Apalancamiento negativo en proyectos de apartamentos: cuando la deuda baja su rendimiento
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El apalancamiento negativo ocurre cuando pedir prestado reduce el rendimiento en efectivo de un proyecto de apartamentos en lugar de aumentarlo. Sucede cuando el préstamo cuesta cada año, como porcentaje del monto prestado, más de lo que gana el edificio como porcentaje de su precio. La prueba rápida: compare el cap rate con la constante del préstamo (el pago anual del préstamo dividido entre el monto del préstamo). Si la constante es mayor, cada dólar prestado gana menos de lo que cuesta y el apalancamiento es negativo.
Esta publicación es parte de nuestra guía de sindicación de bienes raíces. Explica la prueba y recorre cuatro préstamos sobre un mismo edificio. Las cifras son de noviembre de 2026; las tasas de los ejemplos son ilustraciones, no cotizaciones.
¿Cuál es la fórmula?
El rendimiento sobre el efectivo invertido del capital es:
rendimiento apalancado = cap rate + (cap rate − constante del préstamo) × (préstamo ÷ capital)
Cuando el cap rate es mayor que la constante del préstamo, el segundo término suma al rendimiento. Cuando es menor, resta. Mientras más se pide prestado, mayor es el efecto en cualquiera de los dos sentidos. Esto ignora los costos de cierre y las reservas, que bajan aún más el número real.
La constante de un préstamo con amortización completa depende de la tasa y del plazo de amortización. En un esquema a 30 años, una tasa de 5.0% tiene una constante de aproximadamente 6.44%, una tasa de 6.0% de aproximadamente 7.19% y una tasa de 6.5% de aproximadamente 7.58%. Con pagos de solo interés, la constante es igual a la tasa.
Un ejemplo resuelto: un edificio, cuatro préstamos
Un edificio cuesta $10,000,000 y genera $600,000 de NOI, un cap rate de 6.00%. El comprador pide prestados $6,500,000 (65% del precio) y aporta $3,500,000 de capital. Las cifras son un ejemplo.
| Préstamo | Constante del préstamo | Pago anual | Flujo de efectivo después del préstamo | Rendimiento sobre el efectivo invertido | Apalancamiento |
|---|---|---|---|---|---|
| Ninguno (todo en efectivo, $10,000,000 de capital) | n/a | $0 | $600,000 | 6.00% | n/a |
| 6.5%, amortización a 30 años | 7.58% | $493,013 | $106,987 | 3.06% | Negativo |
| 6.5%, solo interés | 6.50% | $422,500 | $177,500 | 5.07% | Negativo |
| 5.0%, amortización a 30 años | 6.44% | $418,721 | $181,279 | 5.18% | Negativo |
| 5.0%, solo interés | 5.00% | $325,000 | $275,000 | 7.86% | Positivo |
Dos cosas destacan. Primero, un préstamo de 5.0% sobre un edificio con cap rate de 6.0% sigue dando apalancamiento negativo una vez que se amortiza, porque la constante (6.44%) es mayor que el cap rate. Si solo se mirara la tasa de interés, esto habría pasado inadvertido. Segundo, solo el préstamo de solo interés al 5.0% supera el rendimiento en efectivo, y solo mientras dura el periodo de solo interés. Lea los periodos de solo interés en préstamos de apartamentos para ver qué pasa después.
¿Por qué alguien compraría con apalancamiento negativo?
Porque el rendimiento en efectivo del primer año no es todo el rendimiento. Un comprador puede aceptar el apalancamiento negativo hoy cuando:
- El ingreso va a crecer. Si el NOI del ejemplo sube de $600,000 a $700,000 con renovaciones y aumentos de renta, el rendimiento sobre el efectivo invertido del préstamo amortizable al 6.5% sube de 3.06% a aproximadamente 5.91%.
- El préstamo se va pagando. La amortización acumula capital cada año, y eso se refleja en la venta o el refinanciamiento, no en las distribuciones.
- El comprador espera refinanciar. Una tasa más baja más adelante reduciría la constante del préstamo. Es una apuesta sobre las tasas, y nadie puede prometerla.
- Se espera que los precios suban. Un cap rate de salida más bajo eleva el precio de venta. Es la razón más débil, porque depende del mercado y no del plan de negocios.
Cada razón es legítima como parte de un plan. Lo que importa es si el plan sigue funcionando cuando esa razón no se cumple. Nuestra publicación sobre análisis de sensibilidad muestra cómo ponerlo a prueba.
¿Es común el apalancamiento negativo en 2026?
Se volvió común después de que subieron las tasas de interés en 2022 y 2023, cuando las constantes de los préstamos superaron los cap rates a los que se vendían muchos edificios de apartamentos. No publicamos una cifra de todo el mercado, porque los cap rates y los términos de los préstamos varían según el mercado, el edificio y el prestamista, y cambian cada mes. Para revisar un proyecto específico, compare su cap rate de entrada con la constante de la cotización real de su préstamo. Nuestra publicación sobre los cap rates y el bono del Tesoro a 10 años explica cómo se mueven juntos.
Preguntas para hacerle a un patrocinador sobre el apalancamiento
- ¿Cuál es el cap rate de entrada, sobre el NOI histórico ajustado por impuestos? (Lea cómo calcular el cap rate.)
- ¿Cuál es la constante del préstamo real, durante y después de cualquier periodo de solo interés?
- ¿El apalancamiento es positivo o negativo en el año 1? ¿Y en el primer año de amortización?
- ¿Qué supuesto vuelve positivo el proyecto: el crecimiento del NOI, el refinanciamiento o el cap rate de salida? ¿Cuánto debe cumplirse?
- ¿Cómo se ven las distribuciones si ese supuesto llega dos años tarde?
Un patrocinador con un plan sólido puede responder cada pregunta con un número. Ninguna proyección es una promesa, y toda inversión puede perder dinero.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades con sus amigos y seguidores. La página del proyecto muestra a los inversionistas los rendimientos proyectados que DoorRaise calcula a partir de los datos del patrocinador, después de las tarifas de DoorRaise. DoorRaise forma la LLC del proyecto, prepara los documentos de la oferta, presenta el Form D y verifica la acreditación de cada inversionista, en proyectos 506(b) y 506(c). Los inversionistas envían su dinero por transferencia bancaria a una cuenta de escrow en Enterprise Bank & Trust. DoorRaise cobra dos tarifas fijas: $1,500 al inicio (no reembolsable) y $5,000 al año por administración, y el primer año se paga al cierre con el dinero reunido y solo si el proyecto cierra.
Revise el apalancamiento de su próximo proyecto con la calculadora gratuita de cap rate y DSCR y luego empiece su proyecto.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el apalancamiento negativo en bienes raíces?
Es pedir prestado de una forma que reduce el rendimiento sobre el capital, porque el costo anual del préstamo, como porcentaje del préstamo, es mayor que el rendimiento de la propiedad, como porcentaje de su precio.
¿Cómo se sabe si el apalancamiento es positivo o negativo?
Compare el cap rate con la constante del préstamo. Si el cap rate es mayor, el apalancamiento es positivo. Si la constante del préstamo es mayor, el apalancamiento es negativo.
¿Por qué usar la constante del préstamo y no la tasa de interés?
La constante incluye el capital además del interés, así que es el costo anual real en efectivo del préstamo. En un esquema a 30 años es mayor que la tasa, y por eso un préstamo con una tasa por debajo del cap rate aún puede tener apalancamiento negativo.
¿Un proyecto con apalancamiento negativo puede ser una buena inversión?
Puede, si el crecimiento del ingreso, el pago del préstamo o una venta posterior compensan el menor flujo de efectivo de los primeros años. El riesgo es mayor, porque el rendimiento depende más de cosas que podrían no ocurrir.
¿La deuda de solo interés corrige el apalancamiento negativo?
Solo durante el periodo de solo interés, y solo cuando la tasa es menor que el cap rate. Cuando empieza la amortización, la constante del préstamo sube y el apalancamiento puede volver a ser negativo.
Fuentes
- Fannie Mae Multifamily, préstamos hipotecarios de tasa fija (en inglés)
- Freddie Mac Multifamily, hoja de términos Optigo Conventional Small (en inglés)
- Federal Reserve Bank of New York, datos de la Secured Overnight Financing Rate (en inglés)
Este artículo es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. El edificio, los préstamos y las tasas del ejemplo son ilustrativos. DoorRaise no es un prestamista, despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones ni portal de financiamiento.