¿Puede una sindicación asumir el préstamo del vendedor de un edificio de apartamentos?
Sí, una sindicación a menudo puede asumir el préstamo del vendedor de un edificio de apartamentos, siempre que los documentos del préstamo lo permitan y el prestamista apruebe al nuevo prestatario. La hoja de términos de Fannie Mae dice que sus préstamos por lo general se pueden asumir, sujetos a la revisión de la capacidad financiera y la experiencia del nuevo prestatario. La LLC de tu sindicación se vuelve el prestatario, el prestamista te revisa a ti, a tus principales clave y a tus garantes, y por lo general necesitas más capital porque el préstamo viejo es menor de lo que sería uno nuevo.
¿Por qué asumir un préstamo en lugar de conseguir uno nuevo?
Hay dos razones principales. Si el préstamo actual tiene una tasa menor de la que conseguirías hoy, conservarlo puede ayudar al flujo de efectivo del proyecto. Y el vendedor puede evitar una prima por pago anticipado, como el yield maintenance o la defeasance, que aplicaría si se liquidara el préstamo. Consulta las penalizaciones por pago anticipado. Ese ahorro puede hacer que un vendedor sea más flexible en precio o términos.
Las desventajas son reales. Heredas la fecha de vencimiento del préstamo, sus términos de pago anticipado, sus reservas y sus obligaciones. También heredas su saldo, que puede ser demasiado bajo para tu plan.
¿A quién revisa el prestamista?
El prestamista revisa al nuevo prestatario casi como a quien pide un préstamo nuevo:
- La entidad prestataria. Los prestamistas de agencia por lo general exigen una entidad de propósito único. La hoja de términos a tasa fija de Freddie Mac dice que el prestatario "por lo general debe ser una entidad de propósito único" (hoja de términos a tasa fija de Freddie Mac). Forma la LLC de tu proyecto para que cumpla esto. Consulta cómo formar una LLC para una sindicación.
- Principales clave y garantes. Las personas que controlan al prestatario y firman la garantía por las excepciones de "malos actos". La hoja de términos de Fannie Mae menciona préstamos sin recurso con excepciones estándar por "malos actos" como fraude y quiebra (hoja de términos convencional de Fannie Mae). Un patrocinador primerizo a menudo agrega un copatrocinador o principal clave con experiencia para cumplir esto. Consulta los garantes del préstamo en una sindicación.
- La propiedad. El prestamista puede pedir reportes de terceros actualizados y revisar reservas y reparaciones.
En un préstamo asegurado por HUD, la transferencia necesita el consentimiento de HUD con su propio proceso, que tiene su propia revisión. Consulta los préstamos HUD 223(f).
¿Cómo es el proceso?
El orden importa más que las fechas, y cada prestamista fija sus propios tiempos.
- Pide los documentos del préstamo pronto, antes o justo después de la carta de intención: pagaré, contrato de préstamo, garantía, reservas y cualquier préstamo suplementario.
- Contacta al administrador del préstamo para confirmar que se puede asumir, y pide la solicitud de asunción, la lista de cargos y la lista de documentos requeridos.
- Incluye la asunción en el contrato de compra. Liga tus fechas de due diligence (debida diligencia) y de cierre a la aprobación del prestamista, y fija qué pasa con tu depósito de arras si se niega la aprobación. Consulta el depósito de arras y la carta de intención.
- Forma la LLC prestataria para que cumpla las reglas de entidad del prestamista.
- Presenta la solicitud con estados financieros, listas de los inmuebles que tienen y currículums de los principales clave.
- Cierra después de la aprobación, con los documentos de asunción, garantías nuevas y cualquier transferencia de reservas.
Pide por escrito al administrador del préstamo cada cargo: una comisión por asunción, una comisión de solicitud o trámite, el costo de los reportes de terceros y los costos legales del prestamista. Los documentos del préstamo fijan muchos de ellos.
¿Cómo se cubre la diferencia de capital?
El saldo asumido a menudo es menor que un préstamo nuevo, porque el préstamo del vendedor se dimensionó hace años y ya se amortizó.
Un ejemplo con cifras ficticias. El precio de compra es de $10,000,000. El préstamo del vendedor tiene un saldo de $5,500,000. Un préstamo nuevo a 75% del valor sería de $7,500,000.
| Tema | Solo asumir | Asumir más suplementario | Préstamo nuevo |
|---|---|---|---|
| Préstamo principal | $5,500,000 | $5,500,000 | $7,500,000 |
| Préstamo suplementario | $0 | $2,000,000 | $0 |
| Deuda total | $5,500,000 | $7,500,000 | $7,500,000 |
| Capital para el precio | $4,500,000 | $2,500,000 | $2,500,000 |
La línea de capital es antes de costos de cierre, tarifas y reservas, que se suman a la captación en todos los casos. Consulta fuentes y usos.
Un préstamo suplementario es un segundo préstamo del mismo programa de agencia, detrás del primero. La hoja de términos suplementaria de Freddie Mac dice que debe colocarse al menos 12 meses después del otorgamiento del primer préstamo o del suplementario más reciente, que no puede colocarse en los últimos tres años del plazo del primer préstamo, que tiene un mínimo de $1 millón y que se dimensiona sobre la deuda combinada de ambos préstamos, por ejemplo 75% de préstamo a valor combinado y una cobertura de deuda combinada de 1.25x para un plazo restante de 5 a 7 años. El prestatario elegible es el prestatario original o un "cesionario aprobado por el prestamista" (hoja de términos suplementaria de Freddie Mac). Pregunta al prestamista si un suplementario puede cerrar al mismo tiempo que la asunción o solo después. Si es solo después, tu captación tiene que cubrir la diferencia al cierre.
Otras formas de cubrir la diferencia incluyen más capital, un pagaré del vendedor (si el préstamo principal lo permite; consulta el financiamiento del vendedor en una sindicación) o capital preferente. Cada una agrega costo o riesgo y debe divulgarse.
¿Qué les dices a los inversionistas?
Pon los términos clave del préstamo en los documentos de la oferta: saldo, tasa, vencimiento, amortización, términos de pago anticipado, reservas, cualquier préstamo suplementario y quién garantiza qué. Explica el riesgo si el prestamista no aprueba la asunción a tiempo, y qué pasa con los fondos de los inversionistas si el proyecto no cierra.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades entre sus amigos y seguidores bajo la Rule 506(b) o la 506(c). Forma la LLC del proyecto, prepara los documentos estándar de la oferta, presenta el Form D y los avisos estatales, y mantiene los fondos de los inversionistas en una cuenta de depósito en garantía (escrow) en Enterprise Bank & Trust, un banco asegurado por la FDIC, hasta el cierre. Las tarifas son $1,500 al inicio (no reembolsable), $5,000 al cierre (solo si el proyecto cierra) y $3,500 al año, sin porcentaje de la captación. DoorRaise no gestiona préstamos ni negocia asunciones.
Reúne el capital de tu proyecto de apartamentos entre las personas que ya te siguen.
DoorRaise está hecho para edificios de apartamentos de 5 o más unidades: un solo enlace para el proyecto, escrow hasta el cierre y una tabla de comisiones estándar.
Consulta cómo funciona para ver los pasos.
Preguntas frecuentes
¿Los préstamos de Fannie Mae y Freddie Mac se pueden asumir?
La hoja de términos de Fannie Mae dice que sus préstamos por lo general se pueden asumir, sujetos a que el prestamista apruebe al nuevo prestatario. Revisa los documentos del préstamo específico, porque los términos varían.
¿Un patrocinador primerizo puede asumir un préstamo de agencia?
Depende de cómo vea el prestamista la experiencia y las finanzas de los principales clave. Una forma de calificar es agregar un principal clave con experiencia.
¿La asunción evita la prima por pago anticipado?
Por lo general el préstamo no se liquida, así que la prima por pago anticipado no aplica. En su lugar aplican los cargos y costos de la asunción.
¿Quién paga la comisión por asunción?
Lo decide el contrato de compra. Negócialo en la carta de intención.
Siguiente paso: lee el calendario de una sindicación de apartamentos para encajar la aprobación del prestamista en tu captación.
Fuentes
- Fannie Mae Multifamily, Conventional Properties term sheet (en inglés)
- Freddie Mac Multifamily, Optigo Fixed-Rate Loans term sheet (en inglés)
- Freddie Mac Multifamily, Optigo Supplemental Loan term sheet (en inglés)
- HUD, Multifamily Accelerated Processing (MAP) Guide (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Habla con un abogado de valores y con tu prestamista sobre tu proyecto. DoorRaise no es un despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones ni portal de financiamiento.