Fuentes y usos: cuánto capital debes captar

Una tabla de fuentes y usos es una lista de dos columnas. Los usos son todo lo que el proyecto tiene que pagar: el precio, los costos de cierre, los costos del préstamo, la renovación, las reservas y las tarifas. Las fuentes son de dónde sale ese dinero: el préstamo, tu propio efectivo y el capital de los inversionistas. Las dos columnas deben coincidir al dólar, y el capital de inversionistas que pides es lo que queda después del préstamo y de cualquier dinero del patrocinador. Si eres patrocinador, DoorRaise te ayuda a captar ese capital entre tus propios amigos y seguidores, pero primero va la tabla.

Esta publicación forma parte de nuestra guía de sindicación de bienes raíces. Muestra cómo armar la tabla paso a paso, con un ejemplo hipotético, y cómo convertirla en una meta de captación. Las reglas están vigentes a octubre de 2026.

¿Qué lleva una tabla de fuentes y usos?

Dos listas, un total. La lista de usos es cada costo desde la firma del contrato hasta el día en que el proyecto puede funcionar por sí solo. La lista de fuentes es cada dólar que los paga.

Usos

Líneas típicas para la compra de un edificio de apartamentos:

• Precio de compra. Lo que recibe el vendedor.
• Costos de cierre. Seguro de título, registro, impuestos de transferencia donde apliquen, informes de terceros y las facturas de los abogados del proyecto.
• Costos del préstamo. La comisión de originación del prestamista, el avalúo, los honorarios legales y cualquier tope de tasa de interés requerido (consulta topes de tasa de interés).
• Presupuesto de renovación. El trabajo planeado, más una contingencia. El plan detrás se describe en el plan de negocios de valor agregado.
• Reservas. Dinero apartado para reparaciones, impuestos, seguros, intereses o renta perdida, según lo exijan el préstamo y el plan.
• Tarifas. Cualquier tarifa de adquisición u otra que los documentos de la oferta permitan al patrocinador cobrar, y las tarifas de la plataforma y del escrow.
• Capital de trabajo. Efectivo para operar la propiedad en los primeros meses.

Fuentes

• El préstamo. Lo dimensiona el prestamista a partir del valor y del ingreso del edificio, no por el deseo del patrocinador. La carta de términos de un prestamista fija el monto.
• Capital del patrocinador. Efectivo que el patrocinador pone, si pone. Debe ser dinero real de una fuente real, y los documentos de la oferta deben describirlo.
• Capital de inversionistas. El resto, captado bajo la oferta. Este es el número que la captación tiene que alcanzar.

No todos los proyectos tienen todas las líneas, y la lista correcta depende del edificio y del préstamo.

¿Cómo la armas, paso a paso?

Trabaja de arriba hacia abajo.

1. Empieza con el precio. Usa el precio del contrato, no el precio de lista.
2. Suma los costos de adquisición. Consigue estimaciones de título, informes, gastos legales y cierre, y súmalas. Pide pronto a tu compañía de títulos un estimado de buena fe.
3. Suma los costos del préstamo. Usa la carta de términos del prestamista. Incluye las tarifas que pagas al cierre y cualquier dinero que el prestamista retenga o te exija depositar.
4. Suma el presupuesto de renovación y una contingencia. Usa cotizaciones, no suposiciones. Deja un colchón para lo que las cotizaciones no ven.
5. Suma reservas y capital de trabajo. Pregunta qué exige el prestamista y luego suma lo que necesita el plan de negocios. Un edificio que pierde dinero unos meses antes de que el plan tome efecto necesita efectivo para cubrir ese tramo.
6. Suma las tarifas. Incluye solo las tarifas indicadas en los documentos de la oferta.
7. Súmalo todo. Ese es el total de usos.
8. Resta el préstamo. El monto del préstamo sale de la carta de términos.
9. Resta el capital del patrocinador. Lo que de verdad aportarás.
10. El remanente es el capital de inversionistas. Esa es tu meta de captación.

Si cambias cualquier línea, cambia la captación. Por eso la meta es un resultado de la tabla y no un dato de entrada. El planificador de captación gratuito recorre la misma aritmética.

Un ejemplo hipotético

Este ejemplo es hipotético, solo para ilustrar. Los números son redondos, no son una referencia del mercado y no son un pronóstico.

El capital de inversionistas de $2,150,000 es lo que sobra: $6,000,000 menos $3,750,000 menos $100,000. Si el prestamista presta $3,500,000 en lugar de eso, la captación sube $250,000 a $2,400,000. Si la contingencia de renovación crece $50,000, la captación crece lo mismo. Cada cambio en los usos mueve la captación uno a uno.

Dos notas sobre las tarifas. La tarifa de cierre de $5,000 de DoorRaise se cobra al cierre, solo si el proyecto cierra, y se paga del dinero captado; cubre el trabajo de presentación, no las tarifas de aviso propias de los estados. La tarifa inicial de $1,500 y esas tarifas estatales las paga el patrocinador cuando envía el proyecto, y el proyecto le reembolsa al patrocinador al cierre a menos que este lo desactive. La compañía del proyecto paga la comisión del agente de escrow. La tarifa anual de $3,500 sale de los ingresos de la propiedad, así que va en el presupuesto operativo, no aquí. Consulta los precios para ver la lista completa. Toda tarifa que pagues tú mismo debe coincidir con los documentos de la oferta.

¿Por qué conviene dejar un colchón para las sorpresas?

Porque la tabla se arma antes de que el proyecto cierre, con estimaciones. Los costos cambian entre la carta de intención y el día del cierre. Los informes encuentran reparaciones, un prestamista pide una reserva mayor o llega una cotización de seguro más alta de lo esperado.

Hay dos formas de manejarlo:

• Agrega un colchón a la captación. Incluye la contingencia en los usos, como en el ejemplo, y sé abierto al respecto en los documentos.
• Ten un plan para un faltante. Decide de antemano si recortarías el alcance de la renovación, la pospondrías, reducirías la tarifa del patrocinador o pedirías una llamada de capital. Los inversionistas deben leer cómo funciona eso en el acuerdo operativo (operating agreement), y por eso importa una cláusula de llamada de capital.

Pedirles un poco más a los inversionistas después es más difícil que captar un colchón sensato al principio. Pero no te pases con el colchón de modo que los inversionistas financien efectivo ocioso por comodidad.

¿Cómo encajan la captación mínima y el cierre parcial?

Tu tabla necesita un piso: el menor capital con el que el proyecto todavía funciona. Por debajo de él, no puedes cerrar o el plan se rompe. La captación mínima es el monto que debe estar comprometido antes de que el escrow libere fondos, y debe salir de la tabla, no de una corazonada. Nuestra publicación sobre la captación mínima y el cierre parcial explica cómo fijarla y qué pasa si la captación se queda corta.

Un proyecto con un mínimo menor a lo que necesita es una promesa que no puede cumplir. Una razón común de un cierre fallido es un mínimo fijado por esperanza, no por aritmética. Prueba la tabla con el mínimo y pregúntate qué recortarías.

¿Cómo aparece la tabla en la oferta y en la página del proyecto?

Los inversionistas deben ver la tabla completa, con los mismos números en todos los documentos. Va en el memorando de colocación privada (PPM) (consulta cómo leer un PPM) y en la página del proyecto, donde un resumen les dice a tus amigos y seguidores cuánto se capta y en qué se usa.

Las reglas contra el fraude aplican a lo que digas sobre el uso del dinero. Si una tarifa no está en la tabla ni en los documentos, no la cobres. Si un número cambia, actualízalo en todos los lugares donde aparece. Para ver cómo se combinan la deuda y el capital, consulta la estructura de capital (capital stack). Para saber cuánto efectivo necesita un patrocinador nuevo antes de todo esto, lee cuánto dinero necesitas para empezar una sindicación.

Nuestra opinión

Pensamos que los mejores patrocinadores tratan la meta de captación como el resultado de una tabla que cualquiera puede revisar. Cuando un patrocinador dice "estamos captando $2 millones" sin una tabla detrás, pide la tabla. Cuando tú seas el patrocinador, ponla frente a los inversionistas antes de que la pidan. Te hace ver preparado y te mantiene honesto contigo mismo sobre lo que necesita el proyecto.

Cómo encaja DoorRaise

DoorRaise ayuda a los patrocinadores a captar capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades bajo la Rule 506(b) o la 506(c). Prepara los documentos de la oferta a partir de los datos del patrocinador, coordina el escrow con un agente de escrow independiente indicado en la página del proyecto y se encarga de las presentaciones. No fija tu precio, tu préstamo ni tu presupuesto. Esos datos son tuyos.

Haz tus números en el planificador de captación y luego empieza tu página de patrocinador o consulta las tarifas.

Preguntas frecuentes

¿Qué es una tabla de fuentes y usos?

Una lista de dos columnas con cada costo que un proyecto debe pagar (usos) y cada fuente de dinero que lo paga (fuentes). Los totales deben coincidir.

¿Cuánto capital necesito captar para un proyecto de apartamentos?

Los usos totales menos el préstamo menos cualquier capital del patrocinador. El préstamo sale de la carta de términos del prestamista, así que consíguela pronto.

¿Debo captar más de lo que dice la tabla?

Una contingencia razonable va dentro de los usos y de los documentos. Captar mucho más de lo necesario deja ocioso el dinero de los inversionistas, así que explica cada colchón.

¿Tiene el patrocinador que poner dinero?

No por ley en una sindicación, pero muchos inversionistas esperan que los patrocinadores aporten. Si lo haces, di en los documentos cuánto y de dónde sale.

¿Dónde van las tarifas del patrocinador en la tabla?

Como usos, si los documentos de la oferta permiten pagarlas al cierre. Cada tarifa debe coincidir con los documentos y con la página del proyecto.

¿Qué pasa si capto menos que la meta?

Depende de tu captación mínima y de los términos de la oferta. Si no se alcanza el mínimo, el dinero en escrow se devuelve a los inversionistas. Consulta la guía de captación mínima.

Fuentes

• 17 CFR 230.506, exención para ofertas y ventas limitadas sin importar el monto de la oferta (en inglés)
• 17 CFR 240.10b-5, uso de mecanismos manipulativos y engañosos (en inglés)
• 17 CFR 240.10b-9, declaraciones prohibidas en relación con ciertas ofertas (en inglés)

Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Habla con un abogado de valores y con un contador (CPA) sobre tu proyecto. DoorRaise no es un despacho de abogados, un broker-dealer, un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.