¿Un préstamo HUD 223(f) es buena opción para una sindicación de apartamentos?
Un préstamo HUD 223(f) puede ser buena opción para una sindicación que compra un edificio de apartamentos estabilizado y planea tenerlo muchos años, porque la MAP Guide de HUD permite un plazo de hasta 35 años y un apalancamiento de hasta 85% del valor en propiedades a precio de mercado. Encaja mal con un plan corto de valor agregado (value-add): la National Housing Act por lo general prohíbe el pago anticipado durante 5 años después de que se asegura el préstamo, no se permite una rehabilitación sustancial y el proceso de aprobación tiene varios pasos de revisión de HUD. Ajusta el préstamo al plan de negocios, no al revés.
¿Qué es un préstamo HUD 223(f)?
La Sección 207 conforme a la Sección 223(f) de la National Housing Act permite que la Federal Housing Administration, parte de HUD, asegure hipotecas para la compra o el refinanciamiento de vivienda en renta existente. Un prestamista aprobado por HUD (un prestamista MAP) analiza y otorga el préstamo según la Multifamily Accelerated Processing Guide de HUD, y HUD lo asegura (MAP Guide de HUD). Las cifras de este artículo vienen de la revisión de marzo de 2021 de esa guía; HUD actualiza su guía y sus avisos, así que confirma los términos vigentes con un prestamista MAP.
La propiedad debe tener al menos 5 unidades residenciales. Las propiedades que necesitan una rehabilitación sustancial no son elegibles, y las reparaciones críticas de seguridad deben terminarse antes de que se asegure el préstamo. Los edificios con certificados de ocupación emitidos 3 o más años antes de la solicitud deben mostrar una ocupación estable de al menos 85% y resultados operativos estables; los edificios más nuevos tienen sus propias condiciones de análisis.
¿Cuáles son los términos principales del préstamo?
| Término | Propiedad a precio de mercado | Fuente en la MAP Guide |
|---|---|---|
| Plazo máximo | Lo menor entre 35 años o 75% de la vida económica restante | Sección 3.1.6 |
| Préstamo máximo sobre valor (compra) | 85% (87% para asequible que califique, 90% con 90% o más de asistencia en renta) | Sección 3.7.11 |
| Cobertura del servicio de deuda | 85% del NOI, cerca de 1.176x (1.15x asequible, 1.11x con 90% o más de asistencia en renta) | Sección 3.7.11 |
| Límite de refinanciamiento con retiro de efectivo | Lo mayor entre 80% del valor o el costo de refinanciar | Sección 3.7.11 |
| MIP inicial | 1% en préstamos 223(f) | Sección 3.1.8 |
| MIP anual | La fija un aviso de HUD; se reduce a 0.25% para vivienda ampliamente asequible o ecológica y a 0.35% para asequible | Sección 3.1.8 |
| Comisiones de financiamiento y colocación del prestamista | Hasta 3.5% de la hipoteca en total | Sección 3.1.11 |
| Salarios prevalecientes Davis-Bacon | No aplican a la 207/223(f) | Sección 3.7.9 |
| Financiamiento secundario | Se permite financiamiento secundario garantizado hasta 92.5% de préstamo total sobre valor | Sección 3.7.17 |
| Pago anticipado | Por lo general prohibido durante 5 años desde el endoso | Sección 3.7.10 |
El tamaño del préstamo usa varias pruebas, y la más baja es la que manda.
Un ejemplo con cifras ficticias. Un edificio estabilizado a precio de mercado vale $10,000,000 y tiene $600,000 de NOI. Supón, como ilustración, una tasa total de 6.0% que incluye la MIP anual, con amortización a 35 años.
- Prueba de valor: 85% de $10,000,000 es $8,500,000.
- Prueba de cobertura: el servicio de deuda anual puede ser de hasta $600,000 / 1.176, unos $510,204. Con una tasa de 6.0% y amortización a 35 años, eso sostiene un préstamo de unos $7,456,000.
- La prueba de cobertura es menor, así que manda: un préstamo de unos $7,456,000, cerca de 74.6% del valor. La MIP inicial de 1% sería de unos $74,560.
El dimensionamiento real incluye más criterios y tasas reales. Usa el ejemplo para ver por qué la prueba de cobertura a menudo importa más que el 85% del titular.
¿Por qué importa la regla de 5 años sobre el pago anticipado?
La MAP Guide dice que la National Housing Act "prohíbe el pago anticipado de los préstamos asegurados bajo la Sección 223(f) durante 5 años desde la fecha del endoso para el seguro", salvo en casos limitados, como cuando el prestatario acuerda con HUD mantener la propiedad como vivienda en renta por el resto de los 5 años. La regla no busca impedir un refinanciamiento hacia otro préstamo de HUD bajo la Sección 223(a)(7), aunque el valor que fondea el préstamo puede tener sus propios términos de pago anticipado.
Para una sindicación, eso significa que un plan de valor agregado de 3 años con venta encaja mal. Un plan de tenencia larga que paga distribuciones trimestrales con un flujo de efectivo estable encaja mejor. Compáralo con los términos de pago anticipado de los préstamos de agencia en yield maintenance vs defeasance vs penalización escalonada.
¿Un patrocinador primerizo puede obtener un préstamo 223(f)?
Es difícil por tu cuenta. La MAP Guide dice que los prestatarios "sin experiencia operando vivienda multifamiliar en renta no serán considerados para financiamiento de compra bajo la Sección 223(f) salvo que haya factores de mitigación importantes", como buen historial de crédito, finanzas sólidas, una valuación conservadora y un agente administrador de HUD con experiencia. Un patrocinador primerizo puede sumar un copatrocinador o principal clave con experiencia y un administrador de la propiedad calificado.
HUD también revisa la participación previa de los principales en programas de HUD, y el proceso tiene varios pasos de revisión. Pide a un prestamista MAP un calendario actual e inclúyelo en tu contrato de compra.
¿Cuándo conviene y cuándo no?
| Conviene | No conviene |
|---|---|
| Edificio estabilizado, ocupado al menos 85% | Edificio que necesita rehabilitación sustancial |
| Tenencia larga con distribuciones estables | Plan de vender o refinanciar antes de 5 años |
| Equipo del patrocinador con experiencia en multifamiliares | Patrocinador primerizo sin un socio con experiencia |
| Características asequibles o ecológicas que reducen la MIP | Fecha de cierre ajustada que no aguanta una aprobación más larga |
Los inversionistas deben ver los términos del préstamo en los documentos de la oferta, incluida la regla de pago anticipado y la MIP. Consulta préstamo puente vs préstamo de agencia para ver las otras opciones comunes.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades entre sus amigos y seguidores bajo la Rule 506(b) o la 506(c). Forma la LLC del proyecto, prepara los documentos estándar de la oferta, presenta el Form D y los avisos estatales, y mantiene los fondos de los inversionistas en una cuenta de depósito en garantía (escrow) en Enterprise Bank & Trust, un banco asegurado por la FDIC. Las tarifas son $1,500 al inicio (no reembolsable), $5,000 al cierre (solo si el proyecto cierra) y $3,500 al año, sin porcentaje de la captación. DoorRaise no otorga ni gestiona préstamos de HUD.
Reúne el capital de tu proyecto de apartamentos entre las personas que ya te siguen.
DoorRaise está hecho para edificios de apartamentos de 5 o más unidades: un solo enlace para el proyecto, escrow hasta el cierre y una tabla de comisiones estándar.
Consulta cómo funciona para ver los pasos.
Preguntas frecuentes
¿Un préstamo HUD 223(f) es sin recurso?
La MAP Guide dice que el pagaré hipotecario de HUD contiene una disposición sin recurso respecto a la entidad prestataria, aunque ciertas personas pueden responder personalmente por pérdidas derivadas de ciertos "malos actos" fijados en el Regulatory Agreement. Lee los documentos del préstamo con tu abogado.
¿Puedo hacer renovaciones con un préstamo 223(f)?
Sí, con límites. Se permiten reparaciones y algunas modificaciones, pero no una rehabilitación sustancial; eso necesita otro programa de HUD.
¿Se puede asumir un préstamo 223(f)?
Una transferencia necesita el consentimiento de HUD con su proceso de revisión. Consulta si una sindicación puede asumir el préstamo del vendedor.
¿Aplican las reglas salariales de Davis-Bacon?
La MAP Guide dice que los requisitos de salarios prevalecientes de Davis-Bacon no aplican a la Sección 207/223(f).
Siguiente paso: lee fuentes y usos para dimensionar la captación de capital alrededor del préstamo.
Fuentes
- HUD, Multifamily Accelerated Processing (MAP) Guide, revisión de marzo de 2021 (en inglés)
- HUD, Mortgage Insurance for Purchase or Refinancing of Existing Multifamily Rental Housing: Sections 207/223(f) (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Habla con un abogado de valores y con un prestamista aprobado por HUD sobre tu proyecto. DoorRaise no es un despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones ni portal de financiamiento.