¿Cuánto capital debes captar para un edificio de 20 a 50 apartamentos?
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El capital que capta un patrocinador para un edificio de 20 a 50 apartamentos no es solo el pago inicial. Es el pago inicial más los costos de cierre, las reparaciones planeadas y una cuenta de reservas, así que la captación suele ser bastante mayor que la cifra que el prestamista cita primero. Si eres el patrocinador, creamos DoorRaise para llevar la captación, y el cálculo de abajo te dice qué cifra poner en la página de tu proyecto.
¿Qué paga realmente la captación de capital?
Empieza con una tabla de fuentes y usos. Nuestra guía de fuentes y usos muestra el formato completo. Del lado de los usos hay cuatro líneas que importan a este tamaño:
- Pago inicial: el precio de compra menos el préstamo. El tamaño del préstamo depende de los límites del prestamista de préstamo sobre valor y cobertura del servicio de la deuda, explicados en cómo dimensionan los prestamistas un préstamo de apartamentos.
- Costos de cierre: comisiones del prestamista, título, servicios legales, informes de terceros y similares. Consulta los costos de cierre del préstamo.
- Reparaciones planeadas: el presupuesto de renovación de tu plan. Consulta el presupuesto de renovación por unidad.
- Reservas: efectivo que queda en el proyecto para imprevistos y meses lentos. Consulta las reservas en una sindicación.
¿Cómo se ve el cálculo? (Solo un ejemplo)
Es una ilustración con números redondos inventados, no una cotización, un promedio del mercado ni una proyección. Supón que un patrocinador compra un edificio de 30 unidades.
| Línea | Monto del ejemplo |
|---|---|
| Precio de compra ($100,000 por unidad) | $3,000,000 |
| Préstamo (70% del precio) | $2,100,000 |
| Pago inicial | $900,000 |
| Costos de cierre (2.5% del precio) | $75,000 |
| Reparaciones planeadas ($10,000 por unidad) | $300,000 |
| Reservas | $90,000 |
| Capital a captar | $1,365,000 |
Con un cheque promedio de $50,000, son unos 27 inversionistas. Con un promedio de $100,000, unos 14. Si cambias cualquier dato, el resultado se mueve, así que rehaz la tabla con tu precio de contrato y la cotización real de tu prestamista. Nuestra calculadora de captación hace la aritmética con tus números.
¿Cómo fijas la meta y el mínimo?
Tu meta es la tabla completa. Tu mínimo es el menor capital con el que el proyecto aún funciona, por ejemplo con reparaciones menores el primer año o una reserva más pequeña. Escribe el mínimo en los documentos para que los inversionistas sepan qué pasa si la captación se queda corta. Si no se alcanza el mínimo, el proyecto no cierra y el dinero en la cuenta de depósito en garantía (escrow) se devuelve. Nuestra guía de captación mínima y cierres parciales explica el mecanismo.
No cuentes tu propio dinero para el mínimo salvo que los documentos lo digan. Nuestra guía sobre la coinversión del patrocinador explica cómo la leen los inversionistas.
¿Cuántos inversionistas significa eso?
Divide la captación entre el cheque promedio esperado y suma un margen, porque algunos compromisos verbales nunca se firman. Consulta compromisos verbales vs suscripciones firmadas. ¿Captas entre seguidores? Cuenta solo a quienes te han dicho que invertirían, no el total de seguidores.
¿Cómo encaja DoorRaise?
DoorRaise cobra $1,500 de configuración y $5,000 al año de administración, facturados por adelantado cada año desde el cierre. Ninguna tarifa depende de cuánto captes. Los fondos de los inversionistas se envían por transferencia bancaria (wire) a una cuenta de depósito en garantía en Enterprise Bank & Trust, y DoorRaise verifica que cada inversionista sea acreditado, tanto en captaciones 506(b) como 506(c).
Preguntas frecuentes
¿El pago inicial es lo mismo que la captación?
No. La captación también cubre costos de cierre, reparaciones y reservas.
¿Puede el prestamista financiar las reparaciones?
A veces, mediante una retención para renovación. Pregunta a tu prestamista y pon la respuesta en tu tabla de fuentes y usos.
¿Debo captar de más como margen?
Muchos patrocinadores incluyen el margen en las reservas en lugar de captar por encima de la tabla. Hagas lo que hagas, indica la meta y el mínimo en los documentos.
Fuentes
- SEC: Private placements under Rule 506(b) (en inglés)
- SEC: General solicitation, Rule 506(c) (en inglés)
Los ejemplos son ilustraciones simplificadas, no proyecciones ni ofertas. Este artículo es información general a noviembre de 2026, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Habla con tu propio abogado y asesor fiscal. Toda inversión puede perder dinero. DoorRaise no es un despacho de abogados, un corredor de bolsa (broker-dealer), un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.