Cómo calcular la tasa de capitalización de un edificio de apartamentos
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Para calcular la tasa de capitalización (cap rate) de un edificio de apartamentos, divide un año de ingreso operativo neto (NOI) entre el precio de compra: cap rate = NOI ÷ precio. Un edificio con $592,000 de NOI y un precio de $8,000,000 tiene una tasa de capitalización de 7.40%. La fórmula toma diez segundos. El trabajo está en decidir qué NOI usar, porque el mismo edificio puede mostrar un cap rate de entre 7.3% y 9.0%, según de quién sean los números de los que partas.
Esta publicación es parte de nuestra guía de sindicación de bienes raíces. Muestra cómo calcular un cap rate. Para juzgar si un cap rate es justo para el mercado, lee qué es un buen cap rate. Las reglas y las cifras son de noviembre de 2026.
¿Cuál es la fórmula del cap rate?
La tasa de capitalización es el rendimiento que ganaría un comprador en un año si pagara todo en efectivo:
| Lo que sabes | Lo que quieres | Fórmula |
|---|---|---|
| NOI y precio | Cap rate | NOI ÷ precio |
| NOI y cap rate de mercado | Precio | NOI ÷ cap rate |
| Precio y cap rate de mercado | El NOI que implica el precio | Precio × cap rate |
El NOI parte de la renta que el edificio podría cobrar si todas las unidades estuvieran rentadas a su renta actual (renta bruta potencial). Resta la desocupación, las concesiones y la morosidad, suma otros ingresos como estacionamiento, lavandería y reembolsos de servicios, y luego resta los gastos de operación: impuestos prediales, seguro, reparaciones, nómina, servicios, administración y gastos generales. Nuestra guía del ingreso operativo neto explica qué va en cada línea.
Deja fuera el pago de la hipoteca, la depreciación, el impuesto sobre la renta del dueño y los proyectos de capital, como un techo nuevo. Son costos reales, pero pertenecen al dueño y al financiamiento, no a la operación del edificio, y si los incluyes los cap rates dejan de ser comparables.
¿Cómo se calcula, línea por línea?
Este es un edificio de 40 unidades que se ofrece en $8,000,000. Las cifras son un ejemplo, no una propiedad real.
- Renta bruta potencial: $1,200,000 (40 unidades, en promedio $2,500 al mes).
- Desocupación, concesiones y pérdida por crédito: menos $84,000 (7%).
- Otros ingresos: más $60,000.
- Ingreso bruto efectivo: $1,176,000.
- Gastos de operación (últimos 12 meses): menos $540,000, incluidos $96,000 de impuestos prediales.
- NOI: $636,000.
- Cap rate: $636,000 ÷ $8,000,000 = 7.95%.
Ese es el cap rate histórico, armado con el estado de resultados de los últimos 12 meses del vendedor (el T12). Antes de confiar en él, compara el T12 con la relación de rentas y con los depósitos bancarios; lee cómo leer una relación de rentas y el T12.
¿Cuál es el cap rate correcto?
El mismo edificio da una respuesta distinta según el NOI que uses. Estas son las cinco versiones que te vas a encontrar:
| Versión | Qué cambia | NOI | Cap rate a $8,000,000 |
|---|---|---|---|
| Proyección del vendedor | Rentas de mercado en todas las unidades, gastos más bajos | $720,000 | 9.00% |
| Últimos 3 meses, anualizados | Los aumentos de renta recientes cuentan por un año completo | $660,000 | 8.25% |
| Últimos 12 meses | Lo que el edificio realmente ganó el año pasado | $636,000 | 7.95% |
| Histórico ajustado por impuestos | Impuestos prediales ajustados al precio de compra ($140,000 en lugar de $96,000) | $592,000 | 7.40% |
| Calculado por el prestamista | Ajustado por impuestos, más $250 por unidad de reservas de reemplazo | $582,000 | 7.28% |
La diferencia entre la fila de arriba y la de abajo es de 1.72 puntos porcentuales. En este edificio, es la diferencia entre un precio de $8,000,000 y uno de unos $6,467,000 con el mismo cap rate de 9.00%.
Cuál usar: fija el precio del proyecto con el NOI histórico ajustado por impuestos, porque describe lo que el edificio ganará bajo tu propiedad desde el primer día. Usa la proyección solo para mostrar el valor que esperas agregar, y márcala como tal. Muchos estados vuelven a valuar los impuestos prediales cuando se vende un edificio; lee la revaluación del impuesto predial en el análisis. Los prestamistas suelen calcular su propio NOI con las reservas descontadas, así que espera que su número sea el más bajo.
¿Cómo se trabaja al revés desde un cap rate de mercado?
Los corredores y los valuadores suelen partir del mercado: "los edificios como este se venden a un cap rate de 7%". Para convertir eso en un precio, divide el NOI entre el cap rate.
- Con el NOI ajustado por impuestos de $592,000 y un cap rate de mercado de 7.00%, el edificio vale unos $8,457,000.
- Con el mismo NOI y un cap rate de 7.50%, vale unos $7,893,000.
Medio punto de cambio en el cap rate movió el valor unos $564,000, es decir, 7%. Por esa sensibilidad, el cap rate de salida en una proyección de venta merece tanta atención como el precio de compra; lee el supuesto del cap rate de salida.
Para encontrar el NOI que implica un precio, multiplica: $8,000,000 × 7.00% = $560,000. Si hoy el edificio gana menos que eso, el precio supone un crecimiento que tendrás que crear.
¿Qué errores vuelven engañoso a un cap rate?
- Mezclar versiones de NOI. Comparar tu cap rate histórico con el cap rate proyectado de un vendedor en una venta comparable es comparar dos cosas distintas.
- Omitir la administración. Un vendedor que administra por su cuenta puede no mostrar tarifa de administración. Un comprador que paga a un administrador debe sumarla.
- Contar ingresos únicos. Los pagos de seguros, la compra de un contrato de renta o el cobro de rentas atrasadas inflan el NOI de un año.
- Ignorar el ajuste de impuestos. En un edificio comprado muy por encima de su valor catastral, suele ser la corrección individual más grande.
- Tratar los proyectos de capital como gastos, o al revés. Cambiar un techo no es un gasto de operación; una reparación recurrente sí. Lee reparaciones vs. mejoras de capital.
¿Cómo encaja el cap rate con el resto del análisis?
El cap rate es una foto de un año, pagando todo en efectivo. No dice nada del préstamo, el crecimiento, la renovación ni la venta. Para ver cómo cambia el panorama con la deuda, compara el cap rate con el costo de interés del préstamo; lee apalancamiento positivo y negativo. Para ver qué agrega una renovación, compara el cap rate con el rendimiento sobre tu costo total; lee rendimiento sobre costo vs. cap rate. Nuestra publicación de lo básico del análisis los conecta todos.
Puedes revisar cualquiera de los números de arriba con nuestra calculadora gratuita de cap rate y DSCR.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir el capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades con sus amigos y seguidores. El patrocinador ingresa unos pocos números del proyecto y DoorRaise calcula el resto de la página del proyecto, forma la LLC del proyecto, prepara los documentos de la oferta, presenta el Form D y verifica la acreditación de cada inversionista, en proyectos 506(b) y 506(c). Los inversionistas envían su dinero por transferencia bancaria a una cuenta de escrow en Enterprise Bank & Trust. DoorRaise cobra dos tarifas fijas: $1,500 al inicio (no reembolsable) y $5,000 al año por administración, y el primer año se paga al cierre con el dinero reunido y solo si el proyecto cierra.
Cuando tu cap rate se sostenga con números históricos ajustados por impuestos, empieza tu proyecto.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la fórmula del cap rate?
La tasa de capitalización es el ingreso operativo neto dividido entre el precio de compra o el valor. Por ejemplo, $592,000 de NOI sobre un precio de $8,000,000 es un cap rate de 7.40%.
¿Se incluye el pago de la hipoteca al calcular el cap rate?
No. El NOI se calcula antes del servicio de la deuda, así que el cap rate es el mismo si el comprador paga en efectivo o pide un préstamo. El efecto del préstamo aparece en el rendimiento sobre el efectivo invertido y en el índice de cobertura del servicio de deuda.
¿Debo usar el NOI histórico o el proyectado?
Usa el NOI de los últimos 12 meses con los impuestos prediales ajustados a tu precio de compra para fijar el precio. Muestra el NOI proyectado por separado, como el valor que esperas agregar, y márcalo como una proyección.
¿Las reservas de reemplazo se incluyen en el NOI?
Depende de quién calcule. Muchos prestamistas descuentan las reservas de reemplazo cuando calculan el NOI, mientras que los corredores suelen citar el NOI antes de reservas. Indica cuál usaste.
¿Cómo encuentro el valor de una propiedad a partir del cap rate?
Divide el NOI entre el cap rate. Un edificio con $592,000 de NOI a un cap rate de 7.00% vale unos $8,457,000.
Fuentes
- Fannie Mae Multifamily Selling and Servicing Guide (en inglés)
- Freddie Mac Multifamily, hoja de términos Optigo Conventional Small (en inglés)
- IRS Publication 527, Residential Rental Property (en inglés)
Este artículo es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. El edificio del ejemplo y sus cifras son ilustrativos. DoorRaise no es un prestamista, despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones ni portal de financiamiento.