Costos de cierre de un préstamo para apartamentos: cada tarifa y depósito que debes presupuestar
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Los costos de cierre de un préstamo para apartamentos son todas las tarifas, depósitos y reservas que paga el prestatario para que le desembolsen el préstamo. Los principales son la tarifa de originación (un porcentaje del préstamo), los depósitos de solicitud e informes de terceros (avalúo, informes ambientales y de condición de la propiedad), los honorarios legales del prestamista, el seguro de título y el levantamiento topográfico, los escrows de impuestos prediales y seguro, las reservas de reemplazo y, en los préstamos de tasa variable, un tope de tasa de interés. Algunos se pagan semanas antes del cierre y se pierden si el proyecto fracasa; otros se financian al cierre con el dinero que los inversionistas transfieren. Pide a cada prestamista un estimado por escrito de cada línea antes de fijar tu captación.
Esta publicación es parte de nuestra guía de sindicación de bienes raíces. Enumera cada costo, cuándo se paga y si te lo devuelven. Las prácticas son de noviembre de 2026 y varían según el prestamista y el programa.
Cada costo, cuándo se paga y si se devuelve
| Costo | Qué paga | Cuándo se paga | ¿Se devuelve? |
|---|---|---|---|
| Tarifa de solicitud o trámite | Que el prestamista abra el expediente | Al solicitar | Normalmente no |
| Depósito de informes de terceros | Avalúo, informe ambiental Phase I, de condición de la propiedad y, a veces, de zonificación y sísmico | Al solicitar o poco después | A veces la parte no usada; los informes en sí, no |
| Depósito de buena fe o de bloqueo de tasa | Mantener la tasa o los términos | Al bloquear la tasa, en algunos programas | Suele acreditarse o devolverse al cierre; se puede perder si te retiras |
| Tarifa de originación | Que el prestamista o el corredor organice el préstamo | Al cierre | No |
| Tarifa del corredor hipotecario | Un corredor que colocó el préstamo, si lo hubo | Al cierre | No |
| Honorarios legales del prestamista | El abogado del prestamista redacta y revisa los documentos | Al cierre (a veces con un depósito antes) | No |
| Honorarios legales del prestatario | Tu propio abogado en los documentos del préstamo | Al cierre | No |
| Seguro de título y endosos | La póliza de título del prestamista | Al cierre | No |
| Levantamiento topográfico | Un levantamiento con el estándar del prestamista | Antes del cierre | No |
| Escrows de impuestos y seguro | Meses de impuestos prediales y seguro pagados por adelantado a una cuenta del prestamista | Al cierre | Se queda con la propiedad |
| Reservas de reemplazo | Un depósito inicial y montos mensuales para reparaciones de capital futuras | Al cierre y luego cada mes | Se queda con la propiedad; se libera según las reglas del préstamo |
| Escrow de reparaciones | Reparaciones que exige el informe de condición | Al cierre | Se libera conforme se hacen las reparaciones |
| Tope de tasa de interés | Protección en un préstamo de tasa variable | Al cierre | No; puede haber que reemplazarlo si se extiende el préstamo |
| Cargos de registro e impuestos hipotecarios | Cargos del condado y del estado para registrar la hipoteca | Al cierre | No |
Los impuestos de registro hipotecario varían mucho según el estado y el condado, y en algunos estados son un costo importante. Revisa la tasa local desde el principio.
Un ejemplo resuelto
Un patrocinador toma un préstamo de $6,500,000. Las cifras son un ejemplo, no una cotización; el estimado de tu prestamista las reemplaza.
| Línea | Monto de ejemplo |
|---|---|
| Tarifa de originación de 1.0% | $65,000 |
| Tarifa de solicitud e informes de terceros | $25,000 |
| Honorarios legales del prestamista | $20,000 |
| Título, levantamiento y registro | $30,000 |
| Escrows de impuestos y seguro | $60,000 |
| Reserva de reemplazo inicial | $20,000 |
| Total de efectivo del préstamo al cierre | $220,000 |
La tarifa de originación es de $65,000, pero el efectivo que necesita el préstamo es más de tres veces esa cantidad. Pasar por alto la diferencia es una de las razones más comunes por las que una captación se queda corta en las últimas semanas antes del cierre. En un préstamo de tasa variable, suma el tope de tasa; consulta los topes de tasa de interés.
¿Qué costos están en riesgo antes del cierre?
La tarifa de solicitud, el costo de los informes y cualquier depósito no reembolsable se gastan antes de saber si el préstamo va a cerrar. Si el proyecto fracasa, alguien los absorbe. Decide de antemano quién: normalmente el patrocinador, y a veces se le reembolsan de la captación solo si el proyecto cierra. Indica cuál en los documentos de la oferta. Consulta los costos de un proyecto fallido: quién paga.
¿Cómo obtener un número confiable?
- Pide un estimado por escrito de los costos de cierre a cada prestamista, con cada línea de arriba.
- Pregunta por el depósito de bloqueo de tasa: cuánto es, cuándo se paga y en qué condiciones te lo devuelven.
- Pide los montos de escrows y reservas del análisis del prestamista, no una regla general.
- Consigue una cotización del tope en préstamos de tasa variable, cerca de la fecha en que lo vas a comprar, porque los precios cambian con las tasas.
- Agrega un margen. Los honorarios legales del prestamista y los informes suelen pasarse del primer estimado.
Luego pon cada línea en tus fuentes y usos y sigue el calendario del préstamo para saber cuándo cae cada pago. Para saber cómo se fija el monto del préstamo, consulta cómo dimensionan los prestamistas un préstamo para apartamentos.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise no presta ni gestiona préstamos. Ayuda a los patrocinadores a reunir el capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades entre sus amigos y seguidores, y calcula cuánto reunir a partir del precio, el préstamo y los costos que el patrocinador ingresa. DoorRaise forma la LLC del proyecto, prepara los documentos de la oferta, presenta el Form D y verifica la acreditación de cada inversionista, en proyectos 506(b) y 506(c). Los inversionistas aportan por transferencia bancaria a la cuenta de escrow en Enterprise Bank & Trust. DoorRaise cobra dos tarifas fijas: $1,500 para empezar (no reembolsable) y $5,000 al año por administración, y el primer año se paga al cierre con el dinero reunido y solo si el proyecto cierra. Por defecto, el proyecto le reembolsa al patrocinador la tarifa inicial al cierre.
Cuando tengas el estimado de tu prestamista, usa el planificador de captación gratuito y empieza tu proyecto.
Preguntas frecuentes
¿Cuáles son los costos de cierre típicos de un préstamo comercial para apartamentos?
Incluyen la tarifa de originación, los costos de solicitud e informes de terceros, los honorarios legales del prestamista y del prestatario, el título y el levantamiento, los cargos de registro, y los escrows y las reservas. Pide a cada prestamista un estimado por escrito; los montos varían según el prestamista, el tamaño del préstamo y la ubicación.
¿La tarifa de originación es lo mismo que los puntos?
Normalmente sí. Una tarifa de originación de 1% del préstamo suele llamarse un punto. Algunos prestamistas también cobran una tarifa de corredor o una tarifa de salida, que son aparte.
¿Los escrows y las reservas son costos de cierre?
Son efectivo que se debe al cierre, pero no son tarifas. El dinero se guarda para los impuestos, el seguro y las reparaciones de la propiedad, y se queda con ella.
¿Quién paga los honorarios legales del prestamista?
El prestatario, en casi todos los préstamos comerciales. Pide un estimado o un tope desde el principio.
¿Qué pasa con los costos del préstamo si el proyecto no cierra?
Las tarifas y los costos de informes ya pagados normalmente se pierden. Los depósitos de bloqueo de tasa dependen del acuerdo de bloqueo. Decide de antemano si los absorbe el patrocinador.
Fuentes
- Fannie Mae Multifamily Selling and Servicing Guide (en inglés)
- Freddie Mac Multifamily, hoja de términos Optigo Conventional Small (en inglés)
- HUD, Multifamily Accelerated Processing Guide (en inglés)
Este artículo es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Los montos del ejemplo son ilustrativos; cada prestamista fija sus propias tarifas y requisitos. DoorRaise no es un prestamista, despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones ni portal de financiamiento.