Yield maintenance vs defeasance vs penalización escalonada: el pago anticipado de préstamos para apartamentos
La mayoría de los préstamos a tasa fija para apartamentos cobran una prima por pago anticipado si el prestatario liquida el préstamo antes de tiempo. El yield maintenance le paga al prestamista, de forma aproximada, el interés que pierde cuando las tasas bajaron; la defeasance sustituye la propiedad como garantía por valores del gobierno que siguen haciendo los pagos; y una penalización escalonada (step-down) cobra un porcentaje fijo del saldo que baja cada año. Cuál usa un préstamo, y por cuánto tiempo, a menudo decide cuándo puede vender o refinanciar una sindicación, así que lea los términos del préstamo antes de invertir.
¿Por qué los préstamos para apartamentos tienen penalizaciones por pago anticipado?
Un prestamista o un inversionista en bonos que fondea un préstamo a tasa fija espera recibir pagos durante todo el plazo. Si usted paga antes cuando las tasas bajaron, el prestamista debe reinvertir a una tasa menor. La prima por pago anticipado compensa eso. Los préstamos de agencia que se agrupan en valores necesitan flujos predecibles para los tenedores de bonos, por eso sus términos de pago anticipado son estrictos.
¿Cómo se comparan las tres estructuras?
| Característica | Yield maintenance | Defeasance | Escalonada |
|---|---|---|---|
| Qué paga | Una prima basada en la diferencia entre la tasa del préstamo y un rendimiento del Tesoro durante el plazo restante | El costo de un portafolio de valores del gobierno que sustituye los pagos restantes del préstamo, más costos de terceros | Un porcentaje fijo del saldo, menor cada año |
| ¿Depende de las tasas al pagar? | Sí | Sí | No |
| ¿Se liquida el préstamo? | Sí | No, el préstamo sigue vigente con una nueva garantía | Sí |
| Se usa a menudo en | Préstamos a tasa fija de Fannie Mae; préstamos a tasa fija de Freddie Mac antes de bursatilizarse | Préstamos a tasa fija bursatilizados después de un bloqueo | Préstamos a tasa variable y algunos préstamos de saldo pequeño |
| ¿Fácil de estimar? | Requiere un cálculo | Requiere una cotización | Sí |
Fuentes: hoja de términos convencional de Fannie Mae, hoja de términos a tasa fija de Freddie Mac, hoja de términos a tasa variable de Freddie Mac y hoja de términos de saldo pequeño. Los documentos de cada préstamo son los que rigen, y las hojas de términos cambian.
¿Cómo funciona el yield maintenance?
El yield maintenance pregunta: ¿cuánto interés perdería el prestamista si reinvierte el pago al rendimiento actual del Tesoro en lugar de cobrar la tasa del préstamo hasta el final del periodo de yield maintenance? Los documentos del préstamo fijan la fórmula exacta, incluido qué rendimiento del Tesoro usar, cómo se descuentan los pagos y cualquier prima mínima.
Un ejemplo con cifras ficticias. Un proyecto tiene un préstamo de solo intereses de $8,000,000 al 6.0% con 5 años restantes en el periodo de yield maintenance. Al pagar, el rendimiento del Tesoro equivalente es 4.0%. El prestamista pierde 2.0% al año sobre $8,000,000, o $160,000 al año durante 5 años. Descontado al 4.0% anual, ese flujo vale unos $712,000. Esa es la prima aproximada. Si el rendimiento del Tesoro fuera de 6.0% o más al pagar, la prima bajaría al mínimo que fije el pagaré, si lo hay.
El ejemplo simplifica (pagos anuales, sin amortización), pero muestra el punto clave: el yield maintenance es caro cuando las tasas bajan después del cierre y barato cuando suben.
¿Cómo funciona la defeasance?
Con la defeasance, el prestatario no liquida el préstamo. Compra un portafolio de valores del gobierno cuyos pagos coinciden con los pagos restantes del préstamo, lo entrega al prestamista como garantía sustituta, y se libera el gravamen sobre el edificio para que pueda venderse o refinanciarse. Un prestatario sucesor asume el préstamo y los valores.
La defeasance es común en préstamos que están en conductos de inversión en hipotecas inmobiliarias (REMIC), la estructura que usan muchos valores respaldados por hipotecas comerciales. Las regulaciones del Tesoro permiten que un REMIC libere su gravamen por defeasance solo si la garantía sustituta son valores del gobierno, la liberación es para facilitar una venta u otra operación comercial habitual, y no ocurre dentro de los 2 años posteriores al día de inicio del REMIC (26 CFR 1.860G-2(a)(8)). Esa es una razón por la que los préstamos bursatilizados tienen un bloqueo seguido de defeasance.
Igual que el yield maintenance, la defeasance cuesta más cuando los rendimientos del Tesoro están por debajo de la tasa del préstamo, porque se necesitan más valores para producir los mismos pagos. Cuente con costos adicionales de un consultor, trabajo legal y el prestatario sucesor.
¿Cómo funciona una penalización escalonada?
Una penalización escalonada fija un porcentaje del saldo para cada año. La hoja de términos a tasa variable de Freddie Mac incluye opciones como 5%, 4%, 3%, 2%, 1%, 1%, 1%, 1% a lo largo de ocho años, sin prima en los últimos 90 días.
Un ejemplo con cifras ficticias. Con esa tabla sobre un saldo de $8,000,000, una venta en el año 3 costaría 3%, o $240,000, sin importar lo que hayan hecho las tasas. Las penalizaciones escalonadas son fáciles de analizar porque el costo no depende de las tasas.
¿Por qué esto define el momento de salida?
Los términos de pago anticipado a menudo deciden la mejor ventana para una venta o un refinanciamiento con retiro de efectivo. Algunos patrones a buscar:
- Una venta planeada en el año 3 a 5 sobre un préstamo fijo a 10 años implica pagar yield maintenance o defeasance. El modelo debe incluir una estimación a más de una tasa de interés.
- Un préstamo que se puede asumir por un comprador evita la prima, pero el comprador y el prestamista deben aceptar, y el precio puede reflejar la tasa del préstamo. Consulte si una sindicación puede asumir el préstamo del vendedor.
- Los últimos 90 días de muchos préstamos de agencia no tienen prima, lo que puede abaratar una venta cerca del vencimiento.
- Los préstamos asegurados por HUD siguen su propia regla: la National Housing Act por lo general prohíbe el pago anticipado de un préstamo de la Sección 223(f) durante 5 años desde su endoso. Consulte los préstamos HUD 223(f).
Los préstamos a tasa variable suelen tener términos de pago anticipado más ligeros, pero necesitan un tope de tasa de interés. La guía de préstamo puente vs préstamo de agencia cubre esa decisión.
¿Qué debe preguntarle al patrocinador?
- ¿Qué estructura de pago anticipado usa el préstamo, y por cuánto tiempo?
- ¿Qué prima supone el modelo en la salida planeada, y con qué rendimiento del Tesoro?
- ¿Qué pasa con los rendimientos si las tasas bajan un punto porcentual antes de la venta?
- ¿Se puede asumir el préstamo, y en qué términos?
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades bajo la Rule 506(b) o la 506(c). Prepara los documentos estándar de la oferta, presenta el Form D y los avisos estatales, y mantiene los fondos de los inversionistas en una cuenta de escrow en Enterprise Bank & Trust, un banco asegurado por la FDIC. DoorRaise no gestiona préstamos ni calcula primas por pago anticipado; los términos del préstamo en la página de un proyecto vienen del patrocinador y de su prestamista.
Reúne el capital de tu proyecto de apartamentos entre las personas que ya te siguen.
DoorRaise está hecho para edificios de apartamentos de 5 o más unidades: un solo enlace para el proyecto, escrow hasta el cierre y una tabla de comisiones estándar.
Consulte cómo funciona para ver los pasos del inversionista.
Preguntas frecuentes
¿El yield maintenance es lo mismo que una penalización por pago anticipado?
Es un tipo. "Penalización" o "prima por pago anticipado" es el término general; el yield maintenance es una fórmula específica ligada a las tasas de interés.
¿La defeasance puede salir más barata que el yield maintenance?
Depende de las fórmulas, de las tasas al pagar y de los costos de terceros. Pida cotizaciones para el préstamo real en lugar de basarse en una regla general.
¿Los inversionistas pagan la prima por pago anticipado?
La paga el proyecto, por lo general con los recursos de la venta o del refinanciamiento, así que reduce lo que reciben los inversionistas.
¿Por qué un patrocinador aceptaría yield maintenance?
Una tasa fija asegura el pago durante el plazo, lo que puede convenir a una tenencia larga. A cambio hay menos flexibilidad en el momento de salida.
Siguiente paso: lea los fundamentos del análisis de edificios multifamiliares para ver cómo encaja el préstamo con el resto de los números.
Fuentes
- Fannie Mae Multifamily, Conventional Properties term sheet (en inglés)
- Freddie Mac Multifamily, Optigo Fixed-Rate Loans term sheet (en inglés)
- Freddie Mac Multifamily, Optigo Floating-Rate Loans term sheet (en inglés)
- Freddie Mac Multifamily, Optigo Small Balance Loans term sheet (en inglés)
- 26 CFR 1.860G-2, hipotecas calificadas de un REMIC, incluida la defeasance (en inglés)
- HUD, Multifamily Accelerated Processing (MAP) Guide (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Hable con su propio abogado y su prestamista sobre los términos específicos de un préstamo antes de invertir. DoorRaise no es un despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones ni portal de financiamiento.