Préstamos de apartamentos de tasa fija vs. flotante: cómo elegir según tu plan de negocios
En esta página
Un préstamo de apartamentos de tasa fija mantiene la misma tasa de interés durante todo su plazo, así que el pago se conoce de antemano, pero pagarlo antes suele costar una penalidad por prepago como yield maintenance o defeasance. Un préstamo de tasa flotante se ajusta con un índice, normalmente la SOFR (Secured Overnight Financing Rate) más un margen fijo, así que el pago se mueve con el mercado, pero suele ser más barato de liquidar antes. La elección sigue el plan de negocios: la tasa fija va con un plazo largo de un edificio estabilizado, y la tasa flotante va con un plazo corto de valor agregado con una venta o un refinanciamiento anticipado, siempre que el proyecto siga funcionando si las tasas suben hasta el tope del préstamo.
Esta publicación es parte de nuestra guía de sindicación de bienes raíces. Compara los dos con un préstamo de ejemplo. Las cifras son de noviembre de 2026; las tasas son ilustraciones, no cotizaciones.
¿Cómo se comparan?
| Pregunta | Tasa fija | Tasa flotante |
|---|---|---|
| Tasa | Fijada al cierre para todo el plazo | Índice (normalmente SOFR) más un margen, que se ajusta con regularidad |
| Pago | Conocido de antemano | Cambia con el índice |
| Protección de tasa | Incluida | Tope de tasa de interés, que compra el deudor |
| Pago anticipado | A menudo yield maintenance, defeasance o escalonado | A menudo un bloqueo corto o una comisión pequeña, luego libre |
| Uso típico | Edificios estabilizados, plazos más largos | Valor agregado, préstamos puente, plazos más cortos |
| Riesgo principal | Pagar una penalidad grande para vender o refinanciar antes | Tasas que suben más rápido que el ingreso |
Los términos varían según el prestamista y el programa. Los programas de agencia ofrecen ambos tipos; los préstamos puente casi siempre son de tasa flotante. Lee tipos de préstamos para apartamentos comparados.
Un ejemplo resuelto: un préstamo, tres trayectorias de tasas
Un patrocinador pide prestados $7,000,000 para un plan de valor agregado a 4 años. El prestamista ofrece un préstamo de tasa fija a 10 años al 6.25% con yield maintenance, o un préstamo de tasa flotante a SOFR más 2.50% con una comisión de salida pequeña después del año 1. Ambos son de solo interés para simplificar. Las cifras son un ejemplo.
| SOFR durante el plazo | Tasa flotante | Interés flotante al año | Interés fijo al año |
|---|---|---|---|
| 3.00% | 5.50% | $385,000 | $437,500 |
| 4.00% | 6.50% | $455,000 | $437,500 |
| 5.00% | 7.50% | $525,000 | $437,500 |
Si las tasas se mantienen bajas, la tasa flotante ahorra $52,500 al año. Si suben, cuesta hasta $87,500 más al año, hasta que la tasa llega al ejercicio del tope.
Ahora agrega la salida en el año 4. La comisión de salida del préstamo flotante es pequeña y conocida. El yield maintenance del préstamo fijo depende de las tasas de ese momento: si las tasas bajaron por debajo de la tasa del préstamo, la penalidad puede ser grande, porque al prestamista se le paga el interés que pierde en los 6 años restantes. Esa penalidad sale del producto de la venta, que pertenece a los inversionistas. Lee penalidades por prepago: yield maintenance y defeasance.
La lección: en un plazo de 4 años, el préstamo fijo no es "seguro" por defecto. Cambia el riesgo del pago por el riesgo de la salida.
¿Cuándo conviene la tasa fija?
- El edificio está estabilizado y el plan es un plazo largo, cercano al plazo del préstamo.
- Las distribuciones deben ser constantes y predecibles.
- La penalidad por prepago baja de forma escalonada, o el plan nunca requiere vender antes de que la penalidad sea pequeña.
- Un comprador puede asumir el préstamo, lo que puede ayudar a una venta aun con una penalidad vigente.
¿Cuándo conviene la tasa flotante?
- El plan es un valor agregado de 2 a 5 años con una venta o un refinanciamiento al final.
- La renovación va a aumentar el ingreso lo suficiente para cubrir un pago más alto.
- El proyecto sigue cubriendo su pago a la tasa de ejercicio del tope, con margen de sobra.
- El patrocinador ha presupuestado la reposición del tope si el préstamo se prorroga. Lee topes de tasa de interés.
La deuda de tasa flotante perjudicó a muchos proyectos de valor agregado comprados en 2021 y 2022, cuando las tasas subieron rápido y los topes de reposición se encarecieron. Esa historia es una razón para hacer pruebas de estrés, no para descartar la tasa flotante.
Cómo decidir, en cinco revisiones
- Anota el plazo y la salida. Venta, refinanciamiento o plazo largo, y cuándo.
- Calcula el costo de la salida en cada préstamo. La penalidad del préstamo fijo en esa fecha bajo algunos escenarios de tasas, y la comisión del préstamo flotante.
- Calcula el costo de la protección. El costo del tope hoy y el costo de reponerlo si prorrogas.
- Haz una prueba de estrés del pago. El DSCR y las distribuciones del préstamo flotante a la tasa de ejercicio del tope. Lee análisis de sensibilidad.
- Dimensiona ambos. Los dos préstamos pueden salir por montos distintos según las pruebas del prestamista. Lee cómo dimensionan los prestamistas un préstamo de apartamentos.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise no presta ni gestiona préstamos. Ayuda a los patrocinadores a reunir el capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades con sus amigos y seguidores, y calcula las proyecciones de la página del proyecto a partir de los términos del préstamo del patrocinador. DoorRaise forma la LLC del proyecto, prepara los documentos de la oferta, que describen el préstamo para los inversionistas, presenta el Form D y verifica la acreditación de cada inversionista, en proyectos 506(b) y 506(c). Los inversionistas envían su dinero por transferencia bancaria a una cuenta de escrow en Enterprise Bank & Trust. DoorRaise cobra dos tarifas fijas: $1,500 al inicio (no reembolsable) y $5,000 al año por administración, y el primer año se paga al cierre con el dinero reunido y solo si el proyecto cierra.
Prueba los dos préstamos en la calculadora gratuita de cap rate y DSCR y luego empieza tu proyecto.
Preguntas frecuentes
¿Es mejor la tasa fija o la flotante en un préstamo de apartamentos?
Ninguna es mejor en general. La tasa fija va con plazos largos de edificios estabilizados; la tasa flotante va con plazos cortos de valor agregado que se venderán o refinanciarán antes. Compara el costo total durante tu plazo real.
¿Qué índice usan los préstamos de apartamentos de tasa flotante?
La mayoría usa la SOFR, la Secured Overnight Financing Rate que publica el Federal Reserve Bank of New York, más un margen fijo establecido en el préstamo.
¿Por qué los préstamos de tasa flotante exigen un tope de tasa?
El tope limita hasta dónde puede subir el costo de interés por el índice, lo que protege al prestamista y al deudor si las tasas suben. Normalmente lo paga el deudor.
¿Puedo pagar antes un préstamo de apartamentos de tasa fija?
Normalmente sí, pero a menudo con una penalidad por prepago como yield maintenance, defeasance o un porcentaje escalonado. Los documentos del préstamo fijan el monto.
¿A los inversionistas les importa qué tipo de tasa usa el proyecto?
Debería. El tipo de tasa decide si las distribuciones pueden bajar cuando suben las tasas y cuánto puede costar una venta o un refinanciamiento. Los documentos de la oferta deben describirlo.
Fuentes
- Federal Reserve Bank of New York, datos de la Secured Overnight Financing Rate (en inglés)
- Fannie Mae Multifamily, préstamos hipotecarios de tasa fija (en inglés)
- Freddie Mac Multifamily, hoja de términos de préstamos de tasa fija (en inglés)
Este artículo es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. El préstamo y las tasas del ejemplo son ilustrativos. DoorRaise no es un prestamista, despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones ni portal de financiamiento.