Análisis de la mezcla de unidades para apartamentos
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Un análisis de la mezcla de unidades (unit mix) divide un edificio de apartamentos en sus tipos de unidad, como estudios, de una recámara y de dos recámaras, y lista la cantidad, el tamaño promedio y la renta promedio de cada uno. Muestra de dónde viene el ingreso, cómo se compara la renta por pie cuadrado entre tipos y si la mezcla coincide con lo que quieren los inquilinos locales. Es una de las primeras tablas al revisar un rent roll, y los patrocinadores que reúnen capital con DoorRaise deben estar listos para explicarla a los inversionistas.
Esta publicación muestra cómo armar la tabla, qué leer en ella y un ejemplo hipotético. Amplía nuestra guía del rent roll y el T-12.
¿Cómo se arma la tabla?
- Liste cada unidad del rent roll con su tipo, tamaño y renta actual.
- Agrupe por tipo: estudio, una recámara, dos recámaras, tres recámaras.
- Para cada tipo, cuente las unidades y calcule los pies cuadrados promedio, la renta promedio y la renta de mercado.
- Divida la renta entre los pies cuadrados para obtener la renta por pie cuadrado.
- Agregue totales y un promedio ponderado del edificio.
Un ejemplo hipotético
Este ejemplo es hipotético, solo ilustrativo. Un edificio de 36 unidades tiene tres tipos.
| Tipo | Unidades | Parte | Pies cuadrados c/u | Renta c/u | Renta por pie cuadrado |
|---|---|---|---|---|---|
| Estudio | 12 | 33% | 450 | $850 | $1.89 |
| Una recámara | 16 | 44% | 650 | $1,000 | $1.54 |
| Dos recámaras | 8 | 22% | 900 | $1,300 | $1.44 |
| Total | 36 | 100% | 23,000 en total | $36,600 al mes en total | $1.59 |
La renta mensual es 12 x $850 + 16 x $1,000 + 8 x $1,300 = $36,600, o $439,200 al año. El área total es 5,400 + 10,400 + 7,200 = 23,000 pies cuadrados, así que el edificio promedia cerca de $1.59 por pie cuadrado al mes. Las partes suman 99% en la tabla por el redondeo.
Observe que los estudios ganan más por pie cuadrado pero menos por unidad: son un tercio de las unidades pero solo cerca del 28% de la renta. Las unidades de dos recámaras son el 22% de las unidades y cerca del 28% de la renta. Si los estudios son el tipo más débil en la demanda local, la vacancia golpearía primero a las unidades con mayor renta por pie cuadrado.
¿Qué debe buscar?
- Concentración. ¿Qué tipo es la mayor parte del ingreso? Un edificio que depende de un solo tipo está expuesto a ese segmento del mercado.
- Ajuste al mercado. Compare la mezcla con el tamaño de los hogares locales y con lo que muestran las rentas comparables. Nuestras fuentes de investigación de mercado listan datos gratuitos.
- Brechas de renta por tipo. Un tipo con más pérdida por contrato que los demás puede ser el primer objetivo.
- Prioridades de renovación. Gaste donde el aumento de renta por dólar sea mayor. Vea el presupuesto de renovación.
- Estacionamiento y amenidades. Más recámaras normalmente significan más autos y más demanda de estacionamiento.
- Exactitud de los pies cuadrados. Mida una muestra de unidades. Los pies cuadrados anunciados a veces están mal.
¿Se puede cambiar la mezcla?
Combinar o dividir unidades puede cambiar la cantidad y la renta, pero requiere permisos, puede afectar el certificado de ocupación y el préstamo, y saca unidades de servicio durante la obra. Modélelo como un proyecto aparte, con su propio costo y calendario.
Dónde entra DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades bajo la Rule 506(b) o la 506(c). Prepara los documentos de la oferta a partir de los datos del patrocinador, coordina el escrow con Enterprise Bank & Trust, recibe los fondos de los inversionistas solo por transferencia bancaria y se encarga de los trámites. La página del proyecto le permite mostrar a los inversionistas la mezcla de unidades y el plan para ella. DoorRaise no verifica las cifras de un vendedor ni de un patrocinador; los patrocinadores deben comprobar lo que presentan.
DoorRaise es para edificios de apartamentos de 5 o más unidades, y los patrocinadores pueden lanzar su proyecto aquí. La configuración cuesta $1,500 (no reembolsable), y la tarifa de administración es de $5,000 al año desde el cierre.
Para empezar, cree su página de patrocinador o vea las tarifas.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la mezcla de unidades?
Es la cantidad de cada tipo de apartamento en un edificio, como estudios, de una recámara y de dos recámaras.
¿Por qué importa la renta por pie cuadrado?
Permite comparar tipos de unidad y edificios de distinto tamaño sobre una misma base.
¿Por qué los estudios tienen una renta por pie cuadrado más alta?
Las unidades pequeñas suelen rentarse por menos en total pero por más por pie cuadrado. Compare cada tipo con el mismo tipo en otros lugares.
¿Qué es la renta promedio ponderada?
Es la renta total dividida entre el total de unidades, lo que toma en cuenta cuántas unidades hay de cada tipo.
¿Dónde encuentro la mezcla de unidades?
En el rent roll y en el memorando de oferta, que debe verificarse contra aquel.
Fuentes
- Fannie Mae, préstamos hipotecarios multifamiliares a tasa fija (en inglés)
- Oficina del Censo de EE. UU., encuesta de permisos de construcción (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Hable con un abogado de valores y con un CPA sobre su proyecto. DoorRaise no es un despacho de abogados, un corredor de bolsa (broker-dealer), un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.