Depósito de buena fe y carta de intención en un proyecto de apartamentos

Una carta de intención (LOI, por letter of intent) es la oferta escrita breve que un comprador envía antes del contrato de compra completo. Fija el precio y los términos principales, y normalmente incluye un depósito de buena fe (earnest money) y un periodo de due diligence. En una sindicación de apartamentos, la LOI y el depósito son el primer dinero real en riesgo. Si eres el patrocinador, DoorRaise te ayuda a reunir el capital y a manejar el papeleo para edificios de 5 o más unidades, pero los términos de compra y los plazos los fijas y los lees tú.

Para ver el panorama completo, consulta sindicación inmobiliaria. Para saber con cuánto efectivo debes contar antes de que cierre una captación, consulta cuánto dinero necesitas para empezar una sindicación como patrocinador.

¿Qué es una carta de intención?

Una LOI le dice al vendedor quién eres, cuánto pagarás, cómo pagarás y cuánto tiempo necesitas. Puede cubrir el precio, el depósito de buena fe, el periodo de diligencia, el financiamiento que planeas usar, la fecha de cierre y cualquier condición. Muchas LOI dicen que no son vinculantes, es decir, que ninguna de las partes está obligada a comprar o vender hasta que se firme el contrato de compra. Lee la LOI con cuidado de todos modos, porque algunas de sus cláusulas (como la exclusividad o un depósito) pueden obligarte.

¿Cómo funciona el depósito de buena fe?

El depósito de buena fe es un depósito que guarda un agente de escrow o de títulos nombrado en el contrato. Le muestra al vendedor que vas en serio. El contrato fija el monto y cuándo se paga, y a veces se paga en partes, por ejemplo una parte al firmar y otra cuando termina la diligencia. Normalmente se aplica al precio al cierre. Si la compra se cierra, se te acredita. Si no cierra, lo que pasa depende del contrato.

La pregunta clave es cuándo el depósito deja de ser reembolsable. En muchos contratos es reembolsable hasta que vence el periodo de diligencia, y después deja de serlo a menos que hayas terminado el contrato por escrito. Otros contratos agregan una contingencia de financiamiento, que puede ser la única protección si el prestamista te dice que no. Revisa la redacción exacta, porque un depósito puede quedar en riesgo antes de lo que esperas.

¿Qué es el periodo de due diligence?

La due diligence (debida diligencia) es la ventana para inspeccionar la propiedad, revisar la relación de rentas (rent roll) y los estados operativos, revisar el título y el levantamiento, y confirmar que el prestamista financiará el préstamo. La duración se negocia. Debe ser lo bastante larga para terminar esas revisiones, y el vendedor normalmente la querrá corta. Elige una duración que le dé tiempo a tu equipo para entregar sus resultados, y asegúrate de que el plazo aparezca en la LOI y en el contrato. Qué inspeccionar y qué informes ordenar se explica en due diligence de apartamentos: inspecciones e informes.

Si el trabajo no va a terminar a tiempo, puedes pedir una prórroga. Las prórrogas muchas veces tienen un costo, como un depósito adicional o una tarifa que se vuelve no reembolsable. Calcula ese costo antes de aceptarlo.

¿Quién pone el depósito?

Normalmente el patrocinador pone el depósito, con efectivo que tiene o que puede comprometer. Algunos patrocinadores buscan un socio que lo ponga. Si a un inversionista se le pide que ponga dinero para un proyecto específico antes de que los documentos de la oferta estén finales, ese dinero es parte de la oferta. Debe divulgarse, y la oferta debe cumplir las condiciones de su exención. Consulta a un abogado de valores antes de pedirle a alguien que ponga un depósito o un costo de diligencia.

¿Qué protege al patrocinador?

Unos pocos términos de la LOI y del contrato hacen la mayor parte del trabajo:

1. Un plazo de diligencia claro, escrito como fecha de calendario, no solo como un número de días.
2. Un derecho a terminar durante la diligencia y recuperar el depósito, por escrito, antes del plazo.
3. Una contingencia de financiamiento, si la aprobación de tu prestamista no es segura.
4. Un calendario escrito de cualquier prórroga, con su costo y cuándo deja de ser reembolsable.
5. Una lista de lo que el vendedor debe entregar durante la diligencia, como la relación de rentas, los estados operativos y los contratos de renta.

¿Qué protege al inversionista?

Los inversionistas deben ver en los documentos de la oferta un resumen del depósito y de los plazos, aunque nunca lean la LOI ni el contrato de compra. Un patrocinador que muestra a los inversionistas el monto del depósito, sus reglas de reembolso y el calendario de la diligencia inspira más confianza que uno que dice que el proyecto está "bajo contrato". Nuestra lista de due diligence para inversionistas enumera lo que los inversionistas deben pedir.

Errores comunes

• Firmar una LOI que vuelve no reembolsable el depósito antes de terminar las inspecciones.
• Perder el plazo de diligencia porque no se puso en el calendario.
• Aceptar una prórroga sin calcular su costo.
• Reunir dinero de inversionistas cuando el depósito ya está en riesgo, sin decirles el calendario.
• Tratar la LOI como el acuerdo final. El contrato de compra fija los términos vinculantes.

Ventajas y desventajas, y quién debe esperar

Si todavía no tienes un equipo para inspecciones y para la revisión del prestamista, no firmes una LOI con un periodo de diligencia corto y un depósito firme. Un periodo más largo le cuesta tiempo al vendedor y puede costarte la compra, pero protege tu depósito. Busca un socio con experiencia o un corredor que haya cerrado proyectos en el mercado antes de negociar el calendario.

Cómo encaja DoorRaise

Ofrece software, preparación de documentos legales, coordinación de escrow y servicios de verificación. No negocia tu LOI, no custodia tu depósito de buena fe ni fija tu plazo de diligencia. No somos un despacho de abogados, un broker-dealer, un asesor de inversiones, un portal de financiamiento, un banco ni un agente de escrow.

Cuando el contrato esté firmado y estés listo para captar, crea tu página de patrocinador o mira la tabla de tarifas.

Preguntas frecuentes

¿Es vinculante una carta de intención?

Muchas no lo son, pero algunas cláusulas pueden serlo, como la exclusividad, la confidencialidad o un término de depósito. Lee todo el documento y pide a un abogado de valores o de bienes raíces que revise todo lo que firmes.

¿Cuándo deja de ser reembolsable el depósito de buena fe?

Depende del contrato. Una estructura común es reembolsable hasta que termina el periodo de due diligence, y no reembolsable después, a menos que hayas terminado el contrato por escrito. Revisa la redacción y la fecha exactas.

¿Puedo recuperar mi depósito si el prestamista dice que no?

Solo si el contrato tiene una contingencia de financiamiento que cubra ese caso y actúas antes de su plazo. Sin una, puedes perder el depósito.

¿Qué deben ver los inversionistas sobre el depósito?

Un resumen del monto del depósito, de cuándo deja de ser reembolsable, del plazo de diligencia y del costo de cualquier prórroga. Esos términos afectan su riesgo, así que pertenecen a los documentos de la oferta.

Fuentes

• 17 CFR 230.506, exención para ofertas y ventas limitadas (en inglés)
• SEC, colocaciones privadas bajo la Rule 506(b) (en inglés)
• SEC, solicitación general bajo la Rule 506(c) (en inglés)

Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Los términos del depósito, de los plazos y de las prórrogas se negocian en cada contrato y varían según el proyecto. Habla con un abogado de valores o de bienes raíces y con un contador antes de firmar una LOI o un contrato. DoorRaise no es un despacho de abogados, un broker-dealer, un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.