¿Se puede usar financiamiento del vendedor en una sindicación de apartamentos?
Sí, puedes usar financiamiento del vendedor en una sindicación de apartamentos: el vendedor financia todo el préstamo o acepta un pagaré menor detrás de un préstamo bancario, y tu captación cubre el resto. El detalle está en el prestamista principal. Fannie Mae y Freddie Mac ofrecen sus propios préstamos suplementarios para agregar deuda, y sus documentos de préstamo por lo general limitan otra deuda sobre la propiedad, así que un segundo pagaré del vendedor por lo general necesita el consentimiento por escrito del prestamista principal o un préstamo principal distinto. Lo que acuerdes, los términos del pagaré van en los documentos de la oferta para que los inversionistas los vean.
¿Cómo funciona el financiamiento del vendedor en una sindicación?
En el financiamiento del vendedor, el vendedor presta parte del precio de compra en lugar de recibirlo todo en efectivo al cierre. La LLC de tu proyecto firma un pagaré a favor del vendedor y por lo general una hipoteca o escritura de garantía sobre el edificio. El pagaré fija la tasa, el calendario de pagos, el vencimiento y qué pasa si hay incumplimiento.
Salen tres estructuras:
| Estructura | Cómo funciona | Lo principal a revisar |
|---|---|---|
| Primer préstamo del vendedor | El vendedor es el único prestamista, a menudo por pocos años, con un pago global al final | Cómo vas a refinanciar antes del pago global |
| Segundo pagaré del vendedor detrás de un préstamo bancario | Un banco hace el primer préstamo; el vendedor acepta un segundo pagaré menor | Si el banco lo permite, y los términos entre acreedores |
| Pagaré sin garantía o con garantía separada | El vendedor acepta un pagaré que no está garantizado con el edificio | Si el prestamista principal lo cuenta como deuda, y los recursos del vendedor |
¿Puedes agregar un segundo pagaré del vendedor a un préstamo de agencia?
Por lo general, planea que no. Las hojas de términos de Fannie Mae y Freddie Mac dirigen a los prestatarios a sus propios préstamos suplementarios para agregar deuda (hoja de términos convencional de Fannie Mae, hoja de términos suplementaria de Freddie Mac), y los documentos de préstamo de agencia por lo general restringen otros gravámenes sobre la propiedad. Pregunta directamente al prestamista y obtén la respuesta por escrito antes de contar con un pagaré del vendedor.
Los préstamos asegurados por HUD son distintos. La MAP Guide de HUD dice que "permite financiamiento secundario garantizado en préstamos de la Sección 223(f) hasta una deuda total de 92.5% del valor", con detalles en sus propios capítulos (MAP Guide de HUD). Los préstamos de bancos y cooperativas de crédito varían según el prestamista. Consulta préstamo puente vs préstamo de agencia para ver cómo la elección del préstamo principal define lo demás.
Un ejemplo con cifras ficticias
Un patrocinador compra un edificio de 24 unidades en $4,000,000. Un banco local presta 65%, o $2,600,000, y acepta por escrito un segundo pagaré del vendedor. El vendedor financia $400,000, o 10% del precio, solo intereses al 6% por cinco años con un pago global.
| Tema | Con pagaré del vendedor | Sin pagaré del vendedor |
|---|---|---|
| Préstamo bancario | $2,600,000 | $2,600,000 |
| Pagaré del vendedor | $400,000 | $0 |
| Capital para el precio | $1,000,000 | $1,400,000 |
| Intereses del pagaré del vendedor al año | $24,000 | $0 |
El pagaré del vendedor reduce en $400,000 el capital necesario para el precio, antes de costos de cierre y reservas. A cambio, el proyecto paga $24,000 al año de intereses y debe $400,000 en el año cinco. El modelo debe mostrar de dónde salen esos $400,000: un refinanciamiento, una venta o las reservas en efectivo. Consulta fuentes y usos.
¿Qué tienes que decirles a los inversionistas?
El financiamiento del vendedor es un término importante del proyecto, y la regla antifraude prohíbe declaraciones falsas u omisiones de hechos importantes en relación con la venta de un valor (Rule 10b-5). En los documentos de la oferta, incluye:
- El monto del pagaré, la tasa de interés, los pagos y la fecha de vencimiento, incluido cualquier pago global.
- Qué garantiza el pagaré, y su prioridad frente al préstamo principal.
- Los términos de incumplimiento y los recursos del vendedor, incluido si el vendedor puede ejecutar la garantía.
- Cualquier garantía personal del patrocinador.
- Cualquier relación entre el patrocinador y el vendedor.
- Cómo paga el plan el pago global, y qué pasa si no puede.
La deuda combinada también aumenta el riesgo. Los inversionistas deben ver la cobertura del servicio de deuda con ambos préstamos, no solo con el primero. Consulta los fundamentos del análisis de edificios multifamiliares.
¿Por qué aceptaría un vendedor?
Algunos vendedores quieren ingresos a lo largo del tiempo en lugar de un solo pago. Los impuestos pueden ser parte de la razón. Según el 26 U.S.C. 453, una venta a plazos es una venta en la que al menos un pago se recibe después del año de la venta, y el vendedor por lo general puede reportar la ganancia conforme llegan los pagos. Las reglas tienen excepciones, incluida la recuperación de la depreciación. El vendedor debe preguntar a su propio profesional fiscal; tú no debes darle asesoría fiscal.
¿Aplican las reglas de crédito al consumo?
Por lo general no a un proyecto como este. La Regulation Z, la regla federal de crédito al consumo, exenta el crédito otorgado principalmente con fines de negocio, comerciales o agrícolas, y el crédito otorgado a alguien que no es una persona física (12 CFR 1026.3(a)). Un préstamo a tu LLC para comprar un edificio en renta de 5 o más unidades por lo general entra en esa exención. Las reglas estatales de usura y de licencias siguen aplicando, así que pide a tu abogado que revise el pagaré.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades entre sus amigos y seguidores bajo la Rule 506(b) o la 506(c). Forma la LLC del proyecto, prepara los documentos estándar de la oferta, presenta el Form D y los avisos estatales, y mantiene los fondos de los inversionistas en una cuenta de depósito en garantía (escrow) en Enterprise Bank & Trust, un banco asegurado por la FDIC. Las tarifas son $1,500 al inicio (no reembolsable), $5,000 al cierre (solo si el proyecto cierra) y $3,500 al año. DoorRaise no negocia ni redacta pagarés del vendedor.
Reúne el capital de tu proyecto de apartamentos entre las personas que ya te siguen.
DoorRaise está hecho para edificios de apartamentos de 5 o más unidades: un solo enlace para el proyecto, escrow hasta el cierre y una tabla de comisiones estándar.
Consulta los precios para ver la lista completa de tarifas.
Preguntas frecuentes
¿Es común el financiamiento del vendedor en proyectos de apartamentos?
Depende de los objetivos del vendedor y de las reglas del prestamista principal. Un vendedor que es dueño del edificio sin deuda tiene más margen para financiar un pagaré.
¿El vendedor también puede invertir en la sindicación?
A veces un vendedor convierte parte del precio en capital en lugar de un pagaré. Eso lo vuelve inversionista, así que las reglas y divulgaciones de la oferta también le aplican.
¿Qué tasa debe tener un pagaré del vendedor?
No hay un estándar. Se negocia, y debe ser realista frente a lo que cobraría un banco por una deuda similar.
¿Qué pasa si el proyecto no puede hacer el pago global?
Depende del pagaré. El vendedor podría ejecutar la garantía o usar otros recursos. Ese riesgo va en los documentos de la oferta.
Siguiente paso: lee si una sindicación puede asumir el préstamo del vendedor para ver otra forma en que el financiamiento del vendedor puede ayudar a tu proyecto.
Fuentes
- Fannie Mae Multifamily, Conventional Properties term sheet (en inglés)
- Freddie Mac Multifamily, Optigo Supplemental Loan term sheet (en inglés)
- HUD, Multifamily Accelerated Processing (MAP) Guide (en inglés)
- 17 CFR 240.10b-5 (en inglés)
- 26 U.S.C. 453, Installment method (en inglés)
- 12 CFR 1026.3, Exempt transactions (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Habla con un abogado de valores sobre tu proyecto. DoorRaise no es un despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones ni portal de financiamiento.