste después de que un inquilino desocupa. Oregon limita la siguiente renta solo cuando un arrendador terminó un arrendamiento sin causa en su primer año. Revise también las reglas locales.
¿Los edificios de apartamentos nuevos están exentos de los topes de renta?
Bajo las tres leyes estatales, sí por un tiempo: 15 años desde el primer certificado de ocupación en Oregon y California, y 12 años en Washington. Las ordenanzas locales pueden ser distintas.
¿Qué estados prohíben el control de rentas?
Algunos estados prohíben por ley el control de rentas local. Florida es un ejemplo (Fla. Stat. 125.0103). La lista cambia, así que revise la ley vigente del estado donde está el edificio.
¿El control de rentas baja el valor de un edificio?
Puede limitar el crecimiento del ingreso, y el valor sigue al ingreso. Cuánto depende de qué tan por debajo del mercado están las rentas, de la rotación y de la visión del comprador al vender. Pida al patrocinador que le muestre el cálculo.
Siguiente paso: lea cómo evaluar una sindicación de bienes raíces para ver la lista completa de revisiones antes de invertir.
Fuentes
- Oregon Revised Statutes capítulo 90, incluidos ORS 90.323 y 90.324 (en inglés)
- Washington RCW 59.18.700 (en inglés)
- Fiscalía General de California, Landlord-Tenant Issues (Tenant Protection Act, Civil Code 1947.12) (en inglés)
- Florida Statutes 125.0103 (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Hable con su propio abogado sobre las leyes de renta de una propiedad específica antes de invertir. DoorRaise no es un despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones ni portal de financiamiento.