Periodos de solo interés en préstamos de apartamentos: cómo funcionan y cuánto cuestan
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Un periodo de solo interés (IO, por interest-only) es la parte del plazo de un préstamo de apartamentos en la que el deudor paga solo interés y nada de capital. El pago es menor, así que el flujo de efectivo y el índice de cobertura del servicio de deuda (DSCR) se ven más fuertes. Cuando termina el periodo IO, el préstamo empieza a amortizarse y el pago sube: en un préstamo de $7,000,000 al 6.0% con un esquema a 30 años, pasa de $420,000 a unos $503,600 al año, un salto de cerca de 20%. Como no se paga capital durante los años de IO, se debe una parte mayor del préstamo cuando el edificio se vende o se refinancia.
Esta publicación es parte de nuestra guía de sindicación de bienes raíces. Recorre un préstamo con tres opciones de IO. Las cifras son de noviembre de 2026; la tasa es una ilustración, no una cotización.
¿Cuánto menor es un pago de solo interés?
Toma un préstamo de $7,000,000 al 6.0% sobre un edificio con $650,000 de NOI. Las cifras son un ejemplo.
| Tipo de pago | Pago anual | DSCR (NOI ÷ pago) | Flujo de efectivo después del préstamo |
|---|---|---|---|
| Solo interés | $420,000 | 1.55x | $230,000 |
| Con amortización, esquema a 30 años | $503,622 | 1.29x | $146,378 |
El pago IO es unos $83,600 menor al año. Sobre $3,000,000 de capital de los inversionistas, solo esa diferencia equivale a unos 2.8 puntos porcentuales de rendimiento sobre el efectivo invertido. Por eso las proyecciones con deuda IO muestran distribuciones más altas en los primeros años.
¿Qué pasa cuando termina el periodo IO?
El pago sube al monto con amortización en la fecha que indican los documentos del préstamo. Ese día no cambia nada en el edificio, así que el pago más alto tiene que salir de un NOI más alto. En el ejemplo, si el NOI sigue en $650,000 cuando termina el IO, las distribuciones bajan unos $83,600 al año y el DSCR cae de 1.55x a 1.29x.
Si el prestamista además mide el DSCR para una retención de flujo (cash sweep) o una reserva obligatoria, la caída puede activarla; lee las retenciones de flujo y los límites de DSCR. En los préstamos de tasa flotante, el aumento del pago puede coincidir con una tasa más alta, y eso agrava el salto; lee los topes de tasa en préstamos de tasa flotante.
Qué revisar: el mes en que termina el IO, el esquema de amortización que empieza entonces (30 años desde esa fecha, o los años restantes de un esquema original) y el NOI proyectado de ese mes frente al pago con amortización.
¿Cómo cambia el IO el saldo al vender?
En un préstamo a 10 años de $7,000,000 al 6.0%, el saldo que se debe en el año 10 depende de cuántos años fueron de IO:
| Estructura | Saldo en el año 10 | Capital pagado |
|---|---|---|
| IO por todo el plazo (10 años) | $7,000,000 | $0 |
| 5 años de IO, luego amortización a 30 años | $6,513,805 | $486,195 |
| Con amortización desde el día 1, esquema a 30 años | $5,858,001 | $1,141,999 |
Cada dólar que no se paga es un dólar menos en lo que reciben los inversionistas en la venta. El IO mueve dinero de la venta a las distribuciones de los primeros años. Ninguna de las dos opciones es incorrecta; es un intercambio que el patrocinador debe explicar. Nuestra publicación sobre qué pasa cuando se vende una sindicación muestra cómo se descuenta el pago del préstamo del precio de venta.
¿Cuándo conviene el IO?
- Planes de valor agregado (value-add). Pagos más bajos mientras se renuevan las unidades y el ingreso está temporalmente reducido.
- Plazos cortos. Si el plan es vender o refinanciar antes de que termine el periodo IO, el pago de capital habría sido pequeño de todos modos.
- Bajo apalancamiento. Los prestamistas suelen permitir un IO más largo en préstamos con menor relación préstamo-valor, donde el riesgo es menor.
El IO es más débil cuando es la única razón por la que el proyecto muestra distribuciones aceptables. Si un proyecto solo funciona durante los años de IO, no funciona.
Cómo deciden los prestamistas sobre el IO
Los prestamistas dimensionan los préstamos con IO usando sus propias pruebas, que a menudo incluyen un DSCR con amortización aunque el pago sea IO, y pueden exigir menor apalancamiento o un DSCR más alto para más años de IO. Fannie Mae y Freddie Mac publican términos de programa que incluyen opciones de IO, y los bancos fijan los suyos. Pide a cada prestamista por escrito: el número de meses de IO, el DSCR con el que prueba y si el periodo IO depende del apalancamiento o de alcanzar una meta. Para ver cómo se combinan el DSCR, la relación préstamo-valor y el debt yield para fijar el monto del préstamo, lee cómo dimensionan los prestamistas un préstamo de apartamentos.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise no presta ni gestiona préstamos. Ayuda a los patrocinadores a reunir el capital que va encima del préstamo, con sus amigos y seguidores, para edificios de apartamentos de 5 o más unidades, y calcula las proyecciones de la página del proyecto a partir de los datos del patrocinador, incluidos los pagos del préstamo. DoorRaise forma la LLC del proyecto, prepara los documentos de la oferta, presenta el Form D y verifica la acreditación de cada inversionista, en proyectos 506(b) y 506(c). Los inversionistas envían su dinero por transferencia bancaria a una cuenta de escrow en Enterprise Bank & Trust, y las distribuciones son trimestrales por defecto. DoorRaise cobra dos tarifas fijas: $1,500 al inicio (no reembolsable) y $5,000 al año por administración, y el primer año se paga al cierre con el dinero reunido y solo si el proyecto cierra.
Prueba tu préstamo con y sin IO en la calculadora gratuita de cap rate y DSCR y luego empieza tu proyecto.
Preguntas frecuentes
¿Qué es un periodo de solo interés en un préstamo comercial?
Es un número determinado de meses al inicio del préstamo en los que el deudor paga solo interés. Cuando termina, los pagos incluyen capital según un esquema de amortización.
¿Cuánto duran los periodos de solo interés en préstamos de apartamentos?
Van desde ninguno hasta todo el plazo del préstamo, según el prestamista, el programa y el apalancamiento. Los periodos IO parciales de unos años en un préstamo a 10 años son comunes; pide a cada prestamista sus términos.
¿Un préstamo de solo interés mejora el DSCR?
Sí, mientras dura el periodo IO, porque el pago es menor. Muchos prestamistas también miden el DSCR con un pago con amortización, así que el IO no siempre aumenta el monto del préstamo.
¿Un préstamo de solo interés es más riesgoso?
Aumenta el riesgo al final del periodo IO, cuando sube el pago, y al vender, cuando se debe una parte mayor del préstamo. El riesgo es manejable si el plan llega a tiempo a un NOI que cubra el pago con amortización.
¿Cómo calculo un pago de solo interés?
Multiplica el monto del préstamo por la tasa de interés anual. Un préstamo de $7,000,000 al 6.0% tiene un pago IO anual de $420,000, o $35,000 al mes.
Fuentes
- Fannie Mae Multifamily, préstamos hipotecarios de tasa fija (en inglés)
- Freddie Mac Multifamily, hoja de términos de préstamos de tasa fija (en inglés)
- Fannie Mae Multifamily Selling and Servicing Guide (en inglés)
Este artículo es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. El préstamo y la tasa del ejemplo son ilustrativos. DoorRaise no es un prestamista, despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones ni portal de financiamiento.