Préstamos multifamiliares pequeños de Fannie Mae y Freddie Mac
Fannie Mae y Freddie Mac tienen programas de préstamos pequeños para edificios de apartamentos de 5 o más unidades. Fannie Mae define un Small Mortgage Loan como uno de $9 millones o menos, y sus prestamistas aprobados publican un mínimo de $1 millón; la ficha de préstamos pequeños de Freddie Mac cubre por lo general préstamos de $2 millones a $10 millones en propiedades de mayormente 5 a 50 unidades. Ambos programas son sin recurso salvo excepciones por actos indebidos, piden una cobertura de deuda de al menos 1.25x y solo se obtienen a través de la red de prestamistas aprobados de cada agencia, no directamente.
Esta guía pone los dos programas lado a lado con sus propios documentos, muestra un ejemplo de cálculo y explica cómo un patrocinador obtiene su primer préstamo de agencia. Para ver los préstamos de agencia frente a los préstamos puente, lee préstamo puente vs. préstamo de agencia.
¿Qué es un Small Loan de Fannie Mae?
La guía de Fannie Mae para multifamiliares lo dice claramente: "A Small Mortgage Loan is a Mortgage Loan with an original loan amount of less than or equal to $9 million" (un Small Mortgage Loan es un préstamo hipotecario con un monto original de $9 millones o menos). Los prestamistas pueden evaluarlo con el capítulo de préstamos pequeños o como un préstamo convencional normal (Fannie Mae Multifamily Guide, Section 901, en inglés, vigente desde el 26 de octubre de 2026). La guía también prohíbe entregar un préstamo pequeño si los costos estimados de terminación y reparación de la propiedad superan el 10% del saldo del préstamo (Section 907.01, en inglés), algo importante para planes de valor agregado (value-add) con mucha obra.
La ficha propia de Fannie Mae para préstamos pequeños no cargó cuando la buscamos, así que los términos de abajo vienen de la ficha publicada por un prestamista DUS de Fannie Mae. La ficha Fannie Mae Small Mortgage Loans de Greystone (de 2025) indica (Greystone, en inglés):
- Monto del préstamo entre $1 millón y $9 millones en todos los mercados.
- Plazos fijos de 5, 7, 10, 12, 15, 18 y 30 años, amortización estándar a 30 años, con opción de solo interés parcial o por todo el plazo.
- DSCR mínimo de 1.25x; LTV máximo de 75% en refinanciamientos con retiro de efectivo y hasta 80% en préstamos que califican, incluidas compras.
- Sin recurso, sujeto a las excepciones estándar por actos indebidos.
- Opciones de prepago con yield maintenance y penalidad escalonada.
- Patrimonio igual al monto del préstamo y liquidez igual a 9 meses de capital e interés.
- Se puede asumir con el consentimiento del prestamista y un cargo de 1%.
La ficha de préstamos convencionales de Fannie Mae confirma lo básico compartido: propiedades con un mínimo de cinco unidades, DSCR mínimo de 1.25x, hasta 80% LTV y la opción sin recurso "disponible para la mayoría de los préstamos de más de $750,000", con excepciones por fraude y quiebra (Fannie Mae, ficha Conventional Properties, en inglés).
¿Qué es el préstamo pequeño (small balance) de Freddie Mac?
Freddie Mac llamó por años a su negocio de préstamos pequeños Small Balance Loan (SBL), y su página de investigación todavía publica informes de prepago de SBL. Su ficha actual de préstamos pequeños, con fecha 4/26, se titula Optigo Conventional Small (Freddie Mac, en inglés). Indica:
- Monto del préstamo por lo general de $2 millones a $10 millones, para propiedades mayormente a precio de mercado de 5 a 50 unidades.
- Plazos de 5, 7, 10, 12 o 15 años, con amortización de hasta 30 años.
- DCR mínimo con amortización de 1.25x. LTV máximo de 75% para plazos de 5 a menos de 7 años y de 80% para 7 años o más; de 65% a 70% con solo interés por todo el plazo.
- Sin recurso salvo las excepciones estándar.
- Yield maintenance hasta la bursatilización, luego 2 años de bloqueo y defeasance; sin penalidad en los últimos 90 días; penalidad escalonada disponible con costo adicional.
- "Hard subordinate debt is not permitted" (no se permite deuda subordinada garantizada), así que un segundo préstamo del vendedor garantizado con la propiedad no cabría detrás.
- Un cargo de solicitud de 0.1%, y por lo general se exigen depósitos para impuestos, seguro y reservas de reemplazo.
Pregunta a un prestamista Optigo qué modalidad de préstamo pequeño ofrece hoy, porque los nombres y los rangos cambian.
Préstamos pequeños de Fannie Mae vs. Freddie Mac, lado a lado
| Término | Fannie Mae Small Mortgage Loan | Freddie Mac Optigo Conventional Small |
|---|---|---|
| Monto | $9 millones o menos (guía); $1 millón a $9 millones (ficha de Greystone) | Por lo general $2 millones a $10 millones |
| Propiedad | 5 o más unidades, estabilizada | Mayormente 5 a 50 unidades, a precio de mercado |
| Plazos | 5 a 30 años (ficha de Greystone) | 5, 7, 10, 12 o 15 años |
| Amortización | 30 años estándar | Hasta 30 años |
| DSCR mínimo | 1.25x | 1.25x con amortización |
| LTV máximo | Hasta 80% (75% con retiro de efectivo) | 75% (5 a menos de 7 años), 80% (7 años o más) |
| Recurso | Sin recurso con excepciones por actos indebidos | Sin recurso con las excepciones estándar |
| Prepago | Yield maintenance o penalidad escalonada | Yield maintenance, luego bloqueo y defeasance; penalidad escalonada con costo adicional |
| Préstamo suplementario | Después de 12 meses (ficha de Greystone) | Sí, según el contrato del préstamo |
| Cómo se solicita | Con un prestamista DUS de Fannie Mae | Con un prestamista Optigo de Freddie Mac |
Fuentes: guía de Fannie Mae, ficha de Greystone, ficha de Freddie Mac (en inglés). La cotización de cada prestamista y los documentos del préstamo son los que rigen.
Un ejemplo de cálculo: ¿qué préstamo obtiene un edificio de 30 unidades?
Un edificio de 30 unidades cuesta $4,500,000 y tiene $290,000 de ingreso operativo neto, una tasa de capitalización de 6.4%. Supón una tasa de 6.00% con amortización a 30 años, lo que da una constante del préstamo de 7.195% al año. Todas las cifras son ficticias, solo para ilustrar.
| Prueba | Cálculo | Préstamo |
|---|---|---|
| LTV, plazo de 7 años o más | 80% x $4,500,000 | $3,600,000 |
| DSCR de 1.25x | $290,000 / 1.25 = $232,000 de servicio de deuda, / 7.195% | $3,224,638 |
| Préstamo máximo con amortización | El menor de los dos | $3,224,638 (71.7% LTV) |
| Solo interés por todo el plazo en la ficha de Freddie Mac | 65% x $4,500,000 | $2,925,000 |
| Revisión: cobertura de ese préstamo de solo interés con un pago amortizado | $290,000 / ($2,925,000 x 7.195%) | 1.38x |
Dos lecciones. La cobertura, no el 80% anunciado, fija el préstamo con amortización. Y el solo interés por todo el plazo cuesta apalancamiento: unos $300,000 menos de préstamo a cambio de pagos más bajos, que Freddie Mac de todos modos prueba con un pago amortizado. La diferencia tiene que venir de los inversionistas, así que cambia cuánto debes captar; lee fuentes y usos.
Si el ingreso decepciona. Si el NOI es de $250,000, la prueba de cobertura da $250,000 / 1.25 / 7.195% = $2,779,708, unos $445,000 menos que en el caso base. Los prestamistas dimensionan con su propio NOI evaluado, que a menudo es menor que el del patrocinador, así que arma tu captación con el número del prestamista, no con el tuyo.
¿Se puede conseguir un préstamo multifamiliar de menos de $1 millón?
No fácilmente con las agencias. La ficha de Fannie Mae de Greystone empieza en $1 millón, la de préstamos pequeños de Freddie Mac empieza por lo general en $2 millones, y la ficha convencional de Fannie Mae dice que la opción sin recurso está disponible para "la mayoría de los préstamos de más de $750,000". La definición de préstamo pequeño de la guía de Fannie Mae que consultamos no fija un mínimo propio, así que un prestamista puede fijar el suyo.
Para un edificio más pequeño, las vías habituales son un banco local o una cooperativa de crédito, un préstamo DSCR para inversionistas (lee préstamos DSCR multifamiliares), el financiamiento del vendedor o asumir el préstamo existente del vendedor.
¿Cómo obtiene un patrocinador nuevo un préstamo pequeño de agencia?
No puedes solicitarlo directamente a Fannie Mae ni a Freddie Mac. Trabajas con un prestamista aprobado, un prestamista DUS para Fannie Mae o un prestamista Optigo para Freddie Mac, o con un corredor hipotecario que coloca préstamos con ellos. Ese prestamista te evalúa a ti, no solo al edificio.
- Muestra tu balance. La ficha de Greystone pide un patrimonio igual al monto del préstamo y una liquidez igual a 9 meses de capital e interés. En un préstamo de $3,000,000 al 6.25% a 30 años, 9 meses de pagos son unos $166,000.
- Muestra experiencia, o súmala. Si nunca has sido dueño de apartamentos, muchos patrocinadores suman a un copatrocinador o socio clave (key principal) que sí la tiene. Lee copatrocinadores y socios clave.
- Firma la garantía de excepciones. Sin recurso igual significa que alguien firma por los actos indebidos y por las excepciones ambientales y otras. Lee garantes del préstamo en una sindicación.
- Espera informes de terceros. La ficha convencional de Fannie Mae menciona un avalúo, un estudio ambiental de fase I y una evaluación del estado de la propiedad.
- Planea la salida según el prepago. Compara yield maintenance, defeasance y penalidad escalonada para tu plazo de tenencia; lee penalidades por prepago.
- Conoce la opción suplementaria. Un préstamo suplementario más adelante puede devolver capital, pero también suma deuda; lee préstamos suplementarios de agencia.
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Preguntas frecuentes
¿Qué son los préstamos small balance de Fannie Mae?
Fannie Mae los llama Small Mortgage Loans: préstamos multifamiliares de $9 millones o menos en propiedades de 5 o más unidades, otorgados por sus prestamistas DUS, con términos publicados por los prestamistas como un mínimo de $1 millón, DSCR de 1.25x y hasta 80% LTV.
¿Fannie Mae tiene un monto mínimo de préstamo multifamiliar?
La definición de préstamo pequeño de la guía fija un máximo ($9 millones), no un mínimo. Los prestamistas publican sus propios pisos; la ficha de Greystone empieza en $1 millón, y la ficha convencional de Fannie Mae dice que la opción sin recurso está disponible para la mayoría de los préstamos de más de $750,000.
¿Cómo se llama ahora el programa small balance de Freddie Mac?
La ficha actual de préstamos pequeños de Freddie Mac (4/26) se titula Optigo Conventional Small y cubre préstamos de por lo general $2 millones a $10 millones. La página de investigación de Freddie Mac todavía usa el nombre Small Balance Loan (SBL) en sus informes de prepago.
¿Puedo conseguir un préstamo multifamiliar de menos de $1 millón?
Normalmente no con las agencias. Los bancos, las cooperativas de crédito, los prestamistas DSCR para inversionistas y el financiamiento del vendedor son las vías habituales para préstamos más pequeños.
¿Los préstamos pequeños de agencia se pueden asumir?
La ficha de Fannie Mae de Greystone dice que se pueden asumir con el consentimiento del prestamista y un cargo de 1% más costos. Pide al prestamista los términos de tus documentos del préstamo.
Fuentes
- Fannie Mae Multifamily Selling and Servicing Guide, Part III Section 901 (vigente desde el 26 de octubre de 2026) (en inglés)
- Fannie Mae Multifamily Selling and Servicing Guide, Section 907.01 (vigente desde el 26 de octubre de 2026) (en inglés)
- Fannie Mae Multifamily, ficha Conventional Properties (en inglés)
- Greystone, ficha Fannie Mae Small Mortgage Loans (2025) (en inglés)
- Freddie Mac Multifamily, ficha Optigo Conventional Small (4/26) (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Los términos de las agencias y los prestamistas cambian; confirma cada término con un prestamista aprobado. DoorRaise no es un prestamista, despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones ni portal de financiamiento.