Cómo dimensionan los prestamistas un préstamo de apartamentos: LTV, DSCR y debt yield
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Cuánto puedes pedir prestado sobre un edificio de apartamentos es el menor de tres números que calcula el prestamista: el valor de la propiedad por la relación préstamo-valor (LTV) máxima, el préstamo más grande cuyo pago cubre el ingreso del edificio con el índice de cobertura del servicio de deuda (DSCR) mínimo, y el ingreso dividido entre el debt yield mínimo. En un edificio de ejemplo de $10,000,000 con $650,000 de NOI calculado por el prestamista, esas pruebas dan $7,500,000, unos $6,856,000 y unos $7,222,000. El prestamista ofrece el menor, unos $6,856,000, así que el DSCR es la prueba que "manda", y el patrocinador reúne el resto como capital.
Esta publicación es parte de nuestra guía de sindicación de bienes raíces. Muestra las tres pruebas lado a lado y cómo cada una cambia el capital que reúnes. Las cifras son de noviembre de 2026; la tasa y los límites del ejemplo son ilustraciones, no cotizaciones.
Las tres pruebas
| Prueba | Qué limita | Fórmula del préstamo máximo |
|---|---|---|
| Relación préstamo-valor (LTV) | El préstamo como parte del valor de la propiedad | Valor × LTV máximo |
| Índice de cobertura del servicio de deuda (DSCR) | El pago como parte del NOI | (NOI ÷ DSCR mínimo) ÷ constante del préstamo |
| Debt yield | El NOI como parte del préstamo | NOI ÷ debt yield mínimo |
La constante del préstamo es el pago anual por cada dólar prestado. En un esquema a 30 años al 6.5% es de aproximadamente 7.58%. Con pagos de solo interés es igual a la tasa, pero muchos prestamistas dimensionan con un pago con amortización de todos modos. Lee los periodos de solo interés.
Los programas de agencia publicados indican sus límites en hojas de términos: la hoja de términos de préstamos pequeños de Freddie Mac, por ejemplo, indica un DCR mínimo con amortización de 1.25x. Los mínimos de debt yield son más comunes con prestamistas bancarios, de CMBS y de préstamos puente que con préstamos de agencia. Pide a cada prestamista los tres límites por escrito. Para saber más de cada prueba, lee préstamos DSCR, debt yield y préstamo sobre costo vs. préstamo sobre valor.
Un ejemplo resuelto
Un patrocinador compra un edificio en $10,000,000. El avalúo del prestamista coincide con el precio, y el prestamista calcula el NOI en $650,000. Los límites del prestamista son 75% de LTV, 1.25x de DSCR con un pago con amortización a 30 años al 6.5%, y un debt yield de 9.0%. Las cifras son un ejemplo.
- Prueba de LTV: $10,000,000 × 75% = $7,500,000.
- Prueba de DSCR: $650,000 ÷ 1.25 = $520,000 de pago anual máximo. $520,000 ÷ 7.585% = unos $6,856,000.
- Prueba de debt yield: $650,000 ÷ 9.0% = unos $7,222,000.
- Préstamo ofrecido: el menor, unos $6,856,000, es decir, cerca de 68.6% del precio.
El patrocinador había planeado un préstamo de 75%. La prueba de DSCR le quitó unos $644,000, y esa cantidad, más los costos de cierre y las reservas, ahora tiene que salir de los inversionistas. Lee fuentes y usos para ver el número completo del capital.
¿Qué puedes cambiar cuando manda el DSCR?
- Una tasa más baja. Una compra de puntos para bajar la tasa, un plazo más corto o un prestamista distinto bajan la constante del préstamo. Al 6.0% (constante de aproximadamente 7.19%), el mismo NOI sostiene unos $7,227,000.
- Una amortización más larga. Un esquema más largo baja la constante. No todos los programas lo ofrecen.
- Dimensionar con solo interés. Algunos prestamistas dimensionan en parte con pagos IO. Eso aumenta el préstamo, pero también el riesgo cuando termina el IO.
- Una estructura distinta. El financiamiento del vendedor o un préstamo asumido pueden tener una tasa más baja; lee asumir el préstamo del vendedor.
- Más capital. Muchas veces es la respuesta honesta: reunir más, o pagar menos por el edificio.
Lo que no puedes cambiar es el NOI del prestamista argumentando a favor de la proyección. Los prestamistas calculan lo que el edificio gana, normalmente con los impuestos ajustados al precio y las reservas descontadas; lee cómo calcular el cap rate para ver los mismos ajustes.
¿Por qué no coinciden las tres pruebas?
Cada una protege al prestamista de un riesgo distinto:
- El LTV protege contra una caída del valor: debe haber suficiente capital debajo del préstamo para absorberla.
- El DSCR protege contra una caída del ingreso: el edificio debe seguir pagando el préstamo si el NOI baja.
- El debt yield protege contra ambas sin depender de la tasa ni del avalúo: pregunta cuánto ganaría el prestamista con su dinero si se quedara con el edificio.
Cuando las tasas son altas, la prueba de DSCR es la que muerde primero porque el pago es grande. Cuando los cap rates son bajos y los precios altos, puede morder primero el LTV. Como la prueba que manda cambia con el mercado, dimensiona cada proyecto con las tres.
¿Cuándo se hacen las pruebas?
El prestamista dimensiona el préstamo en la solicitud con un NOI preliminar, y de nuevo después de su avalúo y los informes de terceros, cerca del cierre. El préstamo puede reducirse entre esas dos fechas si el avalúo sale bajo o el NOI del prestamista baja. Por eso muchos patrocinadores reúnen un poco más de lo que el plan necesita; lee el calendario de un préstamo de apartamentos y los informes de terceros.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise no presta ni gestiona préstamos. Ayuda a los patrocinadores a reunir el capital que deja el préstamo, con sus amigos y seguidores, para edificios de apartamentos de 5 o más unidades. El patrocinador ingresa el precio, el préstamo y unos pocos números más, y DoorRaise calcula cuánto reunir y las proyecciones de la página del proyecto. DoorRaise forma la LLC del proyecto, prepara los documentos de la oferta, presenta el Form D y verifica la acreditación de cada inversionista, en proyectos 506(b) y 506(c). Los inversionistas envían su dinero por transferencia bancaria a una cuenta de escrow en Enterprise Bank & Trust. DoorRaise cobra dos tarifas fijas: $1,500 al inicio (no reembolsable) y $5,000 al año por administración, y el primer año se paga al cierre con el dinero reunido y solo si el proyecto cierra.
Revisa tu préstamo con las tres pruebas en la calculadora gratuita de cap rate y DSCR y luego empieza tu proyecto.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto puedo pedir prestado sobre un edificio de apartamentos?
El menor de tres montos: el valor por el LTV máximo del prestamista, el préstamo cuyo pago cubre el NOI con el DSCR mínimo, y el NOI dividido entre el debt yield mínimo. Pide al prestamista los tres límites.
¿Qué es una restricción que manda en el dimensionamiento de un préstamo?
Es la prueba que produce el monto de préstamo más bajo. Esa prueba fija el préstamo, y las otras dos tienen margen de sobra.
¿Por qué mi préstamo es menor que 75% del precio?
Normalmente porque la prueba de DSCR o la de debt yield da un número menor que la de LTV, o porque el NOI o el avalúo del prestamista son menores que los tuyos.
¿Los prestamistas usan el precio de compra o el avalúo para el LTV?
Muchos usan el menor de los dos en una compra. Pregunta a tu prestamista cuál, por escrito.
¿Una tasa de interés más baja aumenta el monto del préstamo?
Sí, cuando el DSCR es la prueba que manda. Una tasa más baja reduce la constante del préstamo, así que el mismo NOI sostiene un préstamo mayor. No ayuda cuando mandan el LTV o el debt yield.
Fuentes
- Freddie Mac Multifamily, hoja de términos Optigo Conventional Small (en inglés)
- Fannie Mae Multifamily Selling and Servicing Guide, Section 905.02 Underwritten DSCR (en inglés)
- Fannie Mae Multifamily, préstamos hipotecarios de tasa fija (en inglés)
Este artículo es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. El préstamo, la tasa y los límites del ejemplo son ilustrativos; cada prestamista fija sus propios términos. DoorRaise no es un prestamista, despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones ni portal de financiamiento.