¿Qué es la constante del préstamo? Tabla para préstamos de apartamentos
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La constante del préstamo (loan constant, también llamada constante hipotecaria) es un año de pagos del préstamo dividido entre el monto del préstamo: constante del préstamo = servicio de la deuda anual ÷ monto del préstamo. Es la parte del préstamo que pagas cada año, capital e intereses juntos. Un préstamo de $5,000,000 al 6.5% con amortización a 30 años cuesta cerca de $379,241 al año, una constante del préstamo de cerca de 7.58%. Con pagos de solo intereses, la constante es igual a la tasa de interés.
Esta publicación es parte de nuestra guía de sindicación de bienes raíces. Da la fórmula, una tabla de constantes y los tres usos que les dan los patrocinadores. Las cifras son de noviembre de 2026.
¿Cuál es la fórmula?
Para un préstamo que se amortiza por completo con pagos mensuales:
loan constant = 12 × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)
donde r es la tasa mensual (la tasa anual ÷ 12) y n es el número de pagos mensuales. Una hoja de cálculo lo hace en un solo paso: =PMT(rate/12, years*12, -1) * 12 da la constante de un préstamo de $1.
Tabla de la constante del préstamo
Constante anual del préstamo por tasa y amortización, con pagos mensuales:
| Tasa | 25 años | 30 años | 35 años | Solo intereses |
|---|---|---|---|---|
| 5.0% | 7.02% | 6.44% | 6.06% | 5.00% |
| 5.5% | 7.37% | 6.81% | 6.44% | 5.50% |
| 6.0% | 7.73% | 7.19% | 6.84% | 6.00% |
| 6.5% | 8.10% | 7.58% | 7.25% | 6.50% |
| 7.0% | 8.48% | 7.98% | 7.67% | 7.00% |
| 7.5% | 8.87% | 8.39% | 8.09% | 7.50% |
Fíjate en que un préstamo al 6.0% con amortización a 25 años (7.73%) cuesta más cada año que uno al 6.5% con amortización a 30 años (7.58%). Solo con la tasa habrías concluido lo contrario.
¿Dónde la usan los patrocinadores?
1. Para fijar el tamaño del préstamo. Los prestamistas limitan el pago al NOI dividido entre un DSCR mínimo. Divide ese pago entre la constante para obtener el préstamo máximo. Con $650,000 de NOI, un mínimo de 1.25x y una constante de 7.58%: $650,000 ÷ 1.25 ÷ 7.58% es cerca de $6,856,000. Lee cómo los prestamistas fijan el tamaño de un préstamo de apartamentos y los préstamos DSCR.
2. Para probar el apalancamiento. Compara el cap rate con la constante. Un edificio con un cap rate de 6.0% y una constante de 7.58% tiene apalancamiento negativo: la deuda reduce el rendimiento sobre el efectivo (cash-on-cash). Lee el apalancamiento negativo.
3. Para comparar cotizaciones de préstamos. Dos cotizaciones con tasas, amortizaciones y periodos de solo intereses distintos son más fáciles de comparar por sus constantes, año por año. Suma las tarifas y las condiciones de prepago; lee préstamos de tasa fija vs. variable y los costos de cierre del préstamo.
¿Qué pasa con los periodos de solo intereses?
Durante un periodo de solo intereses, la constante es igual a la tasa, así que es más baja y el DSCR se ve más alto. Cuando empieza la amortización, la constante salta a la cifra de la tabla para préstamos amortizables. En un préstamo al 6.0% con amortización a 30 años, es un cambio de 6.00% a 7.19%, un aumento del pago de cerca de 20%. Lee los periodos de solo intereses.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise no presta ni gestiona préstamos. Ayuda a los patrocinadores a reunir el capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades con sus amigos y seguidores, y calcula las proyecciones de la página del proyecto, incluidos los pagos del préstamo, a partir de las condiciones del préstamo del patrocinador. DoorRaise forma la LLC del proyecto, prepara los documentos de la oferta, presenta el Form D y verifica la acreditación de cada inversionista, en proyectos 506(b) y 506(c). Los inversionistas envían su dinero por transferencia bancaria a una cuenta de escrow en Enterprise Bank & Trust. DoorRaise cobra dos tarifas fijas: $1,500 al inicio (no reembolsable) y $5,000 al año por administración, y el primer año se paga al cierre con el dinero reunido y solo si el proyecto cierra.
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Preguntas frecuentes
¿Qué es la constante del préstamo en bienes raíces?
Es el pago anual del préstamo, capital e intereses, dividido entre el monto del préstamo. Muestra el costo anual en efectivo de cada dólar prestado.
¿Cómo se calcula la constante hipotecaria?
Divide un año de pagos entre el monto del préstamo, o usa 12 × r ÷ (1 − (1 + r)^−n) con la tasa mensual r y el número de pagos n. En una hoja de cálculo, =PMT(rate/12, years*12, -1)*12.
¿Cuál es la constante del préstamo en uno de solo intereses?
Es igual a la tasa de interés, porque no se paga capital.
¿Por qué comparar el cap rate con la constante del préstamo?
Si el cap rate es mayor, endeudarse aumenta el rendimiento en efectivo sobre el capital; si la constante es mayor, lo reduce.
¿Una tasa de interés más baja siempre da una constante más baja?
No. Una amortización más corta sube la constante. Un préstamo al 6.0% con amortización a 25 años tiene una constante mayor que uno al 6.5% con amortización a 30 años.
Fuentes
- Fannie Mae Multifamily Selling and Servicing Guide, Section 905.02 Underwritten DSCR (en inglés)
- Freddie Mac Multifamily, Optigo Conventional Small term sheet (en inglés)
Este artículo es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Las cifras son ilustrativas; los prestamistas fijan sus propias condiciones. DoorRaise no es un prestamista, despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones ni portal de financiamiento.