Precio por unidad en apartamentos: qué dice y qué no dice
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El precio por unidad de un edificio de apartamentos es su precio de compra dividido entre su número de unidades. Un precio de $3,600,000 por 40 unidades son $90,000 por unidad. Es una forma rápida de comparar edificios y de contrastar una oferta con ventas recientes, pero no dice nada sobre cuánto ingreso produce cada unidad, así que no puede decirle si el precio es justo. Los patrocinadores que reúnen capital con DoorRaise lo usan para filtrar proyectos y luego valoran el edificio con el ingreso operativo neto (NOI) y la tasa de capitalización.
Esta publicación da la fórmula, muestra dos edificios hipotéticos con el mismo precio por unidad y distinta tasa de capitalización, y lista otras medidas por unidad y por pie. Se apoya en nuestros fundamentos del análisis.
¿Cuál es la fórmula?
Precio por unidad = precio / unidades. Precio por pie cuadrado = precio / pies cuadrados rentables. Otras medidas por unidad son el NOI por unidad, la renta por unidad y los gastos por unidad. Estas cifras por unidad se usan mejor en conjunto.
Una comparación hipotética
Este ejemplo es hipotético, solo ilustrativo. Dos edificios de 40 unidades se venden en $3,600,000 cada uno, así que ambos son $90,000 por unidad.
| Medida | Edificio A | Edificio B |
|---|---|---|
| Precio por unidad | $90,000 | $90,000 |
| NOI por unidad | $5,850 | $4,950 |
| NOI total (x 40) | $234,000 | $198,000 |
| Tasa de capitalización (NOI / precio) | 6.5% | 5.5% |
El edificio A gana $234,000 al año sobre un precio de $3.6 millones. El edificio B gana $198,000. Al mismo precio por unidad, el edificio B tiene una tasa de capitalización un punto completo menor, así que quien compra B paga más por cada dólar de ingreso. Si B tiene mayor crecimiento o mejor ubicación, puede valer la pena, pero el precio por unidad por sí solo no mostraría la diferencia. Valore con el NOI: a una tasa del 6.5%, los $198,000 de NOI de B sostienen cerca de $3.05 millones, aproximadamente $76,000 por unidad, no $90,000.
¿Por qué puede engañar el precio por unidad?
- Tamaño de las unidades. Un edificio de unidades grandes puede costar más por unidad y menos por pie cuadrado.
- Condición. Un edificio renovado puede tener un precio por unidad mayor que uno que necesita obra, y la obra tiene un costo.
- Rentas y gastos. Rentas más altas o gastos más bajos significan más NOI por unidad.
- Ubicación y clase. Vea las clases de propiedades de apartamentos.
- Pérdida por contrato y vacancia. El ingreso que existe en papel puede no cobrarse. Vea ocupación económica vs. física.
¿Cómo se usa bien?
- Reúna ventas recientes de edificios similares cercanos y calcule el precio por unidad y por pie cuadrado.
- Calcule la tasa de capitalización de cada venta cuando se conozca el NOI.
- Ponga el edificio en estudio junto a ellos en precio por unidad, NOI por unidad y tasa de capitalización.
- Ajuste por tamaño de unidades, condición e ingreso.
- Luego analice el edificio con su propio NOI, como en cómo analizar un edificio de 20 unidades.
Los datos de ventas pueden venir de corredores, registros públicos o bases de datos de pago, y la calidad varía. Vea nuestra guía de fuentes de investigación de mercado.
Dónde entra DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades bajo la Rule 506(b) o la 506(c). Prepara los documentos de la oferta a partir de los datos del patrocinador, coordina el escrow con Enterprise Bank & Trust, recibe los fondos de los inversionistas solo por transferencia bancaria y se encarga de los trámites. La página del proyecto muestra a los inversionistas el precio, el plan de negocios y las proyecciones que usted ingresa. DoorRaise no verifica las cifras de un vendedor ni de un patrocinador; los patrocinadores deben comprobar lo que presentan.
DoorRaise es para edificios de apartamentos de 5 o más unidades, y los patrocinadores pueden lanzar su proyecto aquí. La configuración cuesta $1,500 (no reembolsable), y la tarifa de administración es de $5,000 al año desde el cierre.
Para empezar, cree su página de patrocinador o vea las tarifas.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el precio por unidad en bienes raíces?
Es el precio de compra dividido entre el número de unidades del edificio.
¿Un precio por unidad más bajo es mejor?
No necesariamente. Un precio por unidad bajo puede reflejar mala condición, rentas débiles o una ubicación débil. Compárelo con el NOI por unidad y la tasa de capitalización.
¿Para qué sirve el precio por pie cuadrado?
Compara edificios con unidades de distinto tamaño. Es un filtro, igual que el precio por unidad.
¿Cómo paso del precio por unidad al valor?
No se pasa. El valor sale del NOI y una tasa de capitalización. El precio por unidad solo ayuda a comparar.
¿Los prestamistas usan el precio por unidad?
Los prestamistas se fijan sobre todo en el NOI, la cobertura del servicio de la deuda y la relación préstamo-valor. Vea los préstamos DSCR multifamiliares.
Fuentes
- Fannie Mae, préstamos hipotecarios multifamiliares a tasa fija (en inglés)
- 17 CFR 240.10b-5, uso de mecanismos manipulativos y engañosos (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Hable con un abogado de valores y con un CPA sobre su proyecto. DoorRaise no es un despacho de abogados, un corredor de bolsa (broker-dealer), un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.