Cómo analizar financieramente un edificio de 20 apartamentos
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Para analizar financieramente (underwriting) un edificio de 20 apartamentos, empiece con la renta bruta potencial de la relación de rentas (rent roll), reste la vacancia y las pérdidas de renta, sume otros ingresos, reste los gastos operativos para llegar al ingreso operativo neto (NOI) y compare ese NOI con el precio, el pago del préstamo y un año más débil. Un edificio pequeño usa el mismo método que uno grande, pero una unidad vacía es el 5% de la renta, así que el análisis es más sensible a un mal mes. Si piensa reunir capital para el edificio, DoorRaise le ayuda a presentar el proyecto a sus inversionistas.
Esta publicación es un ejemplo práctico del método de nuestra guía de fundamentos del análisis. Todas las cifras son hipotéticas, solo ilustrativas, y no son una referencia ni un pronóstico.
¿Cuáles son los pasos para analizar un edificio de 20 unidades?
- Calcule la renta bruta potencial (GPR) con la relación de rentas.
- Reste la vacancia, la pérdida por contrato, las concesiones y la morosidad.
- Sume los otros ingresos que pueda documentar.
- Reste los gastos operativos, con sus propias cifras para impuestos, seguro y administración.
- Calcule el NOI y luego la tasa de capitalización al precio pedido.
- Agregue el préstamo y calcule la razón de cobertura del servicio de la deuda (DSCR).
- Corra un escenario adverso y revise otra vez el flujo de caja y el DSCR.
Un ejemplo práctico hipotético
Suponga 20 unidades con una renta de mercado promedio de $1,100 al mes, un precio de $2,100,000 y un préstamo del 70% al 6.5% a 30 años. Son cifras redondas inventadas.
| Concepto | Monto anual |
|---|---|
| Renta bruta potencial (20 x $1,100 x 12) | $264,000 |
| Vacancia al 7% | -$18,480 |
| Pérdida por contrato al 3% | -$7,920 |
| Concesiones y morosidad al 2% | -$5,280 |
| Otros ingresos (lavandería, cuotas, mascotas) | +$12,000 |
| Ingreso bruto efectivo | $244,320 |
| Impuesto predial | -$30,000 |
| Seguro | -$14,000 |
| Reparaciones y rotación | -$16,000 |
| Servicios públicos | -$18,000 |
| Administración y nómina | -$24,000 |
| Gastos administrativos y de mercadeo | -$5,000 |
| Total de gastos operativos | -$107,000 |
| Ingreso operativo neto | $137,320 |
La razón de gastos es $107,000 entre $244,320, cerca del 43.8%. La tasa de capitalización a un precio de $2,100,000 es $137,320 entre $2,100,000, cerca del 6.54%.
El préstamo es de $1,470,000. Al 6.5% a 30 años, el pago es de cerca de $9,291 al mes, o $111,497 al año. El DSCR es el NOI entre el servicio de la deuda: $137,320 entre $111,497, cerca de 1.23.
Después de $5,000 anuales de reservas ($250 por unidad), el flujo de caja después de la deuda es de cerca de $20,823. El capital necesario es el pago inicial de $630,000 más $42,000 supuestos de costos de cierre y $20,000 de reservas iniciales, es decir $692,000. El rendimiento sobre el efectivo invertido es de cerca del 3.0%.
¿Qué muestra el escenario adverso?
Suba la vacancia 5 puntos de la renta bruta potencial, es decir $13,200. El NOI baja a $124,120, el DSCR a cerca de 1.11 y el flujo de caja después de la deuda y las reservas a cerca de $7,600. En este ejemplo el proyecto todavía paga su préstamo, pero el margen es estrecho. Un año más débil, o un alza de 1 punto en la tasa de un préstamo variable, podría eliminarlo. Para eso sirve la prueba: muestra cuánto margen tiene el plan.
¿Qué cifras merecen su propia investigación?
- Rentas. Compare con las rentas comparables, no solo con la renta de mercado del vendedor.
- Impuesto predial. Una venta puede provocar una revaluación, vea la revaluación del impuesto predial.
- Seguro. Obtenga una cotización antes de ofertar.
- Reparaciones y rotación. Use el T-12 y una inspección, vea la guía del rent roll y el T-12.
- Administración. Cotice un administrador externo aunque piense administrar usted mismo.
¿Cómo se fija el precio a partir del NOI?
Divida el NOI entre la tasa de capitalización que usted exige. Al 6.5%, $137,320 sostienen cerca de $2.11 millones. Si el vendedor pide más, o el ingreso debe ser mayor o no se cumple el rendimiento que usted busca. Nuestra guía de tasas de capitalización explica cómo se eligen y por qué importa el supuesto de salida.
Dónde entra DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades bajo la Rule 506(b) o la 506(c). Prepara los documentos de la oferta a partir de los datos del patrocinador, coordina el escrow con Enterprise Bank & Trust, recibe los fondos de los inversionistas solo por transferencia bancaria y se encarga de los trámites. La página del proyecto muestra a los inversionistas el plan de negocios y las proyecciones que usted ingresa. DoorRaise no verifica las cifras de un vendedor ni de un patrocinador; los patrocinadores deben comprobar lo que presentan.
DoorRaise es para edificios de apartamentos de 5 o más unidades, y los patrocinadores pueden lanzar su proyecto aquí. La configuración cuesta $1,500 (no reembolsable), y la tarifa de administración es de $5,000 al año desde el cierre.
Para empezar, cree su página de patrocinador o vea las tarifas.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se analiza un edificio de apartamentos?
Calcule el ingreso con la relación de rentas, reste la vacancia y las pérdidas, reste los gastos operativos para llegar al NOI y pruebe el precio, el pago del préstamo y un escenario adverso.
¿Qué es el NOI de un edificio de apartamentos?
El ingreso operativo neto es el ingreso bruto efectivo menos los gastos operativos. No incluye pagos del préstamo, depreciación, impuesto sobre la renta ni gasto de capital importante.
¿Qué DSCR buscan los prestamistas en un préstamo pequeño de apartamentos?
Varía según el prestamista y el programa, así que lea la hoja de términos. Los programas de las agencias publican mínimos, vea los préstamos DSCR multifamiliares.
¿Un edificio de 20 unidades es muy pequeño para sindicar?
No por regla, pero los costos fijos por inversionista pesan más en una captación pequeña. Vea cuántas unidades para un primer proyecto.
¿Debo usar los gastos del vendedor?
Úselos como punto de partida y cambie lo que pueda: primero impuestos, seguro y administración.
Fuentes
- Fannie Mae, préstamos hipotecarios multifamiliares a tasa fija (en inglés)
- 17 CFR 240.10b-5, uso de mecanismos manipulativos y engañosos (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Hable con un abogado de valores y con un CPA sobre su proyecto. DoorRaise no es un despacho de abogados, un corredor de bolsa (broker-dealer), un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.