Debt yield en préstamos de apartamentos: fórmula y ejemplo
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El debt yield es el ingreso operativo neto (NOI) de una propiedad dividido entre el monto del préstamo. Si un edificio de apartamentos genera $900,000 de NOI y el préstamo es de $10,000,000, el debt yield es 9%. Le dice al prestamista qué parte del préstamo podrían pagar los ingresos de la propiedad en un solo año, sin referencia a la tasa de interés, la amortización ni el valor de la propiedad. Muchos prestamistas lo miran junto al DSCR y al LTV, y un proyecto que pasa los otros dos aún puede recibir un préstamo menor por su culpa. DoorRaise apoya a los patrocinadores que captan capital para edificios de apartamentos, y esta publicación trata la métrica del prestamista que encontrarás en ese camino.
Esta publicación forma parte de nuestra guía sobre la sindicación de bienes raíces. Va junto a los préstamos multifamiliares por DSCR y los fundamentos del análisis multifamiliar. La práctica está vigente a octubre de 2026.
¿Cómo se calcula el debt yield?
La fórmula es de una línea:
Debt yield = ingreso operativo neto / monto del préstamo
Usa el NOI que usa el prestamista, que normalmente se basa en los últimos 12 meses de ingresos y gastos o en una cifra proyectada por el prestamista, no en tu pro forma. Consulta relación de rentas (rent roll) y T-12. Los prestamistas suelen aplicar sus propios supuestos de desocupación, tarifa de administración y reservas, así que su NOI puede ser menor que el tuyo.
Un ejemplo (con cifras ficticias)
Un edificio de apartamentos tiene un NOI de $900,000 calculado por el prestamista. Compara tres tamaños de préstamo:
| Monto del préstamo | Debt yield (NOI / préstamo) |
|---|---|
| $8,000,000 | 11.25% |
| $10,000,000 | 9.0% |
| $12,000,000 | 7.5% |
Si un prestamista exige un debt yield de al menos 9%, el préstamo más grande que otorgará con este NOI es $900,000 / 0.09 = $10,000,000. Con un mínimo de 10%, el tope es $9,000,000. El $1,000,000 adicional debe venir del capital, que el patrocinador capta de los inversionistas. Estas cifras son ficticias y sirven para mostrar los pasos.
Debt yield frente a DSCR, LTV y cap rate
| Medida | Fórmula | Qué ignora |
|---|---|---|
| Debt yield | NOI / préstamo | Tasa de interés, amortización, valor |
| DSCR | NOI / pagos anuales de la deuda | El valor y cuánto principal queda |
| LTV | Préstamo / valor | Los ingresos y los pagos |
| Cap rate | NOI / valor | El préstamo |
El DSCR depende de la tasa de interés: una tasa más baja permite al prestamista autorizar un préstamo mayor con la misma cobertura. El debt yield no se mueve con las tasas. Por eso a los prestamistas les gusta cuando las tasas son bajas o van a la baja y una prueba basada en el valor podría permitir demasiada deuda. Cuando el préstamo es igual al valor de la propiedad, el debt yield es igual a la tasa de capitalización (cap rate), lo que conecta ambos. Consulta qué es una buena tasa de capitalización.
¿Cuándo recorta el debt yield tu préstamo?
- Proyectos con tasa baja y precio alto. Una propiedad puede pasar el DSCR y el LTV por una tasa de interés baja y un precio alto, y aun así quedar corta en debt yield.
- Proyectos de valor agregado. Los prestamistas calculan con el NOI de hoy, no con el NOI después de las renovaciones. Un edificio que planeas mejorar puede tener un debt yield débil al cierre. Consulta planes de negocios de valor agregado y préstamo puente frente a préstamo de agencia.
- Refinanciamientos. Un refinanciamiento con retiro de efectivo dimensionado por LTV puede recortarse por el debt yield. Consulta refinanciamiento con retiro de efectivo.
¿Qué puede hacer un patrocinador si el debt yield es muy bajo?
- Aportar más capital para que el préstamo sea menor.
- Subir el NOI antes de que cierre el préstamo (rentas, gastos, desocupación) si se puede demostrar en las cifras que usará el prestamista.
- Preguntar si otro prestamista o tipo de préstamo usa pruebas distintas.
- Revisar el precio de compra. Un precio menor puede subir la relación entre NOI y préstamo.
- Replantear el plan en tus fuentes y usos, porque menos deuda significa más capital por captar.
Dónde encaja DoorRaise
DoorRaise es una plataforma de tecnología, no un despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones ni portal de financiamiento, y no retiene el dinero de los inversionistas. No gestiona préstamos. Una vez que el patrocinador calcula el capital que necesita, la plataforma genera los documentos de la oferta, gestiona las firmas electrónicas y las verificaciones de inversionistas acreditados, da seguimiento a las transferencias bancarias al escrow en Enterprise Bank & Trust, y presenta el Form D y los avisos estatales. Las tarifas son $1,500 al inicio (no reembolsables) y luego $5,000 al año desde el cierre (solo si el proyecto cierra). Consulta cómo funciona.
Reúne el capital de tu proyecto de apartamentos entre las personas que ya te siguen.
DoorRaise está hecho para edificios de apartamentos de 5 o más unidades: un solo enlace para el proyecto, escrow hasta el cierre y una tabla de comisiones estándar.
Para captar el capital de un proyecto, crea tu página de patrocinador.
Preguntas frecuentes
¿Qué es un buen debt yield para un préstamo de apartamentos?
No hay una cifra única. Cada prestamista fija su propio mínimo, y cambia según el prestamista, el tipo de préstamo, el mercado y el periodo. Pide a tu prestamista o corredor el requisito vigente.
¿El debt yield es lo mismo que la tasa de capitalización?
No, pero están relacionados. La tasa de capitalización es el NOI entre el valor. El debt yield es el NOI entre el préstamo. Si el préstamo es igual al valor, son iguales.
¿Por qué los prestamistas usan el debt yield y no solo el DSCR?
El DSCR cambia con las tasas de interés y la amortización. El debt yield no, así que le da al prestamista una vista del préstamo frente al ingreso únicamente.
¿El debt yield usa mi NOI proyectado?
Normalmente no. Los prestamistas usan el NOI de los últimos meses o uno calculado por ellos. Prepárate para una cifra menor que tu pro forma.
¿Dónde aparece el debt yield en el proceso del préstamo?
En la carta de términos o en el análisis del prestamista. Pide a tu corredor las métricas que exige el prestamista desde el principio. Consulta también los préstamos multifamiliares por DSCR.
Fuentes
- Fannie Mae Multifamily: Conventional properties fact sheet (en inglés)
- Freddie Mac Multifamily: Conventional small balance loans (en inglés)
- Investor.gov: Investor bulletin on private placements (en inglés)
Esta publicación es información general a octubre de 2026, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Habla con tu propio prestamista y tus asesores. Los ejemplos son ilustraciones simplificadas con cifras ficticias, no una proyección ni una oferta. DoorRaise no es un despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones ni portal de financiamiento.