Préstamo sobre costo y préstamo sobre valor en un proyecto de apartamentos
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El préstamo sobre valor (LTV) es el préstamo dividido entre el valor de la propiedad. El préstamo sobre costo (LTC) es el préstamo dividido entre el costo total del proyecto: el precio de compra más el presupuesto de renovación, los costos de cierre y las reservas. Los prestamistas de agencia normalmente dimensionan un préstamo según el valor. Los prestamistas puente y de construcción suelen dimensionarlo según el costo. Muchos aplican ambos y prestan el monto menor. La respuesta le importa a un patrocinador porque cada dólar que el prestamista no presta es un dólar de capital que debes captar. DoorRaise ayuda a los patrocinadores a captar ese capital, y esta publicación muestra cómo la matemática del prestamista fija la cifra.
Esta publicación forma parte de nuestra guía sobre la sindicación de bienes raíces. Va junto a debt yield, préstamo puente frente a préstamo de agencia y fuentes y usos. Los programas de los prestamistas cambian. La información está vigente a octubre de 2026.
¿Cuáles son las fórmulas?
LTV = monto del préstamo / valor de la propiedad
LTC = monto del préstamo / costo total del proyecto
El valor suele ser el valor de avalúo o el precio de compra, el que el prestamista indique que rige (a menudo el menor). El costo total del proyecto es el precio de compra más la renovación planeada, los costos de cierre, las tarifas, las reservas de intereses y otros costos que el prestamista cuente. Pregunta al prestamista exactamente qué cuenta como costo.
Los prestamistas también usan el LTARV (préstamo sobre el valor después de las reparaciones) en préstamos de valor agregado, que mide el préstamo frente al valor esperado una vez terminado el trabajo. Ese valor es una estimación.
Un ejemplo de valor agregado (con cifras ficticias)
Un patrocinador comprará un edificio de apartamentos y lo renovará.
| Concepto | Monto |
|---|---|
| Precio de compra | $10,000,000 |
| Presupuesto de renovación | $1,500,000 |
| Costos de cierre, tarifas y reservas | $500,000 |
| Costo total del proyecto | $12,000,000 |
| Valor de avalúo en su estado actual | $10,200,000 |
El prestamista ofrece un máximo de 75% de LTC y 70% de LTV sobre el valor actual. Presta el menor de los dos resultados.
| Prueba | Cálculo | Préstamo máximo |
|---|---|---|
| LTC | 75% x $12,000,000 | $9,000,000 |
| LTV | 70% x $10,200,000 | $7,140,000 |
| Préstamo (el menor de los dos) | $7,140,000 |
El capital necesario es $12,000,000 - $7,140,000 = $4,860,000, más cualquier retención del prestamista. Si la prueba de LTV fuera de 80%, el tope por LTV sería $8,160,000 y el capital sería $3,840,000. Un solo término del prestamista mueve la captación en cerca de $1,000,000. Estas cifras son ficticias y sirven para mostrar los pasos.
Muchos prestamistas puente financian los costos de renovación en desembolsos posteriores, después de hacer el trabajo. En ese caso, puede que necesites tener el efectivo desde el principio. Pregunta cómo financia el prestamista las mejoras de capital.
¿Qué prestamistas usan cuál?
| Tipo de préstamo | Enfoque común de dimensionamiento | También se prueba |
|---|---|---|
| Agencia (Fannie Mae, Freddie Mac) | Valor (LTV) e ingresos | DSCR y, en algunos prestamistas, debt yield |
| HUD | Valor e ingresos, con reglas propias | DSCR |
| Puente | Costo (LTC) y valor después de la reparación | Debt yield, reserva de intereses |
| Construcción | Costo (LTC) | Valor al terminar |
| Banco o cooperativa de crédito | Valor (LTV) | DSCR, solidez del prestatario |
Cada programa publica sus propios límites y los cambia. Revisa los términos vigentes. Fannie Mae y Freddie Mac publican los detalles de sus programas; consulta la hoja informativa de propiedades convencionales de Fannie Mae y los préstamos convencionales de saldo pequeño de Freddie Mac.
¿Más apalancamiento significa mejores rendimientos?
Más deuda puede subir el rendimiento del capital cuando el proyecto va bien, pero también sube el pago mensual, baja la cobertura y deja menos margen si caen las rentas o la ocupación. Un proyecto con demasiada deuda puede no pasar una prueba del préstamo o quedarse sin efectivo. Los inversionistas deben ver los términos del préstamo, la cobertura al cierre y qué pasa si cambian las tasas. Consulta topes de tasa de interés en préstamos de tasa variable y préstamos multifamiliares por DSCR.
¿Qué debes hacer antes de fijar tu captación de capital?
- Obtén términos por escrito de al menos dos prestamistas o de un corredor. Pide el LTV, el LTC y cualquier otra prueba.
- Pregunta qué cuenta como costo y cómo se liberan los fondos de renovación.
- Haz la matemática del menor en ambas pruebas.
- Suma las reservas y los costos de la propia captación de capital a tus fuentes y usos.
- Prueba el proyecto con una tasa mayor y rentas menores. Consulta los fundamentos del análisis multifamiliar.
- Fija tu captación mínima y máxima a partir del resultado. Consulta captación mínima y cierre parcial.
Dónde encaja DoorRaise
DoorRaise es una plataforma de tecnología, no un despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones ni portal de financiamiento, y no retiene el dinero de los inversionistas. No gestiona préstamos. Una vez que el patrocinador sabe el capital que necesita, la plataforma genera los documentos de la oferta, gestiona las firmas electrónicas y las verificaciones de inversionistas acreditados, da seguimiento a las transferencias bancarias al escrow en Enterprise Bank & Trust, y presenta el Form D y los avisos estatales. Las tarifas son $1,500 al inicio (no reembolsables) y luego $5,000 al año desde el cierre (solo si el proyecto cierra). Consulta cómo funciona.
Reúne el capital de tu proyecto de apartamentos entre las personas que ya te siguen.
DoorRaise está hecho para edificios de apartamentos de 5 o más unidades: un solo enlace para el proyecto, escrow hasta el cierre y una tabla de comisiones estándar.
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Preguntas frecuentes
¿Cuál es la diferencia entre LTC y LTV?
El LTV mide el préstamo frente al valor de la propiedad. El LTC lo mide frente al costo total de comprar y mejorar la propiedad.
¿Cuál importa más en un préstamo puente?
Los prestamistas puente suelen mirar el costo y el valor esperado después del trabajo, junto con el debt yield o la cobertura. Pide a cada prestamista sus pruebas.
¿El prestamista usa el precio de compra o el avalúo para el LTV?
A menudo el menor de los dos, pero depende del prestamista y del programa. Pregunta cuál rige.
¿Un LTV más alto es mejor?
No necesariamente. Un LTV más alto significa menos capital, pero un pago mayor y un margen más delgado. También debe cumplir las pruebas de ingresos del prestamista.
¿Cómo afecta el LTC a mi captación de capital?
El tope del préstamo fija cuánto del costo total debe financiar el capital. Un tope menor significa más capital para el mismo proyecto.
Fuentes
- Fannie Mae Multifamily: Conventional properties fact sheet (en inglés)
- Freddie Mac Multifamily: Conventional small balance loans (en inglés)
- HUD: Multifamily Accelerated Processing (MAP) Guide (PDF) (en inglés)
Esta publicación es información general a octubre de 2026, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Los ejemplos son ilustraciones simplificadas con cifras ficticias, no una proyección ni una oferta. Los términos de los prestamistas cambian; habla con tu propio prestamista y tus asesores. DoorRaise no es un despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones ni portal de financiamiento.