Préstamos DSCR multifamiliares: requisitos y monto del préstamo
Un préstamo DSCR multifamiliar es un préstamo para propiedades en renta que se aprueba con el ingreso del edificio y no con el ingreso personal o las declaraciones de impuestos del deudor. El prestamista verifica que el flujo de efectivo de la propiedad cubra el pago del préstamo con cierto margen, el índice de cobertura del servicio de deuda (DSCR), y limita el préstamo a una parte del valor. En edificios de 5 o más unidades, el mismo índice también dimensiona los préstamos de agencia y bancarios, así que la pregunta útil no es "¿préstamo DSCR o no?", sino qué fórmula, índice mínimo, tasa y tope de apalancamiento de cada prestamista le sirven a tu proyecto.
Esta guía separa los dos significados de "préstamo DSCR", muestra términos publicados por prestamistas con nombre y recorre un cálculo del préstamo máximo que puedes repetir con tus propios números.
¿Qué significa "préstamo DSCR"?
La frase tiene dos significados, y mezclarlos causa casi toda la confusión en los resultados de búsqueda.
1. El producto de préstamo para inversionistas. Prestamistas no bancarios venden "préstamos DSCR" a inversionistas en renta. La idea es que la aprobación depende de la propiedad, no de tu W-2 ni de tus declaraciones de impuestos. Lima One Capital, por ejemplo, dice que evalúa los préstamos de renta "con base en el flujo de efectivo y el DSCR de la propiedad" y no pide ingreso personal (Lima One, Rental Loans, en inglés). Estos préstamos nacieron para casas en renta y edificios pequeños de varias unidades.
2. La prueba de evaluación. Todo prestamista comercial de apartamentos usa el DSCR para dimensionar préstamos. Fannie Mae, por ejemplo, define el DSCR como el flujo de efectivo neto dividido entre capital, interés y ciertos otros pagos obligatorios, y pide a sus prestamistas de préstamos pequeños calcular el servicio de deuda con un pago nivelado con amortización, a la tasa más alta entre la del pagaré y el piso de tasa de evaluación de Fannie Mae (Fannie Mae Multifamily Guide, Section 905.02, en inglés). La ficha de préstamos pequeños de Freddie Mac fija una cobertura mínima con amortización (DCR) de 1.25x (Freddie Mac, Optigo Conventional Small, en inglés).
Así que cuando un corredor te ofrezca un "préstamo DSCR multifamiliar", pregunta a cuál se refiere. Para un edificio de 6 unidades probablemente es el producto para inversionistas. Para 40 unidades casi siempre es un préstamo de agencia, bancario o puente dimensionado con el DSCR. Lee préstamo puente vs. préstamo de agencia para ver en qué se diferencian esos dos.
¿Cuáles son los requisitos para 5 o más unidades?
Los términos cambian a menudo y varían según el prestamista, así que tómalos como ejemplos de lo que publican, revisados el 30 de octubre de 2026:
| Prestamista y fuente | Unidades | Monto del préstamo | Apalancamiento máximo | Otros términos publicados |
|---|---|---|---|---|
| Lima One Capital, página de Rental Loans | 1 a 9 | $85,000 a $2.5 millones | Hasta 80% LTV en compra y refinanciamiento de tasa y plazo, 75% con retiro de efectivo | ARM 5/1, ARM 10/1 y tasa fija a 30 años; opción de solo interés; sin requisito de ingreso personal |
| Groundfloor Lending, programa DSCR de 5 a 9 unidades (anunciado el 2 de abril de 2026) | 5 a 9 | $350,000 a $2.5 millones o más | Hasta 75% LTV en compra, 70% con retiro de efectivo | Hasta dos unidades vacías al cierre, con renta de mercado para respaldar el DSCR |
| Freddie Mac, ficha Optigo Conventional Small (4/26) | Mayormente 5 a 50 | Por lo general $2 millones a $10 millones | Hasta 80% LTV en plazos de 7 años o más (75% con menos de 7 años) | DCR mínimo con amortización de 1.25x; sin recurso salvo las excepciones estándar |
Fuentes: Lima One, Groundfloor Lending, Freddie Mac (en inglés).
Destacan dos patrones. Primero, los programas DSCR para inversionistas que pudimos consultar llegan hasta 9 unidades y unos $2.5 millones. Segundo, el índice mínimo a menudo no aparece en la página pública: pídelo por escrito, junto con la tasa, los puntos, los términos de prepago y si el préstamo tiene recurso. Ninguno de los dos programas para inversionistas publica tasas que pudiéramos comparar, así que no citamos ninguna.
¿Cómo calculan el DSCR los prestamistas?
La fórmula de libro es DSCR = ingreso operativo neto / servicio de deuda anual. Pero cada prestamista arma las dos mitades a su manera.
- Estilo agencia y banco. El ingreso es el ingreso operativo neto (o el flujo de efectivo neto después de reservas) y el servicio de deuda es capital e interés. Fannie Mae además dimensiona con su piso de tasa si es más alto que tu tasa real (Fannie Mae Multifamily Guide, en inglés).
- Estilo préstamo para inversionistas. Algunos prestamistas comparan la renta bruta con el pago mensual completo, incluidos impuestos prediales y seguro. Otros usan el NOI. Pregunta cuál, porque el mismo edificio puede mostrar índices muy distintos.
Este es un edificio ficticio de 14 unidades medido de las dos formas (cifras ficticias, solo para ilustrar):
| Concepto | Monto |
|---|---|
| Renta bruta (14 unidades x $1,500 x 12) | $252,000 |
| Menos 5% de desocupación | $12,600 |
| Gastos de operación, incluidos $30,000 de impuestos y $14,000 de seguro | $99,400 |
| Ingreso operativo neto | $140,000 |
| Capital e interés anual del préstamo | $116,667 |
| NOI / capital e interés | 1.20x |
| Capital, interés, impuestos y seguro ($116,667 + $44,000) | $160,667 |
| Renta bruta / pago completo ($252,000 / $160,667) | 1.57x |
Un 1.57x en la ficha de un prestamista y un 1.20x en la de otro pueden describir el mismo préstamo. Compara los préstamos con la misma fórmula antes de comparar los mínimos.
¿Cuánto te pueden prestar? Un ejemplo paso a paso
Sigamos con el mismo edificio de 14 unidades: precio de $2,000,000 y NOI de $140,000 (una tasa de capitalización de 7.0%). Aquí hay tres cotizaciones ficticias. Las tasas, los índices mínimos y los plazos son inventados para ilustrar; las cotizaciones reales dependen del mercado y de tu expediente.
Paso 1: la prueba de DSCR. Divide el NOI entre el DSCR mínimo para obtener el servicio de deuda máximo permitido. Luego divídelo entre la constante del préstamo (los pagos del año por cada dólar prestado, que depende de la tasa y la amortización).
Paso 2: la prueba de LTV. Multiplica el precio (o el valor de avalúo, si es menor) por el LTV máximo.
Paso 3: gana el monto menor.
| Cotización ficticia | Préstamo DSCR para inversionistas | Préstamo pequeño estilo agencia | Préstamo de banco local |
|---|---|---|---|
| Tasa y amortización | 7.25%, 30 años | 6.25%, 30 años | 6.75%, 25 años |
| Constante del préstamo | 8.186% | 7.389% | 8.291% |
| DSCR mínimo | 1.20x | 1.25x | 1.25x |
| Servicio de deuda máximo (NOI / DSCR) | $116,667 | $112,000 | $112,000 |
| Préstamo por la prueba de DSCR (servicio de deuda / constante) | $1,425,177 | $1,515,847 | $1,350,872 |
| Préstamo por la prueba de LTV | 75% = $1,500,000 | 80% = $1,600,000 | 75% = $1,500,000 |
| Préstamo máximo (el menor de los dos) | $1,425,177 (71.3% LTV) | $1,515,847 (75.8% LTV) | $1,350,872 (67.5% LTV) |
En los tres casos manda la prueba de DSCR, no el LTV anunciado. Es común cuando las tasas son altas frente a las tasas de capitalización, y por eso un prestamista que anuncia 80% LTV puede prestar menos. Un préstamo de agencia de unos $1.5 millones también quedaría por debajo del rango general de $2 millones a $10 millones de los préstamos pequeños de Freddie Mac, así que este edificio iría más bien con un prestamista de préstamos pequeños de Fannie Mae o con un banco; lee préstamos pequeños de Fannie Mae y Freddie Mac.
El escenario malo. Si el NOI cae 10% a $126,000, la cobertura del préstamo para inversionistas baja de 1.20x a $126,000 / $116,667 = 1.08x. El edificio sigue pagando, pero el colchón es delgado, y una condición del prestamista o un refinanciamiento podrían fallar en ese nivel. El solo interés hace que esto se vea mejor al principio, no más seguro: los mismos $1,500,000 al 7.25% de solo interés cuestan $108,750 al año, un índice de 1.29x con el NOI actual, pero el pago sube cuando empieza la amortización. Nuestra calculadora de proyectos de apartamentos calcula la tasa de capitalización, el DSCR y el préstamo sobre precio con tus propios números.
¿Cómo se compara un préstamo DSCR con los préstamos de agencia y bancarios?
| Pregunta | Préstamo DSCR para inversionistas | Préstamo de agencia (Fannie Mae, Freddie Mac) | Préstamo de banco o cooperativa |
|---|---|---|---|
| Edificio típico | Pocas unidades, hasta unas 9 en los programas de arriba | 5 o más unidades, estabilizado | Cualquier tamaño que le interese al banco |
| Aprobación basada en | Ingreso de la propiedad, crédito y experiencia | Flujo de efectivo neto de la propiedad, capacidad financiera y experiencia del deudor | La política del propio banco, pregunta |
| Recurso | Varía según el prestamista, pregunta | En general sin recurso, con excepciones por actos indebidos | Varía según el banco, pregunta |
| Prepago | Varía, pregunta | Yield maintenance, defeasance o penalidad escalonada | Varía según el banco, pregunta |
| Rapidez | Se venden por su rapidez (Groundfloor ofrece respuesta de evaluación en 1 día hábil) | Más informes de terceros, como avalúo, estudio ambiental y estado físico de la propiedad | Varía |
Para los patrocinadores que reúnen capital de inversionistas, dos filas importan más. El recurso decide quién responde personalmente; lee garantes del préstamo en una sindicación. El prepago decide si puedes vender o refinanciar según el plan; lee penalidades por prepago. Una tasa más baja con yield maintenance puede salir más cara que un préstamo con tasa más alta y penalidad escalonada si vendes pronto.
¿Qué debes revisar antes de firmar?
- La fórmula. ¿NOI o renta bruta? ¿Solo capital e interés, o también impuestos y seguro?
- La tasa usada para dimensionar. ¿Tu tasa real, una tasa de solo interés o un piso?
- El índice mínimo y el tope de LTV, por escrito. Y si cambian con retiro de efectivo.
- Reglas de desocupación. Cuántas unidades vacías acepta el prestamista y si usa renta de mercado para ellas.
- Recurso y garantías. Quién firma y por qué.
- Prepago. La penalidad exacta si vendes en el año 2, 3 o 5.
- Tu propia prueba de estrés. La cobertura con 10% menos de ingreso y con la tasa después de cualquier periodo de solo interés. Lee lo básico del análisis multifamiliar.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise no presta dinero ni gestiona préstamos. Ayuda a los patrocinadores a reunir el capital que va encima del préstamo, con sus amigos y seguidores, para edificios de apartamentos de 5 o más unidades. DoorRaise forma la LLC del proyecto, prepara los documentos de la oferta con los datos del patrocinador, presenta el Form D y verifica a los inversionistas acreditados en los proyectos 506(c). Los inversionistas envían su dinero por transferencia bancaria a una cuenta de escrow en Enterprise Bank & Trust, un banco asegurado por la FDIC, y las distribuciones son trimestrales por defecto. Las tarifas son fijas: $1,500 al inicio (no reembolsable), $5,000 al cierre (solo si el proyecto cierra) y $3,500 al año.
Reúne el capital de tu proyecto de apartamentos entre las personas que ya te siguen.
DoorRaise está hecho para edificios de apartamentos de 5 o más unidades: un solo enlace para el proyecto, escrow hasta el cierre y una tabla de comisiones estándar.
Cuando tengas la cotización del préstamo, empieza tu proyecto y ve cuánto capital necesitas reunir.
Preguntas frecuentes
¿Qué es un préstamo DSCR multifamiliar?
Es un préstamo para un edificio de apartamentos en renta que el prestamista aprueba sobre todo con el ingreso de la propiedad, medido con el índice de cobertura del servicio de deuda, y no con el ingreso personal del deudor.
¿Cuáles son los requisitos de un préstamo DSCR multifamiliar?
Varían según el prestamista. Los programas publicados que revisamos cubren hasta 9 unidades, con préstamos de hasta unos $2.5 millones y apalancamiento de hasta 75% u 80% en compras. Pide a cada prestamista por escrito su DSCR mínimo, puntaje de crédito, reservas y términos de recurso.
¿Qué DSCR piden los prestamistas para apartamentos?
La ficha de préstamos pequeños de Freddie Mac fija un DCR mínimo con amortización de 1.25x. Los prestamistas para inversionistas fijan sus propios mínimos y no siempre los publican. Compáralos solo después de revisar la fórmula de cada uno.
¿Cómo calculo el préstamo máximo con una calculadora DSCR?
Divide el ingreso operativo neto entre el DSCR mínimo para obtener el pago anual máximo, divídelo entre la constante del préstamo para la tasa y la amortización, y compara el resultado con el LTV máximo por el valor. El número menor es el préstamo.
¿Las tasas de los préstamos DSCR multifamiliares son más altas que las de agencia?
Las tasas cambian a diario y dependen del deudor y de la propiedad, así que no las citamos. Pide cotizaciones el mismo día y compara la tasa junto con los puntos, los términos de prepago y el recurso.
Fuentes
- Fannie Mae Multifamily Selling and Servicing Guide, Section 905.02 Underwritten DSCR y glosario (vigente desde el 26 de octubre de 2026) (en inglés)
- Freddie Mac Multifamily, ficha Optigo Conventional Small (4/26) (en inglés)
- Lima One Capital, Rental Loans (consultado el 30 de octubre de 2026) (en inglés)
- Groundfloor Lending, "Sizing Up: 5 to 9 Unit DSCR Loan Program is Now Live" (2 de abril de 2026) (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Los términos de los prestamistas cambian a menudo; confirma cada término por escrito con el prestamista. DoorRaise no es un prestamista, despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones ni portal de financiamiento.