¿Cuánto dinero necesitas para iniciar una sindicación como patrocinador?
Para iniciar una sindicación como patrocinador necesitas efectivo suficiente para poner un proyecto bajo contrato, pagar el trabajo que demuestra que vale la pena comprarlo y cubrir los trámites legales, antes de que llegue dinero de cualquier inversionista. La cantidad exacta depende del precio, del prestamista y de hasta dónde llegues, así que no hay una sola cifra que sirva para todo primer proyecto. Esta guía te muestra qué sumar. Si eres el patrocinador, DoorRaise se encarga de la captación y del papeleo de edificios de apartamentos de 5 o más unidades, pero no cubre los costos de encontrar y analizar el proyecto. La guía del primer proyecto enumera los pasos de DoorRaise en orden, para que planees el efectivo de cada uno.
Esta publicación es para patrocinadores. Para ver los mismos costos desde el lado del inversionista, lee cuánto dinero invertir en una sindicación de apartamentos. Para todo el proceso, empieza con la sindicación de bienes raíces.
¿Qué cuesta dinero antes de que cierre una sindicación?
Los costos se dividen en cuatro grupos. Algunos son reembolsables si te retiras, y otros se pierden el día que los pagas. Ten claro cuál es cuál antes de firmar. Las cotizaciones de seguros también forman parte del panorama de costos; consulta los seguros para patrocinadores de sindicaciones.
| Costo | Cuándo suele pagarse | ¿Es reembolsable si el proyecto se cae? |
|---|---|---|
| Depósito de buena fe | Al firmar el contrato, con más al final de la diligencia | Con frecuencia sí, hasta que termina la diligencia |
| Inspecciones e informes de la propiedad | Durante la due diligence | No |
| Solicitud del préstamo e informes de terceros | Durante la diligencia, una vez contratado el prestamista | Por lo general no |
| Redacción legal y constitución de entidades | Antes de abrir la captación | No |
| Tu propia coinversión | En el cierre, con cargo a la captación | Solo si se acepta la captación |
La tabla es una lista de verificación, no una lista de precios. Pide a cada proveedor una cotización por escrito y luego llena tus propias cifras.
¿Cuánto depósito de buena fe necesitas?
El depósito de buena fe (earnest money) es el depósito que haces para mostrar al vendedor que vas en serio. Su monto es un término del contrato de compra, así que léelo ahí en lugar de adivinar. A menudo es un porcentaje del precio, pero la cifra y el calendario se negocian. Algunos contratos permiten dividir el depósito, con una parte al firmar y el resto al terminar la diligencia. Nuestra guía de la carta de intención y el depósito de buena fe explica cuándo ese dinero queda en riesgo.
No supongas que los inversionistas financiarán el depósito. Si planeas pedir a un inversionista que aporte dinero para un proyecto específico antes de que los documentos de la oferta estén finales, ese dinero es parte de la oferta. Trátalo como tal: divúlgalo, sigue las reglas de tu exención y habla primero con un abogado de valores.
¿Cuánto cuesta la due diligence?
La due diligence es el periodo en que revisas el edificio antes de que el depósito se vuelva firme. Prevé pagar trabajos como una inspección de las condiciones de la propiedad, una revisión ambiental o de plagas, un avalúo o informe del prestamista, y una auditoría de la relación de rentas (rent roll) y del estado de operaciones. Algunos conceptos son baratos y otros (un estudio estructural o ambiental completo) no. Ordena solo lo que tu prestamista y tu plan requieran, y asegúrate de que cada costo esté en tu presupuesto antes de que empiece a correr el reloj de la diligencia.
Si el proyecto se cae durante la diligencia, por lo general pierdes el costo de los informes, no el depósito de buena fe, siempre que actúes antes del plazo. Si dejas pasar el plazo, el depósito puede volverse no reembolsable.
Costos legales y de constitución
Antes de captar un dólar, el proyecto necesita una empresa que sea dueña del edificio, y la oferta necesita documentos que describan los riesgos, las tarifas y los términos. Estos costos son fijos y vienen antes de que cualquier inversionista diga que sí. Nuestra guía del acuerdo operativo y la guía del memorándum de colocación privada muestran qué cubren esos documentos.
DoorRaise cobra una tarifa inicial de $1,500 cuando envías el proyecto. Cubre la LLC del proyecto, documentos estandarizados para los inversionistas, una cuenta de escrow a nombre del proyecto, la página del proyecto y las verificaciones de acreditación de cada inversionista. No se reembolsa si la captación no cierra. La tarifa de cierre de $5,000 y la tarifa anual de $3,500 se pagan solo con el proyecto, y solo si cierra. Tú eliges los estados donde pueden vivir tus inversionistas y pagas las tarifas de aviso de esos estados al costo junto con la tarifa inicial. La tarifa de cada estado no es reembolsable una vez que invierte alguien de ese estado; cuando termina la captación, la tarifa de cada estado donde nadie invirtió se reembolsa automáticamente, junto con la diferencia de cualquier tarifa que haya resultado menor. El proyecto puede reembolsarte la tarifa inicial y esas tarifas en el cierre (puedes desactivarlo). La tarifa de cierre de $5,000 cubre el trabajo de la presentación, no las tarifas propias de los estados. Consulta los precios para ver la tabla de tarifas completa.
¿Cuánto de tu propio dinero debe entrar?
La Regulation D no fija un monto mínimo para la inversión propia del patrocinador. A los inversionistas les importa menos un porcentaje específico y más si el dinero es efectivo real y significativo para ti. Un patrocinador que no pone nada tiene una primera captación más difícil, y uno que pone hasta el último dólar quizá no tenga colchón para las sorpresas del proyecto.
Decide el monto antes de hablar con los inversionistas y escríbelo en la oferta. Tu propio efectivo también tiene que cubrir los costos de arriba que pagas antes de que cierre la captación.
¿Y las reservas y una captación corta?
Un primer proyecto suele necesitar efectivo de reserva para reparaciones, un arrendamiento inicial lento o un cambio de tasas. Los prestamistas también pueden exigir reservas en el cierre. Planéalas como parte del presupuesto del proyecto, no como una sorpresa después del cierre. La captación misma es la cifra que equilibra una tabla de fuentes y usos.
Una captación también puede quedar por debajo de su meta. Planea la respuesta de antemano: cuál es el mínimo, qué pasa si te quedas corto y si el proyecto cierra con menos capital. Nuestra guía de captación mínima cubre la mecánica. Las personas a quienes quizá debas pagar en el camino están en tu equipo de sindicación, y las opciones para los documentos se comparan en hacerlo tú mismo, un despacho de abogados o una plataforma.
Cómo armar tu propia cifra
- Enumera cada costo de la tabla de arriba y las reservas que exige tu prestamista.
- Obtén una cotización por escrito o la cifra del contrato para cada línea. Marca como estimación todo lo que lo sea.
- Agrega el calendario del depósito de buena fe y marca qué parte es reembolsable y en qué fecha.
- Agrega tu meta de coinversión propia y los costos legales de constitución.
- Agrega una contingencia para los costos que todavía no ves y un plan para una captación que se quede corta.
- Compara el total con el efectivo que puedes comprometer sin arriesgar a tu familia.
Nuestra opinión
La mayoría de los patrocinadores primerizos subestima el tiempo entre la firma del contrato y la primera transferencia de un inversionista, y subestima el costo de retirarse. Presupuesta el proyecto como si pudiera fracasar después del plazo de la due diligence, porque ese es el momento en que el dinero está más en riesgo.
Ventajas y desventajas, y quién debe esperar
No pongas un primer proyecto bajo contrato si el depósito de buena fe pondría a prueba tus finanzas o si no puedes cubrir los costos de la diligencia sin una captación que todavía no has asegurado. Empieza con una propiedad más pequeña si necesitas un primer proyecto menos caro, y suma a un socio con experiencia si necesitas ayuda con el capital.
Cómo encaja DoorRaise
Reúne el capital de tu proyecto de apartamentos entre las personas que ya te siguen.
DoorRaise está hecho para edificios de apartamentos de 5 o más unidades: un solo enlace para el proyecto, escrow hasta el cierre y una tabla de comisiones estándar.
Ofrece software, preparación de documentos legales, coordinación de escrow y servicios de verificación. No custodia tu depósito de buena fe, no garantiza ninguna captación y no se queda con una parte de las ganancias ni de la captación misma. No somos un despacho de abogados, corredor de bolsa, asesor de inversión, portal de financiamiento, banco ni agente de escrow.
Si estás listo para organizar la captación, crea tu página de patrocinador o mira la tabla de tarifas.
Preguntas frecuentes
¿Necesito mucho dinero para iniciar una sindicación?
Necesitas efectivo suficiente para el depósito, la diligencia, los trámites legales y tu propia coinversión, y un plan para una captación corta. La cantidad depende del proyecto. Arma la cifra con cotizaciones y no con una regla general.
¿Puedo usar dinero de inversionistas para el depósito de buena fe?
Solo si lo tratas como parte de la oferta, con la divulgación y las condiciones de la exención que eso implica. Habla con un abogado de valores antes de pedir a alguien que financie un depósito.
¿Recupero el dinero de la diligencia si me retiro?
Con frecuencia pierdes el costo de los informes de terceros, pero el depósito de buena fe puede ser reembolsable hasta que termine el periodo de due diligence. Lo decide el contrato, así que lee los plazos antes de firmar.
¿Cuánto de mi propio dinero debo poner?
La Regulation D no fija una cifra. Los inversionistas buscan efectivo real que te importe. Decide el monto antes de captar y asegúrate de que no te deje sin colchón.
Siguiente paso: cuando tengas tu cifra, lee la guía del primer proyecto para ver qué implica la captación en sí.
Fuentes
- 17 CFR 230.506, exención para ofertas y ventas limitadas (en inglés)
- SEC, colocaciones privadas bajo la Rule 506(b) (en inglés)
- SEC, solicitación general bajo la Rule 506(c) (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Los costos varían según el proyecto, el mercado y el prestamista, y las cifras de aquí son ejemplos para revisar, no cotizaciones. Habla con un abogado de valores y con un contador público antes de firmar un contrato o reunir dinero. DoorRaise no es un despacho de abogados, corredor de bolsa, asesor de inversión ni portal de financiamiento.