¿Qué tasa de capitalización de salida debe suponer una sindicación?
Ninguna regla fija la tasa de capitalización de salida que debe suponer una sindicación, pero un modelo prudente la supone igual o mayor que la tasa de capitalización de compra, explica por qué y muestra qué pasa con los rendimientos en un rango de tasas de salida. La tasa de capitalización de salida convierte el ingreso operativo neto (NOI) del último año en un precio de venta, así que un cambio de medio punto puede mover mucho la parte de los recursos de la venta que reciben los inversionistas. Cuando lea las proyecciones, busque el supuesto, el razonamiento y una tabla de sensibilidad.
¿Qué es la tasa de capitalización de salida?
La tasa de capitalización (cap rate) es el NOI dividido entre el precio. Al comprar es la tasa de entrada; al vender es la tasa de salida (también llamada terminal o de reversión). En un modelo, el patrocinador elige una tasa de salida y divide el NOI proyectado entre ella para obtener un precio de venta. Consulte qué es una buena tasa de capitalización para ver cómo se relacionan las tasas de capitalización con el riesgo y las tasas de interés.
Como el precio es igual al NOI dividido entre la tasa de capitalización, la tasa de salida está en el denominador. Una tasa menor significa un precio mayor, y el efecto crece a medida que las tasas son más bajas.
¿Por qué los modelos suelen suponer una tasa de salida mayor?
Algunas razones llevan a los patrocinadores cuidadosos a suponer una tasa de salida igual o mayor que la de compra:
- El edificio será más viejo. Un comprador en el año cinco ve un edificio cinco años más viejo, con techos y sistemas más viejos.
- Las tasas pueden subir. Las tasas de capitalización tienden a moverse con el costo del financiamiento y con los rendimientos que los compradores pueden obtener en otras inversiones, como el rendimiento del bono del Tesoro a 10 años, aunque no en la misma proporción.
- El NOI proyectado ya incluye crecimiento. Suponer a la vez un NOI más alto y una tasa de capitalización más baja cuenta el mismo optimismo dos veces.
Nada de esto significa que las tasas de capitalización no puedan bajar. Pueden. El punto es que un modelo no debe depender de eso. Si un patrocinador supone una tasa de salida menor, pregunte qué tiene que pasar en el mercado para que sea cierta.
¿Hay un margen estándar?
Ninguna regulación ni organismo de la industria fija uno. Algunos patrocinadores agregan un monto fijo, como 0.10 puntos porcentuales por cada año de tenencia, a la tasa de compra. Otros usan la tasa de capitalización actual del mercado para edificios similares que tienen la antigüedad que tendrá la propiedad al venderse. Ambos enfoques son un juicio. Lo que importa es que las proyecciones digan el supuesto y el razonamiento.
Para ofertas registradas ante la SEC, la guía de la SEC sobre proyecciones dice que la administración "debe tener una base razonable" para ellas (17 CFR 229.10(b)). Esa guía está escrita para documentos registrados, no para colocaciones privadas, pero es un estándar justo para cualquier proyección. Las ofertas privadas siguen sujetas a la regla antifraude de la Rule 10b-5.
¿Cuánto cambia los rendimientos la tasa de salida?
Un ejemplo con cifras ficticias. Un patrocinador compra un edificio en $11,000,000 a una tasa de compra de 6.0% sobre $660,000 de NOI, y reúne $4,000,000 de capital de inversionistas. El modelo proyecta $800,000 de NOI al final del año cinco, cuando el saldo del préstamo será de $7,800,000. Los costos de venta se suponen en 2% del precio.
| Tasa de salida | Precio de venta | Costos de venta (2%) | Neto para el capital después del préstamo | Neto para el capital / $4,000,000 reunidos |
|---|---|---|---|---|
| 5.5% | $14,545,455 | $290,909 | $6,454,546 | 1.61x |
| 6.0% | $13,333,333 | $266,667 | $5,266,666 | 1.32x |
| 6.5% | $12,307,692 | $246,154 | $4,261,538 | 1.07x |
| 7.0% | $11,428,571 | $228,571 | $3,400,000 | 0.85x |
El neto para el capital es el precio de venta menos los costos de venta menos el pago del préstamo de $7,800,000. La última columna cubre solo los recursos de la venta, antes de cualquier distribución durante la tenencia y antes del promote del patrocinador, así que no es el múltiplo de capital del proyecto. Pasar de una tasa de salida de 6.0% a 7.0% reduce los recursos netos de $5,266,666 a $3,400,000, cerca de 35% menos, aunque el NOI creció más de 20% durante la tenencia.
¿Cómo se pone a prueba la tasa de salida?
- Encuentre la tasa de salida de equilibrio. ¿Con qué tasa de salida los inversionistas recuperan exactamente su capital con la venta? En el ejemplo, los recursos netos son iguales a $4,000,000 cuando el precio de venta es de unos $12,040,816, lo que equivale a una tasa de salida de cerca de 6.64%.
- Crúcela con el crecimiento de rentas. Una tabla de doble entrada con la tasa de salida y el crecimiento anual de rentas muestra si el proyecto depende de que ambas cosas salgan bien. Consulte los supuestos de crecimiento de rentas.
- Revise el préstamo. Una prima por pago anticipado o un refinanciamiento a una tasa más alta también cambian el resultado. Consulte las penalizaciones por pago anticipado.
- Compare con hoy. Si la tasa de salida está por debajo de las tasas de capitalización de ventas recientes de edificios similares más viejos, pregunte por qué.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades bajo la Rule 506(b) o la 506(c). Prepara los documentos estándar de la oferta, presenta el Form D y los avisos estatales, y mantiene los fondos de los inversionistas en una cuenta de escrow en Enterprise Bank & Trust, un banco asegurado por la FDIC. DoorRaise no fija ni aprueba los supuestos de un proyecto; la tasa de salida en las proyecciones de un proyecto es del patrocinador, y los inversionistas deben ponerla a prueba.
Reúne el capital de tu proyecto de apartamentos entre las personas que ya te siguen.
DoorRaise está hecho para edificios de apartamentos de 5 o más unidades: un solo enlace para el proyecto, escrow hasta el cierre y una tabla de comisiones estándar.
Consulte cómo funciona para ver los pasos del inversionista.
Preguntas frecuentes
¿La tasa de salida siempre debe ser mayor que la de compra?
No siempre, pero un modelo que supone una menor debe explicar por qué. Una tasa de salida igual o mayor que la de compra es el punto de partida prudente.
¿Qué es una tasa de capitalización de reversión?
Otro nombre para la tasa de salida: la tasa que se usa para valuar la propiedad al final de la tenencia.
¿Qué NOI se divide entre la tasa de salida?
Los modelos varían. Algunos usan el NOI del último año, otros el NOI proyectado del año siguiente, que es el que analizaría un comprador. Pregunte cuál usa el modelo, porque cambia el precio.
¿Importa la tasa de salida si el plan es refinanciar y no vender?
Sí. Un prestamista dimensiona un nuevo préstamo según el valor, y el valor depende de la tasa de capitalización que use el valuador.
Siguiente paso: lea los rendimientos objetivo de una sindicación para ver cómo el supuesto de salida alimenta las cifras principales.
Fuentes
- 17 CFR 229.10, incluida (b) Commission policy on projections (en inglés)
- 17 CFR 240.10b-5 (en inglés)
- Federal Reserve Bank of St. Louis (FRED), Market Yield on U.S. Treasury Securities at 10-Year Constant Maturity (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Hable con su propio abogado de valores o asesor financiero antes de invertir. DoorRaise no es un despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones ni portal de financiamiento.