Cómo ceder un contrato de compra a la LLC de tu sindicación
Para ceder un contrato de compra a la LLC de tu sindicación, firma el contrato de una forma que permita cederlo, normalmente poniendo como comprador tu nombre "and/or assigns" (y/o cesionarios) o agregando una cláusula que te deje cederlo a una entidad que controlas, y luego firma un acuerdo de cesión que pase el contrato y el crédito del depósito de garantía a la LLC del proyecto antes del cierre. Lee primero la cláusula de cesión: muchos vendedores la limitan o piden su consentimiento, y en general sigues siendo responsable por el contrato a menos que el vendedor te libere.
La mayoría de los patrocinadores primerizos encuentran un edificio antes de que exista la LLC del proyecto. Es normal. La cesión es el puente entre la persona que firmó el contrato y la empresa que será dueña del edificio. Esta guía cubre las cláusulas, los tiempos y las trampas. No es asesoría legal, y el derecho de contratos cambia de estado a estado, así que pide a un abogado inmobiliario que revise tu contrato.
¿Por qué ceder el contrato?
Por los tiempos. Muchas veces firmas una carta de intención y un contrato de compra a los pocos días de encontrar un proyecto, mientras que formar la LLC, sacar su número fiscal y abrir su cuenta bancaria toma un poco más. Consulta el calendario de la carta de intención a la primera transferencia.
Al prestamista también le importa quién es dueño del edificio. La guía multifamiliar de Fannie Mae exige que el prestatario sea una entidad nacional de un solo activo, formada solo para ser dueña de la propiedad, y pide a los prestamistas confirmar que ha sido una entidad de un solo activo desde su formación (Fannie Mae Guide, Part I, Chapter 3). Una LLC nueva formada para este único edificio cumple esa regla. Consulta cómo formar una LLC para una sindicación.
¿Cómo escribes el contrato para poder cederlo?
Hay tres formas comunes. Tu abogado debe elegir la redacción.
| Forma | Cómo se lee | Qué piensa el vendedor | Lo que cuesta |
|---|---|---|---|
| "And/or assigns" | Comprador: "Jane Sponsor and/or assigns" | Algunos vendedores lo aceptan; otros lo tachan | Flexible, pero el contrato puede limitar la cesión en otra parte |
| Cláusula de cesión a afiliada | El comprador puede ceder a una entidad que controla sin consentimiento del vendedor, con aviso | Común y fácil de aceptar | Debes controlar de verdad al cesionario y avisar a tiempo |
| Firmar a nombre de la LLC | La LLC se forma primero y firma como compradora | Lo más limpio | Formas y pagas una LLC antes de saber si el proyecto cerrará |
Fíjate en cláusulas que van en sentido contrario: una prohibición de ceder, un requisito de consentimiento por escrito del vendedor, un plazo para nombrar al cesionario o una regla de que el comprador original sigue siendo responsable. Si el contrato no dice nada, la ley estatal llena el hueco, y eso es una pregunta para tu abogado.
¿Qué pasa con el depósito de garantía?
El depósito de garantía queda con la compañía de títulos o con quien lo custodie según el contrato. Cuando cedes el contrato, el depósito se va con él: al cierre, se acredita a la LLC como compradora. Como tú lo pagaste en persona, la LLC normalmente te lo reembolsa al cierre con el dinero captado.
Muestra ese reembolso como una línea en tus fuentes y usos y divúlgalo en los documentos de la oferta. Lo mismo aplica a otros gastos que pagaste antes del cierre, como inspecciones o depósitos del préstamo. Consulta el depósito de garantía y la carta de intención.
¿Sigues siendo responsable después de ceder?
Normalmente sí, al menos en parte. Según el derecho de contratos en general, cuando una parte delega sus obligaciones a otra, la parte original sigue siendo responsable en segundo lugar a menos que la otra parte la libere de forma expresa. Una sustitución completa que libera a la parte original es una novación, y necesita el consentimiento de la otra parte (Cornell LII: assignment, novation).
En la práctica, si la LLC no cierra, el vendedor todavía puede buscarte a ti. Es una razón más para no firmar un contrato que no puedas respaldar con un plan de captación realista y con los términos de depósito correctos.
¿Puedes cobrarle a tu propio proyecto una tarifa por la cesión?
Puedes, pero llámala por su nombre. Una tarifa que te pagas a ti mismo por ceder el contrato a un proyecto que patrocinas es una tarifa del patrocinador. Debe divulgarse a los inversionistas junto con todas las demás tarifas, y debe corresponder a trabajo real. Esconderla en el precio de compra o en el estado de cierre engañaría a los inversionistas, lo que prohíbe la Rule 10b-5. Algunos estados también tienen reglas para quienes promueven o venden derechos de contratos para ganar dinero, así que pregunta a tu abogado antes de cobrar una. Consulta las tarifas de una sindicación.
Un calendario paso a paso (ejemplo con cifras ficticias)
Las fechas de abajo son un ejemplo con cifras ficticias para un contrato con cierre a 60 días. Mandan los plazos de tu contrato.
| Día | Paso | Quién |
|---|---|---|
| 0 | Firmar el contrato de compra como "Jane Sponsor and/or assigns", con cláusula de cesión a afiliada | Patrocinador, vendedor |
| 3 | Depositar $100,000 de depósito de garantía con la compañía de títulos | Patrocinador |
| 5 a 10 | Formar la LLC del proyecto y sacar su número fiscal (EIN) | Patrocinador |
| 10 a 20 | Solicitar el préstamo a nombre de la LLC | Patrocinador, prestamista |
| 20 | Firmar el acuerdo de cesión y asunción; avisar al vendedor, a la compañía de títulos y al prestamista | Patrocinador, LLC |
| 60 | Cierre: la LLC recibe el título; el depósito de $100,000 se acredita a la LLC; la LLC reembolsa $100,000 al patrocinador con la captación | Compañía de títulos |
Comprueba que los números cuadren el día del cierre: el crédito del depósito y el reembolso son los mismos $100,000, así que el patrocinador recupera su dinero y la LLC pagó su propio depósito. Para el paso del número fiscal, consulta cómo sacar un EIN para la LLC de un edificio de apartamentos.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades con sus amigos y seguidores, bajo la Rule 506(b) o la 506(c). Forma la LLC del proyecto, prepara los documentos estándar de la oferta, presenta el Form D y los avisos estatales, y verifica a los inversionistas acreditados en la 506(c). DoorRaise no redacta ni revisa tu contrato de compra ni la cesión: eso le toca a tu abogado inmobiliario. Los inversionistas envían su dinero por transferencia bancaria a una cuenta de escrow en Enterprise Bank & Trust, un banco asegurado por la FDIC. Las tarifas son $1,500 al inicio (no reembolsable), $5,000 al cierre (solo si el proyecto cierra) y $3,500 al año, sin porcentaje de la captación.
Reúne el capital de tu proyecto de apartamentos entre las personas que ya te siguen.
DoorRaise está hecho para edificios de apartamentos de 5 o más unidades: un solo enlace para el proyecto, escrow hasta el cierre y una tabla de comisiones estándar.
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Preguntas frecuentes
¿Necesito permiso del vendedor para ceder?
Depende del contrato. Muchos contratos permiten ceder a una afiliada con aviso; otros exigen consentimiento por escrito. Lee la cláusula antes de firmar.
¿Mejor formo la LLC antes de firmar el contrato?
Es el camino más limpio, pero pagas una LLC para un proyecto que tal vez no cierre. Muchos patrocinadores firman como "and/or assigns" y forman la LLC justo después.
¿Al prestamista le importa la cesión?
Sí. El prestamista analiza al prestatario, así que la LLC debe ser la solicitante, y el prestamista querrá ver la cesión y los documentos de la LLC.
¿Quedo libre en cuanto la LLC cierra?
Después del cierre, el contrato ya se cumplió. Antes del cierre, puedes seguir siendo responsable a menos que el vendedor te libere.
¿Ceder a mi propia LLC es "wholesaling"?
Ceder a una entidad que controlas para tu propio proyecto es distinto de vender contratos a compradores externos a cambio de una tarifa. Las reglas estatales cambian, así que pregunta a tu abogado si tienes dudas.
Siguiente paso: lee cómo formar una LLC para una sindicación de bienes raíces para que la LLC esté lista cuando toque la cesión.
Fuentes
- Fannie Mae Multifamily Guide, Part I, Chapter 3 (entidad de un solo activo) (en inglés)
- Cornell LII Wex: assignment (en inglés)
- Cornell LII Wex: novation (en inglés)
- 17 CFR 240.10b-5 (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Habla con un abogado inmobiliario sobre tu contrato y con un abogado de valores sobre tu oferta. DoorRaise no es un despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones ni portal de financiamiento.