Cronograma de una sindicación de apartamentos: de la LOI a la primera transferencia

Una sindicación de apartamentos no avanza en línea recta. Avanza por filtros, y cada uno tiene que cumplirse antes de que se abra el siguiente. El primer filtro es la carta de intención y el depósito de buena fe, y el primer dinero de un inversionista no debe llegar hasta que los documentos de la oferta estén firmados. Si eres el patrocinador, DoorRaise se encarga de la captación, los documentos y el escrow para edificios de 5 o más unidades, pero el cronograma de la compra lo marcan tu contrato y tu prestamista. La guía de tu primer proyecto enumera los pasos de DoorRaise en el orden en que los vas a encontrar.

Esta guía sigue un proyecto desde la carta de intención hasta la primera transferencia de un inversionista. Para el depósito en sí, lee el depósito de buena fe y la carta de intención. Para el efectivo que necesitas antes de que cierre la captación, lee cuánto dinero necesitas para empezar una sindicación como patrocinador.

Filtro 1: Carta de intención y depósito de buena fe

La carta de intención fija el precio y las condiciones principales, y el depósito de buena fe le demuestra al vendedor que vas en serio. Confirma el monto del depósito, cuándo se vuelve no reembolsable y la fecha límite de la debida diligencia antes de firmar. Todo lo que sigue depende de esas fechas.

Filtro 2: Debida diligencia

La debida diligencia (due diligence) es el periodo para inspeccionar la propiedad, revisar la relación de rentas (rent roll) y los estados de operación, revisar el título y el levantamiento topográfico, y confirmar que el prestamista va a financiar. Pon en el calendario la fecha en que termina. Si el trabajo no alcanza a terminar a tiempo, pide una prórroga antes de que venza el plazo, y calcula primero lo que cuesta esa prórroga. Las revisiones están enumeradas en debida diligencia de apartamentos: inspecciones e informes.

Filtro 3: Financiamiento

La mayoría de las compras de apartamentos usan un préstamo. El prestamista revisa tu plan de negocios y la propiedad, emite una carta de términos y después un compromiso de préstamo, y fija sus propias condiciones y fechas. Una cláusula de financiamiento protege tu depósito si el préstamo no sale, así que asegúrate de que tu contrato tenga una cuando la necesites. Nuestra guía de préstamo puente vs préstamo de agencia explica dos estructuras comunes.

Filtro 4: Sociedad y documentos de la oferta

Antes de captar capital, el proyecto necesita una sociedad que sea dueña del edificio y documentos que describan los riesgos, las tarifas y las condiciones. Normalmente incluyen el acuerdo operativo, el memorando de colocación privada (PPM) y el acuerdo de suscripción. Nuestras guías sobre el acuerdo operativo, el memorando de colocación privada y el acuerdo de suscripción explican qué cubre cada uno. En DoorRaise, la LLC, los documentos estandarizados para inversionistas, la cuenta de escrow y la página del proyecto se preparan cuando envías el proyecto.

Filtro 5: Abrir la oferta y revisar a los inversionistas

Cuando los documentos están listos, la oferta se abre a los inversionistas. En una captación 506(c), todos los inversionistas deben ser acreditados y tú debes tomar medidas razonables para verificarlo. En una captación 506(b), los inversionistas deben tener una relación sustantiva contigo y se aplican las reglas sobre quién puede invertir. Nuestra guía de verificación de inversionistas acreditados cubre el paso de verificación.

No aceptes dinero de nadie que no haya firmado los documentos de suscripción. Un inversionista que quiere comprometerse firma primero y después transfiere.

Filtro 6: Compromisos de los inversionistas y la primera transferencia

La primera transferencia de un inversionista es el primer dinero real del proyecto. En DoorRaise, ese dinero va a un escrow a nombre del proyecto y se queda ahí hasta que se cumplan las condiciones de cierre. El escrow guarda el dinero de los inversionistas con un tercero independiente, no con el patrocinador. Consulta el escrow en una sindicación para saber qué deben preguntar los inversionistas sobre él. Lo que pasa una vez que el dinero se mueve está descrito en el día de cierre y el flujo de fondos.

Aquí importan dos fechas. El Form D vence dentro de los 15 días naturales posteriores a la primera venta, que es cuando el primer inversionista queda comprometido de forma irrevocable a invertir. Además, tu oferta necesita una fecha límite y un mínimo antes de que el dinero pase al cierre. Nuestra guía del Form D y la guía del mínimo de captación cubren ambos.

Dónde se atoran los proyectos

• El depósito se vuelve no reembolsable antes de terminar la debida diligencia, porque se pasó la fecha límite.
• El compromiso de préstamo llega tarde, después de la fecha límite de la debida diligencia.
• Los documentos de la oferta no están terminados, así que los inversionistas no pueden firmar.
• La captación se queda por debajo del mínimo y no hay un plan para eso.
• El patrocinador empieza a captar antes de que existan la sociedad y los documentos.

Cada uno de estos es un problema de fechas. Anota las fechas límite y revísalas cada semana. Si todavía estás buscando una propiedad para ponerla bajo contrato, mira cómo encontrar un proyecto de apartamentos para sindicar.

Ventajas y desventajas, y quién debe esperar

Si tu prestamista o tu equipo de la propiedad no puede comprometerse con fechas, todavía no abras la oferta. Los inversionistas que ven un proyecto "bajo contrato" sin una fecha de cierre firme tienden a hacer preguntas difíciles, y un proyecto atorado daña tu siguiente captación además de esta.

Cómo encaja DoorRaise

Ofrece software, preparación de documentos legales, coordinación de escrow y servicios de verificación. No fija el cronograma de tu compra, no aprueba a tu prestamista ni garantiza que algún proyecto vaya a cerrar. No somos un despacho de abogados, ni un corredor de bolsa (broker-dealer), ni un asesor de inversión, ni un portal de financiamiento, ni un banco, ni un agente de escrow.

Cuando estés listo para abrir la captación, crea tu página de patrocinador o consulta la tabla de tarifas.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tarda llegar de la carta de intención a la primera transferencia de un inversionista?

No hay una duración estándar. Depende del periodo de debida diligencia, del prestamista, de los documentos y de qué tan rápido se comprometan los inversionistas. Arma tu propio calendario con las fechas límite de tus contratos.

¿Pueden los inversionistas transferir dinero antes de firmar los documentos?

No deberían. Los inversionistas firman primero los documentos de la oferta y después transfieren. Aceptar dinero antes de ese paso crea un problema con la oferta.

¿Qué pasa con el dinero de los inversionistas si el proyecto no cierra?

Se devuelve desde el escrow bajo las condiciones que describe la oferta. Lee las condiciones del escrow antes de invertir.

¿Necesito un abogado para esto?

Sí, un abogado de valores y un contador público (CPA) deben revisar la oferta y el contrato de compra antes de que firmes cualquier cosa. Esta guía es información general.

Siguiente paso: compara tus fechas con la guía de tu primer proyecto, que enumera los pasos de DoorRaise en orden.

Fuentes

• 17 CFR 230.503, presentación del aviso de ventas (Form D) (en inglés)
• 17 CFR 230.506, exención para ofertas y ventas limitadas (en inglés)
• SEC, colocaciones privadas bajo la Rule 506(b) (en inglés)
• SEC, solicitación general bajo la Rule 506(c) (en inglés)

Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Los plazos varían según el proyecto, el prestamista y el mercado, y los pasos de aquí son ejemplos, no una promesa de cuándo va a cerrar algún proyecto. Habla con un abogado de valores y con un contador público (CPA) antes de firmar un contrato, captar dinero o aceptar una inversión. DoorRaise no es un despacho de abogados, ni un corredor de bolsa (broker-dealer), ni un asesor de inversión, ni un portal de financiamiento.